Thị trường bất động sản: Chu kỳ tái cấu trúc rõ rệt, “lướt sóng” sẽ không còn nữa

Chính sách dẫn dắt – thị trường thích nghi

Theo đại diện Cushman & Wakefield Việt Nam, năm 2025 đánh dấu chu kỳ tái cấu trúc rõ rệt: tăng trưởng có chọn lọc, chính sách dẫn dắt, phân khúc phân hóa sâu, người mua thực tế hơn.

Sự bứt phá đầy bất ngờ của phân khúc căn hộ với giá tăng phi mã, trong đó, Hà Nội tăng khoảng 60%, TP.HCM tăng khoảng 51% so với cùng kỳ 2024 - mức tăng hiếm thấy.

Điều tạo ấn tượng nữa là các chính sách, đặc biệt là bộ ba luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản áp dụng vào thực tiễn từ 1/7/2025, tháo gỡ hàng loạt dự án đang bị ách tắc về pháp lý, minh bạch trong quy trình cấp phép, tính toán tiền sử dụng đất và quy hoạch, tạo niềm tin cho nhà đầu tư và ngân hàng, chuẩn bị nguồn cung lớn hơn cho 2026.

Thị trường chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang tăng trưởng có nền tảng, được hậu thuẫn bởi nhu cầu ở thực, sự khơi thông pháp lý và dòng vốn FDI đổ vào khu công nghiệp đi kèm với cú huých hạ tầng và công cuộc sáp nhập tỉnh, nhưng cũng bộc lộ rủi ro về phân hóa sâu sản phẩm và áp lực tài chính khi ưu đãi tín dụng đáo hạn kèm lãi suất ngân hàng tăng cao.

Nhận định về thị trường cuối năm 2025 - đầu 2026, bà Ngọc Lê đánh giá, thị trường đang bước vào chu kỳ ổn định danh mục, tập trung vào sản phẩm pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt, tiện ích đồng bộ, đáp ứng tiêu chí ESG.

Thị trường cuối 2025 - đầu 2026 sẽ cạnh tranh hơn, phân hóa rõ nét. Người mua ưu tiên giá trị thực, chất lượng sống, kết nối hạ tầng, pháp lý minh bạch, uy tín chủ đầu tư hơn là kỳ vọng lợi nhuận nhanh. Các dự án vị trí tốt, hạ tầng hoàn chỉnh vẫn giữ thanh khoản mạnh. Dự án xa trung tâm hoặc pháp lý chưa rõ cần điều chỉnh chiến lược. Chủ đầu tư cần tạo khác biệt qua thiết kế, tiện ích vượt trội, công nghệ thông minh để giữ lợi thế.

“Chúng tôi cho rằng, giai đoạn tới là cuộc chơi của kiến thức đầu tư, quản trị rủi ro và tầm nhìn dài hạn, không còn “lướt sóng”. Nhóm đang vay nhiều nên giảm nợ trước khi áp lực lãi suất tăng. Trong khi đó, nhóm cầm tiền, nên kiên nhẫn chờ cơ hội từ sự thanh lọc thị trường cuối 2026”, bà Ngọc Lê nhận định.

“Lướt sóng” sẽ không còn

Thực tế, trong giai đoạn 2020–2022, “lướt sóng” bất động sản từng được xem là chiến lược đầu tư phổ biến, thậm chí trở thành “đặc sản” của thị trường khi dòng tiền rẻ dồi dào, lãi suất thấp, và kỳ vọng tăng giá liên tục.

Tuy nhiên, bước sang 2024–2025 và hướng đến 2026, mô hình này đã mất dần tính khả thi và không còn là lựa chọn hiệu quả cho phần lớn nhà đầu tư. Sự dịch chuyển này không đến từ một yếu tố đơn lẻ, mà là tổng hòa của nhiều biến số vĩ mô, pháp lý, tín dụng và cấu trúc cung – cầu đang thay đổi nhanh chóng, tạo ra môi trường đầu tư hoàn toàn khác biệt so với thời kỳ “đánh nhanh, thắng nhanh”.

Lý giải điều này, các chuyên gia cho biết, mức giá bất động sản hiện rất cao ở tất cả các phân khúc, vì vậy không còn cơ hội nhân đôi tài sản như trước đó đã từng.

Thay vào đó, nhà đầu tư sẽ phải có chiến lược dài hơi hoặc phải thay đổi khẩu vị đầu tư và dịch chuyển hướng đi mới.

Chính vì vậy, việc nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính với mong muốn lướt sóng là rất rủi ro.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội - nhận định, trong bối cảnh mặt bằng giá bất động sản đã tăng mạnh suốt nhiều năm qua, kỳ vọng lãi bằng lần như giai đoạn trước đây đã không còn thực tế.

Thay vào đó, lợi nhuận giờ đây chỉ còn tính bằng tỷ lệ phần trăm và nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ về vùng đầu tư, dòng tiền và thời điểm thoát hàng.

"Muốn đạt được biên lợi nhuận lớn như trước, nhà đầu tư chỉ còn cách ‘đi trước đón đầu’ tại những khu vực sắp trở thành trung tâm hành chính, nơi sẽ xuất hiện nhu cầu thực về chỗ ở. Ví dụ như các tỉnh, thành sáp nhập - khi dân cư, cán bộ phải di chuyển đến nơi làm việc mới, thì nhu cầu thuê và mua nhà sẽ hiện hữu rất rõ ràng", bà Hằng dẫn chứng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra 3 yếu tố chính khiến mô hình đầu tư ngắn hạn, "lướt sóng" không còn nhiều cơ hội.

Thứ nhất, chính sách kiểm soát chặt tín dụng và pháp lý Ngân hàng Nhà nước, khiến việc mua đi bán lại nhanh gặp nhiều rào cản.

Thứ hai, chi phí lãi suất cho vay trung bình 9 - 11%/năm khiến việc vay tiền để “lướt sóng” trở nên rủi ro.

Thứ ba, tâm lý thị trường thay đổi, người mua ngày càng ưu tiên nhu cầu ở thật, tính thanh khoản lâu dài, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng thận trọng hơn sau giai đoạn nhiều người “mắc kẹt” vốn”.