Theo báo cáo nghiên cứu thị trường 2024 và dự báo thị trường 2025 của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), trong năm 2024, giá bán, tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội và TP HCM tăng trưởng mạnh.
Theo đó, mặc dù có diễn biến trái ngược về nguồn cung mới khi nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội tăng mạnh (tăng 293% theo năm) ước đạt 22.331 sản phẩm, trong khi nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM chỉ đạt 6.429 sản phẩm (giảm 21% so với năm 2023) nhưng tỷ lệ hấp thụ và giá bán đều tăng mạnh.
Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tăng 2,5 lần so với năm 2023 ở cả 2 thị trường Hà Nội và TP HCM. Cụ thể, tỷ lệ hấp thụ tại thị trường Hà Nội đạt 75-80% và thị trường TP HCM đạt 50-55%. Ở một số dự án mới, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên đến trên 90%.
Cũng theo CBRE, nguồn cung mở bán căn hộ chung cư mới tại Hà Nội năm 2024 tăng gấp 3 lần so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020 đến nay.
Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP HCM thấp nhất kể từ năm 2013, với 5.050 căn, chỉ bằng 1/6 của Hà Nội. Dù vậy, riêng quý cuối năm, TP HCM đã ghi nhận nguồn cung mở bán mới tăng mạnh, gấp 26 lần so với quý 3/2024.
Về giá bán, đại diện CBRE Việt Nam chỉ ra, tính đến quý 4/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt mức 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Giá bán sơ cấp tăng mạnh tới 36% so với cùng kỳ năm 2023 và tăng 12% so với quý 3/2024.
Trong khi đó, tại TP HCM, căn hộ chung cư hiện có giá bán sơ cấp trung bình khoảng 76 triệu đồng/m2, tăng gần 24% theo năm. Tương tự thị trường Hà Nội, mức tăng này là do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại thành phố là các dự án từ cao cấp đến hạng sang và các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10% đến 40% so với giai đoạn trước đó.
Trong khi đó, tại báo cáo của Dat Xanh Services, nhận định, giá bán căn hộ tại Hà Nội ghi nhận tỷ lệ tăng giá cao hơn thị trường TP HCM, tính đến cuối năm 2024, giá bán căn hộ tại thị trường Hà Nội đã tiệm cận mặt bằng giá tại TP HCM, thậm chí vượt qua mặt bằng giá tại TP HCM ở một số phân khúc.
Cụ thể: Căn hộ phân khúc A+: Tại thị trường Hà Nội giá từ 200-250 triệu/m2, tăng 30-40% theo năm, trong khị thị trường TP.HCM có mức giá từ 300-400 triệu/m2, tăng 20-30% theo năm.
Căn hộ phân khúc A: Tại thị trường Hà Nội giá từ 120-150 triệu/m2, tăng 35-50% theo năm, trong khị thị trường TP.HCM có mức giá từ 120-160 triệu/m2, tăng 15-20% theo năm.
Căn hộ phân khúc B: Tại thị trường Hà Nội giá từ 80-110 triệu/m2, tăng 40-60% theo năm, trong khi thị trường TP.HCM có mức giá từ 70-95 triệu/m2, tăng 10-15% theo năm.
Căn hộ phân khúc C: Tại thị trường Hà Nội giá từ 55-70 triệu/m2, tăng 45-50% theo năm, trong khị thị trường TP.HCM có mức giá từ 40-60 triệu/m2, tăng 5-10% theo năm.
Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản 2025
Thực tế, từ cuối năm 2024, nguồn cung căn hộ trung cấp, sơ cấp đã ít xuất hiện tại hai thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. OneHousing dự báo, lượng sản phẩm chung cư mở mới tại thị trường Hà Nội năm 2025 ước đạt khoảng 30.000 căn, trong đó có khoảng 60-70% căn hộ cao cấp và 30-40% căn hộ hạng sang. Tại thị trường TP Hồ Chí Minh, nguồn cung mở mới năm 2025 dự báo sẽ có khoảng 12.000 căn, trong đó nguồn cung cao cấp và hạng sang chiếm tới 88% (phân khúc cao cấp chiếm 42%, hạng sang chiếm 46%).
Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing cho biết từ những thay đổi về chính sách vĩ mô, kế hoạch phát triển dự án và ra hàng của các chủ đầu tư, thị trường bất động sản trong năm 2025 có hai phân khúc sẽ được nhà đầu tư quan tâm. Trong đó, có phân khúc chung cư.
Theo ông Trung, dây sẽ là sản phẩm đáp ứng đủ nhu cầu đầu tư dòng tiền hay đầu tư chờ tăng giá. Căn hộ là phân khúc có tổng giá tiền vừa phải, nhiều người có thể tham gia đầu tư được, bên cạnh đó, nhu cầu về sản phẩm căn hộ trong tương lai vẫn còn rất nhiều. Nếu xét về cùng một mức đầu tư thì sản phẩm chung cư đang cho thấy những giá trị vượt trội hơn so với những sản phẩm nhà phố, thổ cư về tỷ suất cho thuê và tốc độ tăng giá.
Theo OneHousing, từ quý 1/2024 trở về trước, tỷ trọng giao dịch giữa chung cư và thổ cư tại Hà Nội khoảng 40% - 60%. Tuy nhiên, từ quý 2/2024, với sự gia tăng nhanh chóng về nhu cầu sản phẩm căn hộ, cán cân này đã đổi chiều khi giao dịch chung cư đã vượt hơn so với nhà phố thổ cư.