Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trong quý IV/2025 đã chạm mức trung bình 90 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 21% so với cùng kỳ. Giá thứ cấp cũng tiếp tục leo thang, tăng 18% lên mức 64 triệu đồng/m2.
Giá nhà leo thang trên diện rộng
Đáng chú ý, sức nóng không chỉ gói gọn ở TP.HCM mà lan rộng toàn vùng. Giá mở bán tăng mạnh tại Bình Dương (cũ) 10%, Đồng Nai 12% và Long An (sau sáp nhập vào Tây Ninh) tới 45%. Giá thứ cấp ở các tỉnh vệ tinh cũng tăng 13–15%.
Điều này cho thấy thị trường đang không chỉ “ấm lên”, mà theo các chuyên gia, còn phản ánh dấu hiệu rõ ràng của nhịp đầu cơ quay trở lại.
Trong bối cảnh nguồn cung mới tăng gần gấp đôi so với năm 2024, đạt 26.000 sản phẩm tại 5 địa phương phía Nam, kỳ vọng kìm giá gần như không xảy ra. Bình Dương (cũ) dẫn đầu với 15.800 căn hộ, TP.HCM đạt 7.600 căn – tăng 50% so với năm trước.
Tuy nhiên, cấu trúc nguồn cung lệch hẳn về phân khúc cao cấp và hạng sang khiến mặt bằng giá ngày càng xa vời với khả năng chi trả của đại đa số người mua. Tại TP.HCM, 90% nguồn hàng mở bán mới thuộc phân khúc cao cấp; ở Bình Dương, tỷ lệ này cũng lên tới 60%.
Nguồn cung tăng nhanh về số lượng nhưng giảm mạnh ở phân khúc vừa túi tiền, vô tình để lại khoảng trống lớn – nơi giới đầu cơ nhanh chóng tận dụng.
Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong 9 tháng đầu năm, toàn khu vực TP.HCM mở bán 22.400 sản phẩm mới, phần lớn tăng giá 10–20%. Dù vậy, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 65%, tương đương 14.700 giao dịch – minh chứng cho lực cầu đầu tư rất mạnh.
Địa ốc phía Nam – “nam châm” hút dòng tiền năm 2026?
Năm 2026 được dự báo tiếp tục là năm tăng tốc của thị trường nhờ hàng loạt dự án hạ tầng hoàn thiện. CBRE ước tính nguồn cung mới có thể chạm 50.000 sản phẩm, tăng gần 30%.
Nhiều dự án lớn đã và đang quay lại thị trường: Essensia Broadway ở khu Nam, Gold Coast Vũng Tàu, Masterise Park Place tại The Global City… Các chủ đầu tư lớn như Gamuda Land, Nam Long, Đất Xanh… đồng loạt tăng tốc triển khai dự án, cho thấy niềm tin mạnh mẽ vào triển vọng khu vực.
Bên cạnh đó, nhiều dự án pháp lý từng gặp vướng mắc cũng đang được tháo gỡ, tạo nguồn hàng “tươi mới” – mảnh đất màu mỡ cho dòng tiền đầu cơ, đặc biệt từ miền Bắc.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch VNREA – cho rằng sau sáp nhập, TP.HCM sở hữu lợi thế lớn về dư địa tăng trưởng. Thanh khoản ở nhiều dự án tăng mạnh, có nơi tỷ lệ booking đạt 100% chỉ sau vài ngày.
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến nhận định bất động sản TP.HCM vẫn là kênh tích sản quan trọng, hấp dẫn giới trung lưu và thượng lưu. Sở hữu nhà tại TP.HCM với nhiều nhà đầu tư còn là yếu tố thể hiện vị thế.
Chuyên gia Giáp Văn Kiểm bổ sung, sự xuất hiện của các siêu dự án như siêu đô thị Cần Giờ – được kỳ vọng trở thành “Dubai của Việt Nam” – càng củng cố tâm lý đầu tư và kỳ vọng sinh lời.
Thị trường tăng giá không ngừng, rủi ro dài hạn lộ diện
Tổ hợp các yếu tố: nguồn cung tăng nhưng lệch phân khúc, dòng tiền đầu cơ dồi dào, hạ tầng phát triển mạnh và nhu cầu ở thực ngày càng yếu thế… đang khiến bất động sản phía Nam trở thành “thiên đường lợi nhuận” của giới đầu tư.
Tuy nhiên, đằng sau sức nóng ấy là thách thức lớn cho mục tiêu phát triển nhà ở bền vững. Khi giá nhà tiếp tục leo thang không phanh và nguồn cung vừa túi tiền ngày càng teo tóp, giấc mơ an cư của nhiều người dân sẽ bị đẩy xa hơn.
Thị trường địa ốc phía Nam vì vậy đang đứng trước ngã rẽ: tiếp tục chu kỳ tăng giá mạnh hay phải đối mặt với sức ép tái cấu trúc để cân bằng hơn trong những năm tới.