Bất động sản phía Nam Hà Nội: Giá tăng và bài toán thanh khoản

Cầu thực chưa “bắt nhịp” với nguồn cung

Sau thời gian trầm lắng, bất động sản khu Nam Hà Nội gần đây được nhắc đến nhiều hơn nhờ các thông tin quy hoạch và dự án mới. Dù vậy, diễn biến giao dịch cho thấy thị trường vẫn tồn tại khoảng cách khá rõ giữa kỳ vọng và thực tế.

Theo các môi giới tại khu vực, thị trường hiện chỉ hấp thụ tốt những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán phù hợp với khả năng chi trả và có thể sử dụng ngay. Ngược lại, các sản phẩm được định giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng tương lai thường chỉ dừng ở mức được quan tâm, tìm hiểu, nhưng khó chuyển hóa thành giao dịch thực.

Điều này phản ánh rõ xu hướng người mua ngày càng tỉnh táo. Bài toán của thị trường khu Nam Hà Nội không còn nằm ở số lượng hàng hóa được tung ra, mà ở việc sản phẩm có đáp ứng đúng nhu cầu ở thực hay không, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng giá đã tăng lên đáng kể.

Tiềm năng dài hạn nhưng cần “chất xúc tác” đủ mạnh

Từ thực trạng thanh khoản còn dè dặt, câu hỏi đặt ra là liệu khu Nam Hà Nội đang đứng trước một chu kỳ tăng trưởng mới, hay các chuyển động hiện nay mới chỉ dừng ở mức kỳ vọng. Theo giới chuyên môn, khu vực này có dư địa phát triển dài hạn, song để tạo sức bật rõ nét, vẫn cần thêm những yếu tố nền tảng.

Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng phía Nam Hà Nội lâu nay vẫn được xem là “vùng trũng” cả về hạ tầng lẫn mặt bằng giá, do thiếu sự tham gia của các chủ đầu tư lớn. Nguyên nhân không chỉ đến từ yếu tố thị trường mà còn gắn với đặc điểm địa lý và lịch sử phát triển đô thị.

Dù có lợi thế về khoảng cách khi nằm khá gần trung tâm, khu Nam lại kém hấp dẫn hơn trên nhiều phương diện. Địa hình thấp, bị chia cắt bởi các trục giao thông lớn như Pháp Vân – Cầu Giẽ, vành đai 3, cùng hệ thống sông ngòi và khu xử lý nước thải Yên Sở – nơi tiếp nhận nước từ sông Kim Ngưu, sông Nhuệ – khiến khu vực này chưa thu hút được dòng dân cư quy mô lớn cũng như các dự án phát triển đồng bộ.

Bên cạnh đó, quỹ đất tuy còn nhưng phần lớn bị phân mảnh, xen kẹt và bị ngăn cách bởi các tuyến giao thông và sông lớn. Theo ông Toản, khu vực Thanh Trì hiện chỉ có thể phát triển theo một số hướng nhất định, lại vướng đường 70 đoạn Hà Đông – Văn Điển và các dòng sông lớn, nên rất khó hình thành các đại đô thị có quy mô và tính đồng bộ cao.

Kỳ vọng lớn từ “đô thị Olympic”

Trong bối cảnh đó, thông tin về việc triển khai khu đô thị thể thao Olympic với quy mô hơn 9.000 ha được xem là cú hích đáng chú ý đối với khu Nam Hà Nội. Theo lãnh đạo EZ Property, nếu dự án này trở thành hiện thực, đây không chỉ là một khu đô thị đơn lẻ mà có thể đóng vai trò như một “thành phố mới”, với quy mô và hạ tầng đồng bộ.

Đáng chú ý, khu đô thị được kỳ vọng phát triển dọc hai trục vành đai 3,5 và vành đai 4, qua đó mở ra không gian phát triển mới, giảm sự phụ thuộc vào các tuyến quốc lộ hiện hữu vốn đã quá tải.

Thực tế thời gian qua, khu vực Thường Tín ghi nhận mức tăng giá rõ rệt hơn so với Thanh Trì. Một số vị trí được chào bán trên 200 triệu đồng/m², thậm chí tiệm cận 300 triệu đồng/m² tại các dự án lớn. Theo giới quan sát, nếu vành đai 3,5 và vành đai 4 được triển khai đúng tiến độ, đây sẽ là yếu tố then chốt tái định hình không gian phát triển của toàn khu Nam Hà Nội.

Giá còn dư địa, nhưng không dễ bứt phá

Dù vậy, triển vọng tăng giá của khu vực vẫn cần được nhìn nhận thận trọng. Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, cho rằng khu Nam Hà Nội vẫn còn dư địa tăng giá, song biên độ sẽ không lớn và mang tính cục bộ.

Theo ông Quê, khu vực này có thể thu hút thêm người mua ở thực và một bộ phận nhà đầu tư thứ cấp, từ đó đẩy mặt bằng giá nhích lên. Tuy nhiên, mức tăng chủ yếu chỉ tập trung tại một số khu vực nhất định và theo hướng tăng nhẹ, thay vì bứt phá trên diện rộng.

Hiện tại, giá bất động sản quanh khu vực dự kiến triển khai khu đô thị thể thao Olympic cũng không còn quá thấp so với phía Tây Hà Nội, và chỉ thấp hơn khu Đông – nơi có lợi thế rõ rệt về hạ tầng và mức độ hoàn thiện đô thị.

“Chỉ khi dự án được triển khai thực tế, hấp thụ tốt và hình thành được dòng dân cư ổn định, bất động sản khu Nam Hà Nội mới có cơ sở bước sang một mặt bằng giá mới”, ông Quê nhận định.