Nhà đầu tư có sự chọn lọc
Trong một chia sẻ mới đây, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nhà đầu tư đang “chọn lọc” hơn, chuyển hướng quan tâm đến giá trị khai thác thực, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá. Họ hướng đến các thị trường vùng ven đô thị lớn, với mức giá phù hợp hơn trên cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Phân tích kỹ hơn, bà Miền cho rằng, nhà đầu tư bất động sản, bao gồm cả các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức, đang “tăng tốc” dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm sang vùng ven thành phố và các tỉnh, thành lân cận. Đây là những nơi quỹ đất còn dư địa và hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh.
Xu hướng này không chỉ phản ánh nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư bất động sản mà còn chịu tác động của các yếu tố khách quan như chính sách quy hoạch, hạ tầng giao thông và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.
Hiện giá bất động sản trung tâm tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng cao, đạt đến mức kỷ lục.
Từ đó, làm việc đầu tư trở nên khó khăn hơn khi chi phí vốn tăng cao trong khi biên lợi nhuận giảm dần hoặc khó đảm bảo khi các dự án khu vực trung tâm thường gặp các vấn đề về pháp lý, thời gian triển khai kéo dài.
Điều này buộc các nhà đầu tư có nguồn lực tài chính không mạnh phải tìm kiếm những thị trường tiềm năng ở vùng ven.
Bên cạnh đó, Chính phủ và các địa phương đang đẩy mạnh quy hoạch phát triển đô thị vệ tinh, mở rộng không gian đô thị để giảm tải áp lực dân số và hạ tầng tại trung tâm, giúp các quận, huyện ven trung tâm và tỉnh, thành kề bên 2 đô thị đặc biệt trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả nhà đầu tư cá nhân và doanh nghiệp.
Do đó, thay vì tập trung vào lướt sóng ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư đang lựa chọn chiến lược tích lũy quỹ đất ở vùng ven, đón đầu sự phát triển trong tương lai khi hạ tầng được hoàn thiện.
Thị trường vùng ven liệu có “dễ ăn”?
Theo Batdongsan.com.vn, thị trường địa ốc quý III/2025 phác họa một bức tranh rõ rệt, thay vì tập trung vào các đô thị trung tâm, dòng tiền và nhu cầu bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ ra vùng ven - nơi còn nhiều dư địa tăng giá và hạ tầng kết nối liên vùng ngày càng hoàn thiện.
Cụ thể, mức độ quan tâm tới bất động sản tại 2 đô thị trung tâm trong quý III/2025 đều có dấu hiệu chững lại. Tại Hà Nội, lượng quan tâm giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TP.HCM gần như đi ngang (+0%) hoặc giảm nhẹ (-1%) ở khu vực mới.
Ở chiều ngược lại, các khu vực lân cận lại nổi lên như “điểm sáng”. Mức độ quan tâm bất động sản vùng ven Hà Nội tăng 11%, còn tại phía Nam, dù một số nơi còn giảm tới 12%, nhiều địa phương vẫn cho thấy sức bật rõ rệt.
Tuy nhiên, câu hỏi được đặt ra là liệu xu hướng này có khả thi hay không?
Theo TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường Bất động sản Việt Nam, làn sóng dịch chuyển ra vùng ven là xu hướng không thể đảo ngược, xuất phát từ hàng loạt yếu tố vĩ mô và vi mô. Đó là biến động địa chính trị, lãi suất, tín dụng siết chặt, cùng với tình trạng thổi giá ở nhiều khu vực trong thời gian qua khiến mặt bằng giá bất động sản nội đô bị đẩy lên quá cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Trong khi đó, đánh giá về xu hướng này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận, dù nhiều tiềm năng nhưng bất động sản vùng ven không phải là “miếng bánh dễ ăn”. Những bài học từ các đợt sốt đất ảo trước đây vẫn còn nguyên giá trị cảnh báo. Nguy cơ mua phải đất chưa có sổ, vướng quy hoạch treo, hoặc bị đẩy giá ảo là có thật. Việc xuống tiền vào những sản phẩm không đảm bảo pháp lý có thể khiến nhà đầu tư phải chôn vốn dài hạn hoặc rơi vào tranh chấp rủi ro.
Do đó, đầu tư vào vùng ven hiện nay không dành cho người thiếu kiến thức hoặc chỉ chạy theo hiệu ứng đám đông. Cơ hội vẫn rất rõ ràng, nhưng chỉ đến với những nhà đầu tư có tầm nhìn, biết sàng lọc thông tin, quản trị rủi ro và kiên nhẫn nắm giữ tài sản trong trung - dài hạn.
Trong tương lai, nếu các dự án hạ tầng, quy hoạch đô thị vệ tinh và cải cách hành chính được triển khai hiệu quả, bất động sản vùng ven Hà Nội hoàn toàn có thể vươn lên trở thành thị trường đầu tư bền vững, không chỉ là giải pháp tình thế cho người mua ở thực mà còn là điểm đến dài hạn trong chiến lược của các nhà đầu tư chuyên nghiệp.