Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung nhà ở mới trong năm nay tăng khoảng 50% so với năm 2024. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tái khởi động hoặc phê duyệt mới tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Tây Ninh. Riêng 5 địa phương này đã có tới 1.759 dự án được “cởi trói”, tạo kỳ vọng về sự cải thiện nguồn hàng cho thị trường.
Ở quy mô toàn quốc, báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết hiện có 3.297 dự án nhà ở đang triển khai, với tổng quy mô khoảng 5,9 triệu căn và tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm phần lớn với hơn 5,2 triệu căn. Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận tín hiệu tích cực khi có 698 dự án, tương đương hơn 657.000 căn, tăng 13% so với cuối năm ngoái; riêng số căn hoàn thành trong năm nay vượt kế hoạch hơn 102%.
Tuy nhiên, cung tăng không đồng nghĩa với giá giảm. Thống kê của VARS IRE cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội hiện cao hơn tới 96% so với năm 2019, TP HCM tăng gần 57%, Đà Nẵng tăng hơn 72%. Các loại hình khác như đất nền, biệt thự, liền kề hay nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng mạnh, có nơi tới 30% trong năm. Bước sang quý IV, giá tại một số thị trường có xu hướng đi ngang, song chưa xuất hiện làn sóng giảm giá rõ rệt.
Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy mặt bằng giá chung cư tại Hà Nội và TP HCM năm nay dao động trung bình 91–95 triệu đồng/m², tăng 21–23% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngay cả các địa phương vệ tinh quanh hai đô thị lớn, giá nhà cũng tăng 15–30% dù nguồn cung đã được cải thiện đáng kể.
Lý giải nghịch lý này, các chuyên gia cho rằng “nút thắt” lớn nhất nằm ở cơ cấu nguồn cung. Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho biết năm nay TP HCM và các tỉnh lân cận có gần 30.000 sản phẩm nhà ở được triển khai, nhưng tại TP HCM, phân khúc cao cấp chiếm tới 90% rổ hàng. Ở Bình Dương cũ và Tây Ninh, tỷ lệ này cũng gần một nửa. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền – nơi tập trung nhu cầu ở thực – vẫn thiếu hụt kéo dài.
Cùng quan điểm, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, nhận định tình trạng lệch pha cung – cầu đã tồn tại nhiều năm và ngày càng trầm trọng hơn khi các dự án mở bán mới chủ yếu thuộc nhóm hạng sang, siêu sang và cao cấp. Việc thiếu vắng các sản phẩm giá hợp lý khiến thị trường thiếu nền tảng cầu bền vững, từ đó khó tạo áp lực giảm giá.
Nhà ở xã hội – phân khúc được kỳ vọng đóng vai trò “van xả áp” cho thị trường – cũng chưa phát huy hiệu quả như mong đợi. Theo VARS IRE, loại hình này hiện chỉ chiếm khoảng 5–6% tổng số dự án. Dù cả nước đang triển khai hơn 657.000 căn, quy mô này vẫn quá nhỏ so với nhu cầu thực tế của hàng triệu lao động tại các đô thị lớn.
Không chỉ lệch pha phân khúc, chi phí phát triển dự án leo thang cũng là yếu tố khiến giá nhà khó giảm. Tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, tài chính và pháp lý đều tăng mạnh trong những năm gần đây. Một chủ đầu tư tại khu Đông TP HCM cho biết, dự án của doanh nghiệp trên quốc lộ 13 đang phải gánh tiền sử dụng đất khoảng 68 triệu đồng/m², trong khi chi phí đền bù theo cơ chế thị trường đã lên gần 100 triệu đồng/m². Riêng giá cát xây dựng đã tăng từ 300.000–400.000 đồng/m³ lên gần 1 triệu đồng/m³, chưa kể chi phí lãi vay ngân hàng kéo dài suốt quá trình triển khai.
Theo bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc Phú Đông Group, phát triển nhà ở “giá mềm” ngày càng khó khi tiền đất thường chiếm khoảng 40% tổng giá thành dự án, thậm chí cao hơn nếu doanh nghiệp phải mua lại quỹ đất thứ cấp. Chi phí xây dựng và hạ tầng chiếm thêm 25–30%, phần còn lại là marketing, bán hàng, pháp lý và quản lý. Nếu dự án chậm tiến độ, các khoản chi phát sinh như lãi vay hay chi phí quản lý có thể đội lên hàng chục tỷ đồng, bào mòn lợi nhuận và đẩy giá bán lên cao.
Trước thực trạng nguồn cung cải thiện nhưng giá nhà vẫn neo ở mức cao, Bộ Xây dựng đã đề xuất hàng loạt giải pháp như hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nghiên cứu mô hình trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đồng thời tăng cường kiểm soát tín dụng và thị trường trái phiếu.
Ở góc độ thị trường, TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng để giá nhà có dư địa điều chỉnh bền vững, cần ưu tiên phát triển các dự án phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đồng thời tháo gỡ các “nút thắt” về pháp lý và tiền sử dụng đất. Khi chi phí đầu vào được kiểm soát và thời gian triển khai dự án rút ngắn, thị trường mới có thể hình thành mặt bằng giá hợp lý hơn trong trung và dài hạn.