Bất động sản năm 2025: Giá chung cư leo thang mạnh nhất ba năm

Theo báo cáo tổng hợp của Bộ Xây dựng về tình hình quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025, trên cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản, tương ứng khoảng 5,9 triệu căn, với tổng vốn đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng. Trong cơ cấu này, phân khúc nhà ở thương mại và các khu đô thị vẫn giữ vai trò chủ lực, chiếm 2.358 dự án, quy mô khoảng 5,2 triệu căn và tổng mức đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng.

Điều đáng chú ý là dù nguồn cung gia tăng mạnh, khả năng hấp thụ của thị trường vẫn duy trì ở mức khá tích cực. Tỷ lệ tiêu thụ tại nhiều dự án mới đạt trên 60%, thậm chí không ít dự án nhanh chóng “hết hàng”, phản ánh nhu cầu ở thực ổn định cùng dòng tiền đầu tư trung và dài hạn vẫn hiện diện.

Cùng với sự hồi phục của thanh khoản, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục xu hướng đi lên. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong vòng ba năm trở lại đây.

Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, tính đến cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân tại các dự án thuộc tập mẫu nghiên cứu đã tăng 96,2% tại Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP.HCM. Riêng tại Hà Nội, trong một số giai đoạn ngắn, giá căn hộ thậm chí tăng thêm vài trăm triệu đồng, thậm chí tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, nhà liền kề hay nhà ở riêng lẻ cũng không nằm ngoài xu hướng, với mức tăng giá có nơi lên tới 30% trong năm.

Tuy vậy, từ cuối quý IV/2025, đà tăng giá tại một số thị trường bắt đầu chậm lại và có xu hướng đi ngang, dù chưa ghi nhận dấu hiệu giảm giá rõ rệt. Các giao dịch “cắt lỗ” chỉ xuất hiện cục bộ, chủ yếu ở những sản phẩm được mua với mức chênh cao hoặc chịu tác động của tâm lý FOMO trong các đợt sốt ngắn hạn trước đó. Trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn, đồng thời niềm tin thị trường được củng cố bởi các giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và việc triển khai đồng loạt nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn, khả năng giá bất động sản giảm sâu trên diện rộng được đánh giá là khó xảy ra.

Ở góc độ tồn kho, số liệu Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, đến quý III/2025, lượng tồn kho bất động sản vào khoảng 26.717 căn và nền đất. Đáng lưu ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, gấp 137% so với quý II, trong khi tồn kho đất nền lại giảm gần 69% so với năm 2024.

Theo VARS IRE, mức tồn kho gia tăng trong giai đoạn hiện nay mang ý nghĩa tích cực hơn là tiêu cực. Đây là hệ quả của kỳ vọng phục hồi, khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, giúp các dự án đồng loạt tái khởi động và thị trường đón nhận thêm thông tin hỗ trợ, qua đó tạo nền tảng cho việc bổ sung nguồn cung và cải thiện thanh khoản thời gian tới.

Khác với các giai đoạn trầm lắng trước đây – khi tồn kho chủ yếu là những sản phẩm đã hoàn thiện nhưng khó tiêu thụ – lượng tồn kho hiện nay phần lớn đến từ các dự án đang trong quá trình xây dựng. Nhiều sản phẩm thuộc các dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận kết quả giao dịch tích cực. Bên cạnh đó, không ít dự án đang triển khai cũng đã lên kế hoạch chào bán trong ngắn hạn. Thực tế này phản ánh khá sát diễn biến thị trường, nhất là trong bối cảnh nguồn cung đất nền dự án đang sụt giảm rõ rệt.