Thị trường bất động sản Hà Nội: Chung cư tiếp tục dẫn dắt

Thổ cư trái chiều với chung cư

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, tại Hà Nội, quý III/2025, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ dòng tiền đổ mạnh vào cả mảng sơ cấp và thứ cấp.

Cụ thể, phân khúc cao tầng đạt khoảng 20.800 giao dịch, mức cao nhất trong hai năm trở lại đây. Xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang chung cư ngày càng rõ nét, đến từ hai nguyên nhân chính: Sự dịch chuyển này thể hiện rõ xu hướng thay đổi trong thị hiếu của người mua nhà, đặc biệt là từ nhóm khách hàng trẻ. Thế hệ người mua mới ưu tiên không gian sống hiện đại, tiện ích đồng bộ, an ninh và quản lý chuyên nghiệp, thay vì tập trung vào giá trị sở hữu đất như các thế hệ trước.

Mặc dù đơn giá chung cư (sơ cấp và thứ cấp) tăng đáng kể trong thời gian qua (~20%/năm), tổng giá một căn nhà thổ cư vẫn đang gấp 2,1 lần giá căn hộ chung cư. Bên cạnh đó, các gói vay tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư và ngân hàng giúp người mua nhà với vốn tự có thấp vẫn có thể tiếp cận dễ dàng hơn, góp phần gia tăng thanh khoản tốt cho phân khúc này.

Theo thống kê, giao dịch chung cư sơ cấp (10.100 căn) tương đương giao dịch thứ cấp (10.700 căn) trong quý III/2025, tập trung tại các phường ở khu đông và khu tây thủ đô. Cụ thể, tại khu đông (Hà Nội) và Văn Giang (Hưng Yên), tổng lượng giao dịch chung cư đạt 8.200 căn, cao nhất trong 2 năm trở lại đây. Giao dịch sơ cấp và thứ cấp ngang nhau (~4.000 căn mỗi loại).

Cũng theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, khu đông vẫn là khu có mặt bằng giá thấp nhất thị trường khi có đơn giá sơ cấp và thứ cấp trung bình khoảng 60-70 triệu/m2. Loạt dự án hạ tầng trọng điểm khởi công trong quý giúp tăng mạnh khả năng kết nối với trung tâm Hà Nội, thúc đẩy thanh khoản toàn khu vực.

Tại khu tây, giao dịch chung cư đạt 7.500 căn chủ yếu tập trung tại loại hình thứ cấp do nguồn hàng sơ cấp khan hiếm và nguồn hàng thứ cấp vẫn đang có mức giá thấp hơn hàng sơ cấp mở mới.

Tổng kết thị trường thứ cấp cao tầng cho thấy, quý III/2025, dòng tiền tiếp tục chuyển dịch từ thổ cư sang chung cư. Khách hàng ngày càng ưu tiên lựa chọn sản phẩm cao tầng thay cho thổ cư do phù hợp hơn với tài chính của gia đình đại chúng trong bối cảnh giá thổ cư tiếp tục neo cao.

Người trẻ rời bỏ thổ cư?

Những năm gần đây, thị trường nhà ở Việt Nam ghi nhận một sự dịch chuyển đáng chú ý: ngày càng nhiều người trẻ, đặc biệt thuộc nhóm 9x và Gen Z, dần rời xa giấc mơ mua nhà thổ cư – vốn từng được xem là “cột mốc trưởng thành” của thế hệ cha mẹ. Nếu như trước đây sở hữu một căn nhà mặt đất là biểu tượng của sự ổn định, thì nay, người trẻ đang nghiêng về sống trong căn hộ, thuê nhà dài hạn hoặc thậm chí chọn mô hình sống linh hoạt như co-living để giảm áp lực tài chính.

Nguyên nhân đầu tiên và lớn nhất đến từ gánh nặng chi phí. Giá nhà thổ cư tại các đô thị lớn đã vượt xa khả năng tích lũy của người trẻ. Ví dụ, tại Hà Nội và TP.HCM, một căn nhà thổ cư ở khu vực tương đối tốt thường có giá từ 4–7 tỷ đồng, thậm chí ở trung tâm có thể lên đến 10–20 tỷ đồng. Trong khi đó, thu nhập trung bình của người trẻ thành thị dao động từ 15–25 triệu đồng/tháng, dẫn đến việc tích lũy gần như không theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Căn hộ chung cư, dù cũng tăng mạnh, nhưng vẫn “dễ thở” hơn, với mức giá 2–3 tỷ đồng ở phân khúc trung cấp. Chênh lệch này khiến giấc mơ sở hữu thổ cư ngày càng xa vời.

Yếu tố thứ hai liên quan đến chi phí cơ hội và tư duy sống mới. Người trẻ hiện đại ưu tiên trải nghiệm, đầu tư bản thân, phát triển sự nghiệp hoặc tiết kiệm để đổi nghề, chuyển việc… hơn là gánh khoản nợ dài tới 20–30 năm để mua một căn nhà mặt đất. Việc “chôn vốn” vào thổ cư – vốn đòi hỏi dòng tiền lớn, chi phí duy tu cao và tính thanh khoản không phải lúc nào cũng tốt – không còn được xem là phương án tối ưu của thế hệ mới. Thay vào đó, họ lựa chọn các căn hộ có tiện ích hiện đại, an ninh đảm bảo, không phải lo sửa chữa, không tốn thời gian bảo trì, phù hợp với lối sống bận rộn.

Thứ ba, sự xuất hiện của những mô hình sống linh hoạt như căn hộ dịch vụ, co-living, thuê dài hạn… khiến sở hữu thổ cư không còn là lựa chọn duy nhất. Với 6–10 triệu đồng/tháng, người trẻ có thể sống trong một căn hộ đầy đủ tiện nghi, nằm ở vị trí trung tâm – điều mà ngay cả khi sở hữu thổ cư giá vài tỷ đồng cũng chưa chắc làm được. Mô hình sống thuê – vốn từng bị kỳ thị – nay được xem như chiến lược tài chính khôn ngoan: ít ràng buộc, dịch chuyển dễ, phù hợp với môi trường việc làm năng động của thế hệ mới.

Ngoài ra, những lo ngại về hạ tầng, an ninh và môi trường sống ở các khu thổ cư cũng góp phần khiến người trẻ rời xa loại hình này. Nhiều khu dân cư cũ có hẻm nhỏ, điện nước không ổn định, thiếu bãi đậu xe, mật độ xây dựng cao và nguy cơ cháy nổ. Trong khi đó, các dự án chung cư mới được quy hoạch bài bản, có trung tâm thương mại, khu thể thao, công viên… tạo ra môi trường sống hấp dẫn hơn.

Tất nhiên, không phải người trẻ quay lưng hoàn toàn với thổ cư. Một bộ phận vẫn xem nhà đất là tài sản có giá trị tăng trưởng mạnh trong dài hạn. Tuy nhiên, đứng trước bối cảnh giá thổ cư “leo thang” và mức sống thay đổi, xu hướng “rời bỏ thổ cư” đang trở thành lựa chọn hợp lý và thực dụng hơn. Đây không phải là sự từ bỏ giá trị truyền thống, mà là sự thích nghi của thế hệ trẻ với thực tế kinh tế và lối sống hiện đại: linh hoạt, tối ưu chi phí, ưu tiên tiện ích và chất lượng cuộc sống. Xu hướng này dự báo sẽ còn tiếp tục mạnh mẽ trong vài năm tới khi thu nhập không tăng nhanh bằng giá nhà và thị trường chung cư ngày càng đa dạng lựa chọn.