Vừa qua ông Phạm Ngọc Tuấn (31 tuổi, Đông Anh), người đã trả giá 30 tỷ đồng/m2 đất ở phiên đấu giá đất Sóc Sơn cùng đồng bọn đã bị công an Hà Nội tạm giữ hình sự vì có dấu hiệu sai phạm quy định trong hoạt động bán đấu giá tài sản.
Kết quả điều tra ban đầu cho thấy, người này đã bàn bạc với những người còn lại nâng giá các lô đất ở mức cao nhất có thể mua. Sau khi giá đấu của 36/58 lô đất đã vượt mức tối đa dự tính, ông Tuấn trả tận 30 tỷ đồng một m2 cho 3 thửa đất (A12, A13, C6) rồi bỏ ngang khiến phiên đấu giá bất thành.
Tình trạng trả giá lên mức cao bất thường rồi bỏ cọc không chỉ mới diễn ra ở Sóc Sơn mà đã xuất hiện ở các phiên đấu giá khác trong bốn tháng qua. Hàng loạt các huyện ven Thanh Oai, Hoài Đức, Quốc Oai… thu hút hàng trăm người tham gia, đẩy giá trúng cao nhất một lô đất lên tới hàng trăm triệu đồng/m2. Sau đó nhiều người trúng bỏ cọc hàng loạt.
Theo đó, nhiều người tham gia bất chấp đẩy giá đất lên cao vút, chấp nhận mất tiền đặt cọc. Thậm chí, phần đông trong số người tham gia là các hội nhóm chuyên nghiệp, chuyên đi đấu giá đất. Hội nhóm này trúng lô nào sẽ ngay lập tức sang tay ăn chênh cho khách ở bên ngoài hòng kiếm lời.
Tâm lý “cùng lắm mất tiền đặt cọc” cho thấy kẽ hở trong hoạt động đấu giá đất tới từ tiền đặt cọc thấp. Người tham gia sẽ phải đóng tiền đặt cọc tương đương 20% tổng giá trị lô đất tính theo giá khởi điểm. Song giá khởi điểm công bố ở các phiên đấu giá quá thấp, dao động từ 4-8 triệu đồng/m2 đất, cá biệt ở huyện Sóc Sơn giá khởi điểm chỉ từ 2,5 triệu đồng/m2.
Chính mức giá khởi điểm thấp đã tạo điều kiện cho nhiều người tham gia với mục đích lướt sóng, đẩy giá đất lên cao chót vót. Trước đây theo Nghị định 12, giá khởi điểm được tính bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (K). Quy định này đảm bảo giá khởi điểm sát với giá thị trường.
Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 mới có hiệu lực từ đầu tháng 8 đã quy định bỏ khung giá đất và hệ số điều chỉnh (K), thay bằng áp dụng bảng giá đất cho một số trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, Hà Nội chưa ban hành bảng giá đất mới, dự kiến ra vào cuối năm 2024. Vì vậy, giá khởi điểm được tính theo bảng giá đất năm 2013 với mức chỉ từ vài triệu đồng/m2.
Ngoài giá khởi điểm thấp, hình thức bỏ phiếu trực tiếp qua nhiều vòng cũng là điểm đáng lưu ý. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết khi trả giá qua nhiều vòng, mức giá đưa ra dần tiệm cận với giá thị trường và tối ưu tiền thu về ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, cách thức này vô tình tạo ra kẽ hở tạo cơ hội cho những người tham gia đấu giá gặp nhau, bàn bạc trả giá.
Theo bà Miền, thực trạng những đối tượng thổi giá đất lên cao bất thường rồi bỏ ngang nói riêng, hoặc trúng nhưng bỏ cọc để lại nhiều hệ lụy cho thị trường, người tham gia và cơ quan tổ chức đấu giá. Tổ chức một phiên đấu giá cần nhiều công tác chuẩn bị, tài chính và nhân lực của nhiều đơn vị liên quan. Những hành vi trả giá cao bất thường dẫn tới phiên đấu giá bất thành, gây lãng phí tài nguyên mà không đi tới một kết quả cụ thể.
Chưa kể, những phiên đấu giá có sự cạnh tranh không lành mạnh có thể tác động tiêu cực tới tâm lý của người tham gia có nhu cầu thực. Nhà nước phải tổ chức đấu giá lại các lô đất bị bỏ cọc, người đấu phải sắp xếp tham gia lại, lãng phí nguồn lực của các bên vì những hành vi thổi giá bất chấp.
Ngoài ra, mức giá trúng được xác lập vô hình chung đã thiết lập một bằng giá mới tại khu vực này, đẩy giá bất động sản xung quanh tăng theo. Những giao dịch mua bán đất đai có thể dựa giá trúng làm tham chiếu, gây khó khăn cho người dân trong việc tiếp cận đất đai. Theo đó, mức giá quá tầm cản trở sự giao thoa giữa cung và cầu, làm thanh khoản bị đình trệ.
Cũng bà Miền nhận định, giá trúng bị đẩy lên quá cao tại các phiên đấu giá sẽ đẩy giá bất động sản khu vực vượt xa giá trị thực, tạo bong bóng có thể vỡ bất kỳ lúc nào, gây lũng đoạn thị trường.
Trước khi xảy ra vụ việc ở Sóc Sơn, nhiều đối tượng, hội nhóm đã có hành vi thổi giá ở ngưỡng cao rồi sang tay ăn chênh, nếu không bán được thì bỏ cọc ở những phiên đấu giá trước. Tuy nhiên, chưa có chế tài, quy định thực sự răn đe những đối tượng này, khiến tình trạng hét giá, trả giá cao bất thường ngày càng lộ liễu, táo tợn.
Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp cho biết một bất cập trong buổi đấu giá là người tham gia không bị mất tiền cọc khi có hành vi trả giá cao ở vòng đấu trước rồi bỏ ngang hoặc điền phiếu không hợp lệ ở vòng đấu sau.
Tuy nhiên, nếu xảy ra hành vi thông đồng với nhau để dìm giá khi đấu giá quyền sử dụng đất nhằm trục lợi thì vụ việc có dấu hiệu tội phạm, có căn cứ để xử lý về tội vi phạm quy định về hoạt động đấu giá tài sản theo điều 218 Bộ luật Hình sự với hình phạt có thể tới 05 năm tù.
Theo ông Cường, tham chiếu theo Luật, tội phạm đã thể hiện qua các hành vi “Lập danh sách khống về người đăng ký mua tài sản bán đấu giá”; “Lập hồ sơ khống, hồ sơ giả tham gia hoạt động bán đấu giá tài sản”; “Thông đồng dìm giá hoặc nâng giá trong hoạt động bán đấu giá tài sản”. Trong hoạt động đấu giá tài sản, pháp luật nghiêm cấm người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức khác thực hiện các hành vi được quy định tại khoản 5 Điều 9 nêu trên, trong đó có hành vi cản trở hoạt động đấu giá tài sản.
Cụ thể, người thực hiện hành vi cản trở đấu giá quyền sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Mức xử phạt vi phạm hành chính đối với người cản trở hoạt động đấu giá tài sản được quy định tại điểm b khoản 1 Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP như sau: Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với các hành vi: cung cấp thông tin, tài liệu sai sự thật, sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá, tham gia cuộc đấu giá; Cản trở hoạt động đấu giá; gây rối, mất trật tự tại cuộc đấu giá.
Ngoài ra, người cản trở hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất bằng hình thức trả giá cao đến mức bất thường như vậy rồi bỏ cọc khiến cho hoạt động đấu giá không thể tổ chức được hoặc tổ chức không thành công gây ảnh hưởng xấu đến an ninh trật tự an toàn xã hội có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội gây rối trật tự công cộng theo quy định tại Điều 318 Bộ Luật hình sự, khung hình phạt cao nhất của tội danh này có thể từ 02 năm đến 07 năm tù.
Từ góc nhìn của ông Cường, cơ quan điều tra tạm giữ hình sự đối với nhiều đối tượng có liên quan đến hành vi thông đồng với nhau để dìm giá, phá hoại hoạt động đấu giá tài sản ở Sóc Sơn là có căn cứ. Xử lý nghiêm minh vụ án ở Sóc Sơn là cách hiệu quả để răn đe những đối tượng khác có ý định, hành vi trục lợi từ đấu giá đất.