“Chìa khóa vàng” của thị trường bất động sản phía Nam: Định hình trở thành siêu đô thị bền vững?

Điểm sáng nguồn cung

Theo báo cáo từ CBRE, thị trường Quý 3/2025 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa Hà Nội và TPHCM. Trong khi Hà Nội ghi nhận mức tăng giá mạnh ở cả phân khúc sơ cấp (41% theo năm) và thứ cấp (8%), thì khu vực trung tâm TPHCM cũ gần như không có nguồn cung mới.

Bức tranh toàn cảnh phía Nam sáng hơn nhờ nguồn cung bổ sung mạnh từ các khu vực sáp nhập như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu. Đáng chú ý, các dự án trung cấp dưới 60 triệu đồng/m² dọc theo các trục giao thông chính chiếm tới 75% nguồn cung mới toàn vùng trong 9 tháng đầu năm 2025.

Việc mở rộng địa giới hành chính đã đưa TPHCM vào giai đoạn hình thành siêu đô thị hơn 20 triệu dân. Các chuyên gia nhận định, thị trường sẽ dịch chuyển mạnh ra các đại đô thị ven đô – nơi có hạ tầng hoàn thiện và phù hợp để phát triển đô thị nén theo mô hình TOD. Các hệ thống hạ tầng kết nối vùng như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc và metro được kỳ vọng là "xương sống" cho sự tăng trưởng của nhà ở, thương mại và logistics.

Ông Phạm Lâm - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group - nhấn mạnh: “Phát triển TOD đòi hỏi có chiến lược vùng rõ ràng. Không gian mở rộng của TPHCM chỉ có thể được khai thác hiệu quả khi có một quy hoạch tổng thể, gắn kết với các trục giao thông như metro và đường sắt cao tốc”.

Chuyên gia kinh tế - Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho biết, sự sẵn sàng từ phía doanh nghiệp và người dân là rất cao. Giá bất động sản dọc tuyến Metro số 1 đã tăng 30-200% chứng minh nhu cầu thực về các khu đô thị tích hợp. Tuy nhiên, Việt Nam cần hoàn thiện ít nhất một tuyến metro theo đúng triết lý TOD để làm hình mẫu, từ đó tạo động lực và niềm tin cho sự phát triển của các tuyến tiếp theo.

Theo các chuyên gia, mô hình này tương tự mô hình Phú Mỹ Hưng trước đây, trong đó: Phía nhà nước chịu trách nhiệm "dọn đường" về mặt pháp lý, đất đai, giải tỏa, và tạo ra một khung chính sách thông thoáng. Phía tư nhân sẽ đảm nhận việc huy động vốn và triển khai dự án với tư duy thị trường.

Tập đoàn này sẽ chủ động dự báo và đề xuất điều chỉnh các vướng mắc pháp lý ngay từ đầu, đảm bảo dự án khả thi cả về mặt chính sách lẫn kinh tế. Đây được xem là chìa khóa để thu hút nguồn lực tư nhân quy mô lớn, và quản lý dự án một cách chuyên nghiệp.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản cuối năm?

Khảo sát của Viện Nghiên cứu Kinh tế, Tài chính & Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI)cho thấy bất động sản tiếp tục là kênh được ưa chuộng, chiếm 28% lựa chọn của nhà đầu tư, sau vàng (35%) và chứng khoán (27%). Tâm lý nhà đầu tư đã bình ổn hơn nhưng hành vi mua trở nên thận trọng: ưu tiên vị trí, pháp lý minh bạch và uy tín chủ đầu tư.

Trước trợ lực quan trọng đến từ việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng tăng mạnh. Dữ liệu từ Dat Xanh Services cho thấy, nguồn cung mới từ quý II đến quý III/2025 tăng mạnh, tập trung ở trục TP.HCM – Bình Dương – Long An.

Đáng chú ý, dù nguồn cung gia tăng, giá bán căn hộ cũng không có dấu hiệu hạ nhiệt mà có xu hướng tăng 5%-7% theo quý; phân khúc thấp tầng tăng 2%-5% theo năm. Khu vực lõi đô thị TP.HCM tiếp tục khan hiếm quỹ đất, đẩy giá trị tài sản tại các quận trung tâm như quận 1, quận 4, Bình Thạnh cũ tăng khoảng 10%-30% mỗi năm. Xu hướng phát triển dự án lan sang vùng giáp ranh, hướng mạnh về TP.Thủ Đức cũ, Bình Dương và Long An, đây là khu vực hạ tầng hoàn thiện nhanh và giá mềm hơn trung tâm.

Trước những chuyển biến của thị trường, các chuyên gia dự báo dự báo quý IV/2025 sẽ ghi nhận nguồn cung cải thiện đáng kể, song sức hấp thụ sẽ phụ thuộc nhịp giải ngân và dòng tiền cuối năm. Những dự án có pháp lý hoàn thiện, hạ tầng kết nối và tiến độ cam kết sẽ dẫn dắt thị trường, trong khi dự án yếu phải cạnh tranh bằng ưu đãi, minh bạch rủi ro.

Một điểm nhấn đáng chú ý là làn sóng hợp tác phát triển dự án giữa doanh nghiệp trong nước và đối tác quốc tế, kỳ vọng mang đến tiêu chuẩn vận hành mới và gia tăng tính cạnh tranh sản phẩm.

Về giá bán, khu trung tâm và các vùng hưởng lợi hạ tầng tiếp tục tăng; ngược lại, khu vực pháp lý chưa hoàn thiện có thể chững lại, thậm chí suy giảm thanh khoản nếu không cải thiện tiêu chí đầu vào. Sự chọn lọc thị trường đang diễn ra mạnh mẽ. Người mua hiểu sản phẩm hơn, đòi hỏi chất lượng cao hơn và chỉ xuống tiền với tài sản rõ ràng.