Căn hộ Hà Nội “giảm nhiệt” sau chuỗi tăng nóng

Theo báo cáo của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, tổng lượng giao dịch chuyển nhượng trên toàn thị trường Hà Nội trong tháng 11/2025 đạt khoảng 6.100 giao dịch, giảm 18% so với tháng trước. Dù vậy, con số này vẫn cao hơn mức trung bình của cả năm 2025, phản ánh thị trường chưa rơi vào trạng thái suy yếu, mà đang bước vào giai đoạn điều chỉnh có chọn lọc.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm mạnh 22% so với tháng 10. Trong khi đó, nhà thổ cư và bất động sản thấp tầng chỉ giảm nhẹ hơn, khoảng 10%. Dù chịu tác động rõ rệt, căn hộ cao tầng vẫn giữ vai trò “xương sống” của thị trường thứ cấp, chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và duy trì vị thế dẫn dắt suốt 6 tháng liên tiếp.

Thanh khoản sụt giảm tập trung chủ yếu tại hai đại đô thị lớn là Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Tháng 11, Ocean Park ghi nhận khoảng 880 giao dịch, còn Smart City khoảng 310 giao dịch, cùng giảm tới 40% so với tháng trước. Trái ngược, nhóm các dự án còn lại vẫn duy trì nhịp giao dịch tương đối ổn định, mức giảm chỉ khoảng 4%.

Diễn biến này cho thấy thị trường không “nguội lạnh” đồng loạt, mà đang trong quá trình thanh lọc cục bộ, tập trung vào những khu vực có mức độ đầu cơ cao. Ông Trần Minh Tiến nhận định, sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10 cùng với việc giá chuyển nhượng chững lại đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Hệ quả là nhiều nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải rút lui để cơ cấu lại dòng tiền.

Áp lực chi phí vốn được xem là yếu tố then chốt khiến thị trường hạ nhiệt. Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 – 1,2 điểm %, đưa mức bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng tăng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng 12%, tạo sức ép lên mặt bằng lãi suất cho vay.

Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà giải ngân vào cuối năm 2023 – đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc. Nghĩa vụ trả cả gốc lẫn lãi tăng mạnh khiến một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn phải hạ giá chào bán để thoát hàng, song thanh khoản vẫn gặp khó khi tâm lý thị trường thận trọng hơn.

Ở chiều giá, giai đoạn từ tháng 7 đến tháng 10/2025 chứng kiến mức tăng khá mạnh tại các đại đô thị. Giá chào bán tại Vinhomes Ocean Park tăng khoảng 22%, lên mức xấp xỉ 77 triệu đồng/m²; Vinhomes Smart City tăng 14%, đạt khoảng 98 triệu đồng/m². Tuy nhiên sang tháng 11, dưới tác động đồng thời của lãi suất và tâm lý chờ đợi, giá gần như đi ngang, chỉ nhích nhẹ 0,8% so với tháng trước. Điều này cho thấy thị trường đã chạm vùng kháng cự ngắn hạn và cần thêm thời gian để hấp thụ mặt bằng giá mới.

Ngược lại, nhóm các dự án khác ghi nhận tới 1.960 giao dịch trong tháng 11, chỉ giảm khoảng 3% so với tháng 10. Ngoại trừ Vinhomes Times City, giá tại top 10 dự án có thanh khoản cao nhất vẫn tăng 4–5%, đạt trung bình khoảng 80 triệu đồng/m². Theo ông Trần Minh Tiến, càng về cuối năm, nhu cầu ở thực tại các dự án nội đô và khu dân cư ổn định càng tăng, giúp phân khúc này ít chịu tác động từ biến động lãi suất hay dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Nhìn về trung hạn, nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 được đánh giá mang tính kỹ thuật và cần thiết. Dữ liệu lịch sử cho thấy năm 2024 thị trường từng trải qua giai đoạn điều chỉnh tương tự vào cuối năm, kéo dài đến hết quý I/2025 trước khi phục hồi mạnh trong quý II – III. Kịch bản này được kỳ vọng lặp lại trong năm 2026, nhưng với cấu trúc thị trường lành mạnh hơn, khi vai trò của dòng vốn đầu cơ ngắn hạn tiếp tục thu hẹp và thị trường được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu ở thực cùng các nhà đầu tư dài hạn.

Động lực tăng trưởng thời gian tới còn đến từ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm tại khu Đông và khu Tây Hà Nội như cầu Ngọc Hồi, cầu Hồng Hà, cầu Mễ Sở, các tuyến metro… Bên cạnh đó, lượng lớn căn hộ dự kiến bàn giao tại Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City trong năm 2026 được kỳ vọng sẽ gia tăng dòng tiền thực, cải thiện thanh khoản thị trường.

Theo dự báo của One Mount Group, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội năm 2026 có thể đạt 37.000 – 38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với năm 2025. Trong đó, hai đại đô thị của Vinhomes được dự báo tăng trưởng nhẹ và tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt phân khúc căn hộ cao tầng trên thị trường thứ cấp.