Giá bất động sản tăng bất chấp hàng tồn kho ứ đọng

Bộ Xây dựng vừa công bố thông tin về hàng tồn kho bất động sản trong báo cáo nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024. Số liệu thống kê hàng tồn kho là số lượng bất động sản thuộc dự án đủ điều kiện giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch theo kỳ báo cáo.

Tại các dự án, tổng số lượng căn, nền có khoảng 25.937, trong đó: chung cư có 4.688 căn; nhà ở riêng lẻ có 12.250 căn; đất nền có 8.999 nền. Số lượng hàng tồn kho tăng 52% so với quý II. 

Lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ, đất nền trong quý III/2024 là 21.249 căn/nền (nhà ở riêng lẻ có 12.250 căn; đất nền có 8.999 nền), tăng 150,6% so với quý trước.

Dù lượng hàng tồn kho ở các phân khúc bất động sản vẫn còn dồn ứ nhiều, song giá giao dịch ở các khu vực này đều đồng loạt tăng. Trong Quý III/2024, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ, mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng (4% đến 6%) theo quý và (22% đến 25%) theo năm. 

Ngoài ra, phân khúc căn hộ chung cư bình dân ngày càng khan hiếm, gần như biến mất khỏi thị trường bất động sản. 

Trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch và sản phẩm để bán; căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỉ trọng cao về giao dịch và nguồn cung trên thị trường, thứ tự còn lại là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).

Bộ Xây Dựng chỉ ra nguyên nhân tăng giá bất động sản trong thời gian qua phần lớn do tác động bởi một số yếu tố như việc biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai, đặc biệt tại một số địa phương; sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường. 

Tình trạng này đã kéo giá bán chung cư tăng lên, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35% đến 40% tùy từng vị trí so với quý trước.

Phân khúc biệt thự, nhà ở liền kề trong dự án cũng chứng kiến sóng tăng giá mạnh mẽ, cho thấy một lượng lớn dòng tiền của nhà đầu tư dài hạn lẫn người mua ở thực vẫn giao dịch mạnh.

Tại Hà Nội, giá bán biệt thự, nhà liền kề trong dự án có xu hướng tiếp tục tăng so với quý trước. Phần lớn các dự án mở bán mới trong quý này có vị trí thuận lợi, nằm ở các khu vực đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng, do đó mức giá chào bán sơ cấp tương đối cao. Giá bán trung bình thứ cấp của nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội quý này đạt khoảng 160 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và gần 7% theo năm.

Giá tăng “phi mã” nhưng hàng tồn kho còn nhiều

Tình trạng hàng tồn kho trong quý III ghi nhận tăng hơn 50% ở các dự án và 150,6% ở phân khúc nhà ở riêng lẻ, đất nền dù tình hình giao dịch sôi động cho thấy lượng hàng “ế”, “tồn đọng” vẫn còn khá nhiều. Điều này phản ánh sản phẩm do các chủ đầu tư tung ra chưa thực sự khớp với nhu cầu thị trường, đặc biệt ở phân khúc bình dân và trung cấp, vốn là phân khúc được ưa chuộng bởi phần đông người mua nhà có khả năng chi trả.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng cái đáng lo nhất đối với hàng tồn kho là đã hoàn thiện và được đưa ra thị trường nhưng thị trường không chấp nhận bởi thanh khoản của sản phẩm thấp. 

Tuy nhiên, việc dự trữ hàng tồn kho trong thời điểm thị trường đang sốt nóng có thể là một chiến lược của doanh nghiệp. Theo TS. Nguyễn Minh Phong -  chuyên gia kinh tế, lượng hàng tồn kho lớn có thể là “của để dành” quan trọng của doanh nghiệp, tùy vào biến động thị trường để lựa chọn thời điểm ra hàng phù hợp.

Với những doanh nghiệp vốn yếu, sử dụng đòn bẩy tài chính cao, tích trữ hàng tồn kho lớn có thể là nguy cơ đe dọa tới sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Trước thực trạng nhà ở giá tăng phi mã nhưng lượng tồn kho còn tồn đọng nhiều, Bộ Xây dựng đã khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động rà soát tiết giảm chi phí, tích cực áp dụng công nghệ hiện đại trong xây dựng để giảm giá thành sản phẩm phù hợp với tình hình thực tiễn của thị trường, theo tinh thần “lợi ích hài hòa, khó khăn chia sẻ”.

Ngoài ra, doanh nghiệp cần chủ động tổ chức rà soát danh mục đầu tư, cơ cấu sản phẩm đầu tư của doanh nghiệp, tái cấu trúc lại doanh nghiệp nhằm bảo đảm phù hợp với năng lực tài chính, khả năng quản trị của doanh nghiệp, tránh đầu tư dàn trải.