Căn hộ được dự báo tiếp tục “giữ sóng” thị trường bất động sản năm 2026

Năm 2025 để lại dấu ấn rõ nét với sự phân hóa mạnh giữa các phân khúc bất động sản. Trong đó, căn hộ gây bất ngờ lớn nhất khi ghi nhận mức tăng giá hiếm thấy: Hà Nội tăng khoảng 60%, TP.HCM tăng hơn 50% so với cùng kỳ 2024. Đà tăng này diễn ra trong bối cảnh thị trường được “cởi trói” về pháp lý nhờ bộ ba luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức đi vào thực tiễn từ tháng 7/2025. Hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc, quy trình cấp phép minh bạch hơn, niềm tin của nhà đầu tư và ngân hàng dần được khôi phục, tạo tiền đề cho nguồn cung mới trong năm 2026.

Tại Hà Nội, dữ liệu từ cuối năm 2024 đến hết 9 tháng đầu 2025 cho thấy hơn 27.000 căn hộ được mở bán, gần 28.000 căn được tiêu thụ, với tỷ lệ hấp thụ trung bình lên tới 77%. Giá sơ cấp đạt khoảng 4.332 USD/m² – mức tăng gần 60% chỉ sau một năm. Sức nóng này, theo Cushman & Wakefield, không đến từ đầu cơ ngắn hạn mà chủ yếu xuất phát từ nhu cầu ở thực.

Lực cầu bền vững vẫn đến từ các gia đình trẻ, nhóm thu nhập cao và người mua để ở lâu dài. Quá trình đô thị hóa nhanh, cùng các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 4, các trục Đông – Tây và mạng lưới metro tương lai, đang thúc đẩy dòng dịch chuyển dân cư về các khu đô thị mới, nơi có pháp lý rõ ràng và môi trường sống đồng bộ. Bên cạnh đó, chính sách tín dụng hướng vào người mua ở thực, hạn chế đầu cơ cũng giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn.

Về khẩu vị đầu tư, thị trường sơ cấp hiện chủ yếu thu hút nhà đầu tư trung và dài hạn. Các dự án mới có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai 2 – 3 năm và lịch thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, qua đó duy trì tâm lý tích cực cho cả người mua ở lẫn nhà đầu tư.

Trong bối cảnh vàng và chứng khoán biến động mạnh, căn hộ tiếp tục được xem là kênh trú ẩn an toàn. Riêng tại Hà Nội, đặc trưng của thị trường là khả năng giữ giá tốt, thanh khoản ổn định và nhu cầu thuê bền vững nhờ quy mô dân số lớn cùng dòng chuyên gia tập trung quanh khu vực nội đô mở rộng. Mặt bằng lãi suất vay phổ biến 7 – 9%/năm cũng đang hỗ trợ nhu cầu thực và dòng tiền đầu tư trung hạn.

Tuy vậy, giai đoạn cuối 2025 – đầu 2026 được dự báo sẽ cạnh tranh gay gắt hơn. Thị trường bước vào chu kỳ “lọc” sản phẩm, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, tiện ích đồng bộ và đáp ứng tiêu chí ESG. Người mua ngày càng coi trọng giá trị sử dụng và chất lượng sống thay vì kỳ vọng lợi nhuận nhanh. Những dự án xa trung tâm hoặc pháp lý chưa rõ sẽ buộc phải điều chỉnh chiến lược để tồn tại.

Một thách thức lớn với nhà đầu tư trong năm 2026 là bài toán lãi suất. Nhiều dự án mở bán từ 2024 sẽ kết thúc giai đoạn ưu đãi lãi suất 0% sau 18 – 24 tháng. Khi bước sang lãi suất thả nổi, chi phí vay có thể tăng lên 9 – 10,5%/năm, thậm chí quay lại vùng 12 – 14%/năm nếu áp lực tỷ giá và lạm phát gia tăng. Theo bà Ngọc Lê, thời kỳ “tiền rẻ” đã qua, thị trường sẽ là cuộc chơi của kiến thức, quản trị rủi ro và tầm nhìn dài hạn.

Trong bức tranh năm 2026, căn hộ vẫn được dự báo là “ngôi sao” nhờ ba yếu tố then chốt: nhu cầu ở thực lớn, nguồn cung hạn chế và khả năng tiếp cận cao. Về dài hạn, bất động sản công nghiệp – kho vận và bất động sản gắn với hạ tầng trọng điểm cũng nổi lên nhờ dòng vốn FDI, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và các hiệp định thương mại tự do. Với nhà đầu tư cá nhân, các sản phẩm bất động sản dịch vụ quanh khu công nghiệp vẫn có dư địa, nhưng điều kiện tiên quyết là quy hoạch rõ ràng, pháp lý sạch và tránh chạy theo những “cơn sốt” mang tính đồn đoán.