Băn khoăn việc định giá đất
Tình trạng tắc nghẽn của các dự án bất động sản tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh hiện nay phần lớn bắt nguồn từ vấn đề định giá đất không thống nhất. Sự thiếu rõ ràng trong việc xác định giá trị đất đai khiến các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, mà còn tạo ra một “điểm chết” trong toàn bộ thị trường, nơi các giao dịch bất động sản phải dừng lại chờ đợi các quyết định từ cơ quan chức năng.
Một yếu tố khác góp phần làm trầm trọng thêm tình hình là sự chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do các địa phương ban hành. Nếu không có sự thay đổi trong cách thức áp dụng bảng giá đất và các quy trình liên quan, nguy cơ giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng cao là rất lớn.
Theo đó, các chuyên gia cảnh báo rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với những thách thức lớn nếu không có sự can thiệp kịp thời từ các cơ quan chức năng. Sự thiếu hụt thông tin minh bạch và quy định không đồng bộ giữa các địa phương đã tạo ra sự bất ổn, khiến giá đất tăng mạnh và ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Nếu không có biện pháp điều chỉnh, giá bất động sản có thể tăng đến mức không kiểm soát, thậm chí trở thành một trong những mức cao nhất thế giới.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam, tình trạng thiếu sự đồng bộ trong quy trình định giá đất giữa các tỉnh thành đang gây khó khăn lớn cho các doanh nghiệp bất động sản. Việc giá đất tăng quá cao không chỉ tạo ra áp lực cho các nhà đầu tư mà còn khiến nhiều dự án phải dừng lại hoặc chậm tiến độ. Các doanh nghiệp đang phải đối mặt với nguy cơ lỗ nặng và thiệt hại lớn nếu không có biện pháp can thiệp từ các cơ quan chức năng.
Trong khi đó, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng của Ngân hàng BIDV, cho rằng, việc điều chỉnh giá đất theo giá trị thị trường là cần thiết để giải quyết tình trạng bất ổn hiện nay. Tuy nhiên, việc áp dụng mức giá đất sát với giá trị thị trường có thể làm tăng chi phí đầu tư, từ đó đẩy giá bất động sản lên cao hơn. Điều này sẽ tạo ra một thử thách lớn đối với người dân và các nhà đầu tư, đặc biệt là những người có nhu cầu mua nhà ở giá rẻ.
Để giải quyết vấn đề này, nhiều chuyên gia khuyến nghị cần phải xây dựng một quy trình rõ ràng và minh bạch trong việc định giá đất. Các cơ quan chức năng cần sớm đưa ra các biện pháp đồng bộ, giúp các địa phương có thể áp dụng chính xác giá trị thị trường và giải quyết các vướng mắc hiện tại. Việc xây dựng bảng giá đất phù hợp, công khai và dễ tiếp cận sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản có thể đưa ra quyết định đầu tư chính xác, đồng thời giúp thị trường bất động sản trở nên ổn định hơn.
Cần đồng bộ các giải pháp
Ở một chia sẻ mới đây, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Hoàng Hải cho biết, thị trường BĐS trong năm 2024 mặc dù còn nhiều khó khăn nhưng càng về cuối năm đã cho thấy sự phục hồi tích cực nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ.
Đặc biệt là việc Luật Nhà ở 2023, Luật kinh doanh bất động sản 2024 và Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn.
Tuy nhiên, thị trường vẫn xảy ra tình trạng biến động giá cục bộ tại một số phân khúc và một số khu vực. Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc BĐS dẫn đến tác động làm tăng giá chung.
Ông Hoàng Hải cho rằng, có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá BĐS nhà ở. Cụ thể như giá bán BĐS tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.
Mặt khác, nguồn cung BĐS còn hạn chế, chưa đáp ứng đủ nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Trên cơ sở đó, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho biết thêm: Bộ Xây dựng đã và sẽ thực hiện một số giải pháp cụ thể:
Thứ nhất, tổ chức triển khai tập huấn, phổ biến để thực hiện có hiệu quả các quy định Luật và các văn bản quy định chi tiết mới được ban hành đến các địa phương, cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân.
Thứ hai, xem xét thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch và đăng ký bất động sản do Nhà nước quản lý như các mô hình tương tự đã thực hiện hiện hiệu quả tại một số quốc gia theo hướng đơn giản, ngắn gọn, chính xác nhất.
Thứ ba, thực hiện tốt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” nhằm tăng nguồn cung cho thị trường trong điều kiện chính sách về nhà ở xã hội đã mở ra. Bên cạnh đó, tập trung hướng dẫn các địa phương đẩy nhanh cải tạo nhà chung cư cũ, mở rộng thị trường…
Thứ tư, tăng cường thanh tra, kiểm tra các hoạt động môi giới, kinh doanh bất động sản tại các địa phương theo hướng chặt chẽ hơn; nghiên cứu hình thành Quỹ nhà ở xã hội hoặc các định chế tài chính phù hợp với nhà ở xã hội; giao nhà ở xã hội cho doanh nghiệp nhà nước xây dựng.