Thực trạng trên thị trường bất động sản: Nguồn cung tăng nhưng giá vẫn không giảm

Nguồn cung phục hồi rõ rệt

Năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam khi nguồn cung phục hồi rõ rệt sau giai đoạn “đóng băng tương đối” 2022–2023. Đây không còn là tín hiệu thăm dò, mà đã trở thành xu hướng xác lập ở hầu hết các phân khúc, dù mức độ phục hồi có sự khác biệt lớn giữa từng khu vực và loại hình sản phẩm. Theo tổng hợp từ các tổ chức nghiên cứu thị trường, nguồn cung mới trong năm 2025 ước tăng 40–80% tùy phân khúc so với 2024, chủ yếu được dẫn dắt bởi nhóm chủ đầu tư lớn – những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, năng lực tài chính và khả năng xoay vòng vốn tốt. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở con số tăng, mà còn nằm ở chất lượng và cấu trúc của rổ hàng mới tung ra thị trường.

Theo dữ liệu từ các tổ chức nghiên cứu như CBRE, Savills, DKRA, và Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở bán mới trong 2025 dự kiến đạt 28.000–32.000 căn, tăng khoảng 15% so với 2024 và gấp gần 2 lần 2023. Khu vực phía Tây (Nam Từ Liêm, Hoài Đức, Hà Đông) và phía Đông (Gia Lâm, Long Biên) tiếp tục là “đại công trường nguồn cung”, chiếm hơn 65% sản phẩm mới. Nhiều dự án quy mô lớn từ 2.000–5.000 căn như Lumi Hanoi, The Wisteria, Vinhomes Global Gate, Masteri Waterfront mở rộng giỏ hàng… đều góp phần tạo nên mặt bằng cung ứng dồi dào hơn. Đặc biệt, Hoài Đức – huyện vừa lên quận – chứng kiến lượng căn hộ mở bán tăng mạnh nhờ hiệu ứng đô thị hóa và hạ tầng vành đai 4, biến nơi đây thành “điểm nén cung” mới của Thủ đô. Ở phân khúc thấp tầng, nhà phố và biệt thự tại Hà Nội cũng phục hồi tích cực với khoảng 4.000–4.500 căn chào bán, tập trung ở các đại đô thị, khu quy hoạch bài bản hoặc gần các trục giao thông chiến lược.

Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ 2025 ước đạt 26.000–30.000 căn, tăng 30–50% so với 2024. Trong đó, TP. Thủ Đức, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi là các “cực cung” mới, với hàng loạt dự án được tái khởi động hoặc mở bán tiếp giai đoạn 2–3. Dù nguồn cung tăng, nhưng phần lớn vẫn thuộc nhóm trung – cao cấp, phản ánh chiến lược của chủ đầu tư trong bối cảnh chi phí đất và xây dựng duy trì ở mức cao. Ngược lại, nguồn cung nhà ở bình dân vẫn là “điểm lõm” của rổ hàng, khiến bức tranh phục hồi chưa thật sự cân bằng. Tuy vậy, việc thủ tục pháp lý dự án được cải thiện tốc độ phê duyệt, cùng với tín dụng cho chủ đầu tư và người mua ổn định hơn so với 2023, đã giúp nhiều dự án có thể tự tin bung hàng thay vì “găm cung chờ thời” như trước.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy trên cả nước hiện có 3.297 dự án nhà ở với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư hơn 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm tỷ trọng áp đảo với hơn 5,2 triệu căn. Phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận những con số tích cực, với 698 dự án hơn 657.000 căn, tăng 13% so với cuối năm ngoái. Riêng năm nay, số lượng nhà ở xã hội hoàn thành vượt kế hoạch hơn 102%.

Giá nhà lại không “hạ nhiệt”

Dù nguồn cung bất động sản năm 2025 phục hồi mạnh mẽ, thị trường lại không xuất hiện xu hướng điều chỉnh giảm giá, tạo nên nghịch lý “nhiều hàng hơn nhưng giá nhà vẫn không giảm”.

Thực tế, mặt bằng giá sơ cấp tại hai đô thị lớn – nơi tập trung phần lớn dự án mở bán – vẫn tiếp tục neo cao do chi phí đầu vào không hề hạ nhiệt. Quỹ đất sạch ở các khu vực có thể triển khai nhanh đã được chủ đầu tư mua vào từ 2–3 năm trước, đúng giai đoạn giá đất tăng mạnh 20–50%, thậm chí cao hơn tại những vùng hưởng lợi hạ tầng. Điều này khiến giá vốn đất bị “đóng khung ở mức cao”, tạo ra ngưỡng giá tối thiểu mà chủ đầu tư buộc phải duy trì khi mở bán nếu không muốn biên lợi nhuận bị triệt tiêu.

Cùng lúc, chi phí xây dựng, PCCC, tiêu chuẩn xanh, nhân công, vật liệu đều tăng 10–25% trong 24 tháng gần nhất; còn lãi suất cho vay thương mại dù ổn định hơn nhưng vẫn nằm trong vùng 8,5–11%/năm, khiến tổng chi phí phát triển dự án chưa thể giảm. Vì vậy, giá bán không giảm không phải vì thiếu cung, mà vì thiếu dư địa chi phí để giảm giá.

Hơn nữa, cơ cấu nguồn cung 2025 cũng cho thấy độ lệch lớn về phân khúc: hơn 90% sản phẩm mở bán tại Hà Nội và TP.HCM thuộc nhóm trung – cao cấp, trong khi nhà ở bình dân gần như vắng bóng trong rổ hàng sơ cấp. Khi nguồn cung giá rẻ không xuất hiện, nhu cầu mua ở thực – vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất của thị trường – buộc phải “dịch lên nấc giá cao hơn”, vô tình giúp chủ đầu tư giữ mặt bằng giá mà không cần cạnh tranh bằng chiêu thức giảm giá để kích cầu.

Ở thị trường thứ cấp, nhà đầu tư vẫn duy trì tâm lý nắm giữ tài sản lõi, đặc biệt là căn hộ trong đại đô thị và đất nền gần trục hạ tầng thật, khiến lượng hàng rao bán thực tế không tăng tương ứng với tổng cung mở dự án. Nói cách khác, cung danh nghĩa tăng nhưng cung khả dụng trên thị trường lại bị điều tiết, giúp giá khó giảm.

Hệ quả là giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với người trẻ, khi hệ số giá nhà/thu nhập hộ gia đình tại đô thị lớn đã vượt 25–30 lần, cao hơn nhiều so với ngưỡng an toàn quốc tế. Nhưng nghịch lý này cũng chỉ ra điểm mấu chốt: để giá nhà thực sự giảm, thị trường không chỉ cần tăng cung – mà cần tăng đúng loại cung mà nhu cầu đang thiếu: nhà ở bình dân, pháp lý sạch, chi phí phát triển thấp hơn và tín dụng ưu đãi cho an cư. Nếu các điều kiện đó chưa xuất hiện, 2025 sẽ tiếp tục là năm phục hồi nguồn cung nhưng không phải năm điều chỉnh giá, đặc biệt tại những thị trường dẫn dắt như Hà Nội, TP.HCM và vùng ven hưởng lợi hạ tầng thật.