Giá nhà ở leo thang
Theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm gần đây. Tính đến quý I/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp.
Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.
Theo khảo sát, ngay tại khu tái định cư Nam Trung Yên thuộc ô đất A10, quận Cầu Giấy, thời điểm quý 3 năm ngoái, giá chuyển nhượng từ 45-47 triệu đồng/m2. Nhưng sau Tết, một số căn đầy đủ nội thất, đưa vào sử dụng được mấy năm đã giao dịch thành công với giá 55 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại Chung cư Tecco Garden ở Khu đô thị Tứ Hiệp, huyện Thanh Trì, hay Blue Star, thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, cách đây gần 3 tháng, giá căn hộ được chào bán lần lượt từ 25-27 triệu đồng/m2 và 29-30 triệu đồng/m2. Nhưng hơn 1 tháng nay, căn hộ Tecco Garden được các sàn môi giới đẩy lên 31-33 triệu đồng/m2; căn hộ Blue Star cũng giao dịch tới 34-37 triệu đồng/m2.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nếu mỗi năm tích lũy đủ 100 triệu đồng, người mua sẽ mất tới 25 năm để có thể sở hữu một căn hộ bình dân tại thành phố. Trước thực trạng trên, các giải pháp tài chính từ phía chủ đầu tư sẽ là chìa khóa quan trọng để các hộ gia đình tìm được nơi an cư. Tuy nhiên, bản thân các giải pháp này cũng đang tồn tại nhiều vấn đề.
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam chia sẻ: nguồn cung căn hộ đang ngày càng suy giảm. Trong năm 2023, số lượng căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM chỉ khoảng 8.000 - 10.000 căn. Những con số này chỉ bằng 1/4 so với thời điểm trước đại dịch.
Bà Dung cho hay: “Với việc nguồn cung khan hiếm trong khi sức cầu ở mức cao đã khiến mức giá căn hộ chung cư đang liên tục bị đẩy lên. Trong quý I/2024, giá căn hộ sơ cấp đã tăng 17% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, mức giá cũng tăng tới 19%. Thậm chí, những dự án nằm tại vị trí đẹp còn tăng 20 - 30%”.
Theo dự báo của chuyên gia, mức giá chung cư sẽ tiếp tục “nóng” lên trong năm 2025, do lượng nguồn cung mới vẫn hạn chế. Đáng chú ý, những căn hộ cao cấp và hạng sang sẽ chiếm tới 70% tỷ trọng nguồn cung mới. Điều này khiến việc sở hữu nhà vốn đã khó, nay sẽ càng gian truân hơn.
Giải pháp nào cho người thu nhập thấp?
Theo nhiều nghiên cứu, giá nhà ở tại Việt Nam hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng thu nhập bình quân của người dân. Điều này khiến người dân có thu nhập trung bình đang ngày càng khó khăn hơn khi muốn sở hữu nhà ở, đặt ra yêu cầu cần có nhiều giải pháp để kéo giảm giá nhà ở trong thời gian tới.
Để làm được điều này, theo ông Lê Hoàng Châu, trước hết, các Bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục tập trung tháo gỡ các vướng mắc pháp lý cho các dự án để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường. Ông Châu nhận định: “Theo thống kê của Bộ Xây dựng, với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở như hiện tại, mỗi năm, cả nước cần thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Song với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, mỗi năm Việt Nam thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở. Giải quyết cải thiện nguồn cung, giảm sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở sẽ tác động làm bình ổn giá nhà theo quy luật cung - cầu của thị trường”.
Phân tích thêm về vấn đề này, ông David Jackson, Tổng Giám Đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, tại hai đô thị lớn của Việt Nam là TP HCM và Hà Nội, giá thuê nhà trên đà tăng trong vòng ba năm qua. Số liệu từ Tổng Cục Thống Kê trong tháng 2/2024 cho thấy chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng tăng 0,43%, trong đó giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 0,48% và giá dịch vụ sửa chữa nhà ở tăng 0,71%; giá điện sinh hoạt tăng 0,78%, nước sinh hoạt tăng 1,73%.
Khi giá mua, giá thuê, chi phí sinh hoạt và các chi phí liên quan đều có xu hướng tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị, nhu cầu nhà ở – vốn là nhu cầu thiết yếu – càng ngày càng trở nên “xa xỉ”. Việc kéo giãn cư dân đô thị từ vùng lõi ra vùng cận trung tâm hoặc thậm chí ra các địa phương giáp ranh là một trong những giải pháp. Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa khoảng 42,6% và dự báo đạt 50% vào năm 2030, bài toán nhà ở cho mọi người chỉ có thể được giải quyết bằng cách tiếp cận đa chiều.
Theo đó, cải thiện nguồn cung được xem là giải pháp bền vững để bình ổn giá mua và thuê. Ông David Jackson đưa ra điểm cốt lõi của việc đảm bảo có đủ nhà ở cho người dân đô thị.
Trong khi đó, ở một góc độ khác, trong một talkshow mới đây, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao của CBRE Việt Nam, để giảm bớt gánh nặng mua nhà cho người dân, nhiều nước trên thế giới đang triển khai mô hình thuê để sở hữu. Qua đó, thay vì chào bán căn nhà, chủ đầu tư sẽ cho phép người mua được thuê trong khoảng thời gian 2 - 3 năm. Sau khi hết thời hạn, khách hàng sẽ được quyền mua lại căn nhà đó.
Bà Dung phân tích thêm: “Với những người mới đi làm, chưa có công việc ổn định, đây là cơ hội giúp họ có thêm thời gian tích lũy số điểm tín dụng để vay mua nhà. Ngoài ra, khách hàng cũng sẽ hiểu hơn về dự án sau 3 năm đi thuê”.
Bà Dung cũng cho biết, tại các nước phát triển, các chủ đầu tư còn xây dựng các dự án dành riêng để cho thuê. Các căn hộ này thường có giá diện tích khiêm tốn, thậm chí là bị cắt giảm cả phòng khách. Đổi lại, dự án sẽ có những không gian chung như thư viện, nơi làm việc… Nhờ sự tối ưu đó, giá thuê của các căn hộ này thường tương đối thấp. Nhiều người sẵn sàng thuê dài hạn 20 - 30 năm.