Chung cư Hà Nội: Đạt đỉnh 8 năm, giá sẽ chững lại, không còn “sốt nóng”?

Giá nhà đạt đỉnh 8 năm

Theo dữ liệu của CBRE Việt Nam, năm 2024 ghi nhận xu hướng trái ngược giữa 2 thị trường nhà ở trọng điểm.

Trong khi Tp.HCM tiếp tục có nguồn cung mở bán hạn chế với chỉ gần 5.300 sản phẩm (căn hộ chung cư và nhà phố/biệt thự) thì nguồn cung mới của thị trường nhà ở tại Hà Nội tăng trưởng mạnh với gần 38.000 sản phẩm mở bán mới trong năm.

Theo đó, năm 2024, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội tăng gấp 3 lần so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ 2020. Còn tại Tp.HCM, nguồn cung căn hộ mở bán mới lại xuống mức thấp nhất kể từ năm 2013, với chỉ 5.050 căn hộ mở bán mới. Chỉ riêng trong quý cuối năm, Tp.HCM đã ghi nhận nguồn cung mở bán mới tăng mạnh so với quý trước đó, gấp 26 lần quý 3/2024.

Về giá bán, tính đến quý 4/2024, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt mức 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì). Giá bán sơ cấp tăng mạnh, tới 36% so với cùng kỳ năm 2023 và tăng 12% so với quý 3/2024. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường Hà Nội.

Phần lớn nguồn cung mới là dự án cao cấp, có pháp lý đầy đủ, được phát triển trong các đại đô thị ở quận Nam Từ Liêm và huyện Gia Lâm, vốn đã đi vào hoạt động với một lượng cư dân nhất định. Điều này đã dẫn đến việc tăng giá bán sơ cấp cũng như tốc độ bán hàng vượt mức 70%.

Cũng theo báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thông qua việc khảo sát từ 150 dự án, tính đến thời điểm cuối năm 2024, giá bán chung cư trung bình ở TP Hà Nội đã tăng 72,4% so với quý II/2019. Đơn vị này cũng đưa ra nhận định, giá chung cư cao cấp tăng "khó kiểm soát", một phần do các dự án được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao, chi phí đầu tư, đất đai tăng cao.

Giá chung cư cao cấp thứ cấp, tức các chung cư đã vào ở, cũng "neo" cao, vượt xa giá trị thực. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung và thanh khoản ở mức trung bình. Giao dịch chuyển nhượng căn hộ tập trung chủ yếu ở các dự án nằm ở nơi có hệ thống hạ tầng, tiện ích đồng bộ, với mức giá tăng hợp lý.

Dự báo về thị trường năm 2025, CBRE cho biết, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội được kỳ vọng tiếp tục dồi dào, ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024.

Nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang. Bên cạnh đó, nguồn cung cũng dự kiến mở rộng ra các khu vực phía Nam (quận Hoàng Mai), phía Đông (quận Long Biên) và phía Tây (huyện Đan Phượng). Sự dồi dào của nguồn cung mới sẽ góp phần duy trì mức tăng trưởng giá bán sơ cấp ổn định, dự kiến tăng trung bình 6-8% mỗi năm.

Giá sẽ không còn “sốt nóng”

Đánh giá về tác động của bảng giá đất đối với bất động sản Hà Nội, bà Nguyễn Thị Hồng Vân - Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn tài chính Savills Hà Nội - cho rằng, chủ trương về việc bỏ khung giá đất và điều chỉnh bảng giá đất theo thị trường đã được công bố từ đầu năm và hiện nay mới chính thức áp dụng. Về tác động đến giá bất động sản, chính sách này sẽ góp phần làm bình ổn giá.

Giá bất động sản tại Hà Nội vẫn tăng trưởng theo cơ học xuất phát từ các yếu tố tự nhiên như nhu cầu sử dụng, thu nhập người dân cải thiện, gia tăng dân số, và tốc độ đô thị hóa. Tuy nhiên, để có sự gia tăng đột biến trong thời gian tới là ít có khả năng xảy ra.

Đồng quan điểm, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - chuyên gia kinh tế - cho biết, năm 2024 phân khúc chung cư Hà Nội chứng kiến sự tăng giá quá nhanh. Giá chung cư tăng lên mức hơn 70 triệu đồng/m2 vào cuối quý III/2024, thị trường không còn dự án có giá dưới 60 triệu đồng/m2, nhiều dự án trung cấp giá bán được đẩy lên ngưỡng 100 triệu đồng/m2.

Giá căn hộ tăng cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, cả những dự án cũ cũng không ngoại lệ. Thời điểm sốt nóng, giá còn tăng theo ngày, theo tuần. Điểm đáng lưu ý là giá cao nhưng vẫn có người mua.

Theo ông Thịnh, trong thời gian tới đà tăng giá chung cư chững lại, thị trường có xu hướng ổn định hơn, không còn tình trạng sốt nóng như thời gian qua. Theo đó, dòng tiền của người mua sẽ có xu hướng dịch chuyển từ khu vực có vùng giá đạt ngưỡng cao để tìm kiếm khu vực, dự án có vùng giá cạnh tranh hơn và còn nhiều dư địa tăng trưởng.

Nhìn nhận về phân khúc chung cư trong năm 2025, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam cho rằng: "Trong năm 2024, gần 67% nguồn cung mới trên thị trường ở phân khúc cao cấp và hạng sang ở Hà Nội. Dự báo trong năm 2025 Hà Nội sẽ biến mất phân khúc sơ cấp với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2".

Chuyên gia của PropertyGuru Việt Nam nhận định, mặt bằng giá căn hộ chung cư thời gian tới rất khó giảm. Tuy nhiên, thị trường năm sau sẽ đi ngang và neo ở mức cao, không sốt nóng như hiện tại.