Tồn kho phình to, giá nhà tiếp tục tăng cao
Tại cuộc họp với Hội đồng Tư vấn chính sách đầu tháng 9/2025, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh sự mất cân đối cung – cầu trên thị trường bất động sản: giá nhà tăng phi mã, trong khi hàng tồn kho ngày càng lớn, khiến thanh khoản gặp nhiều áp lực.
Theo Thông báo số 499 của Văn phòng Chính phủ, người đứng đầu Chính phủ yêu cầu các bộ, ngành và địa phương cần khẩn trương tháo gỡ vướng mắc pháp lý, rút ngắn thủ tục hành chính, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và kiểm soát chặt chẽ hàng tồn kho.
Tồn kho tăng mạnh cả về số lượng và giá trị. Theo số liệu Bộ Xây dựng, đến quý II/2025, lượng tồn kho bất động sản đã lên tới 25.300 sản phẩm, tăng hơn 8% so với quý trước và gần 48% so với cùng kỳ năm 2024. Căn hộ chung cư: 3.287 căn, tăng 40%; đất nền: Hơn 11.700 sản phẩm, tăng 66%; nhà liền kề, biệt thự: Hơn 10.000 sản phẩm.
Không chỉ tăng về số lượng, giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp cũng đang “phình” lên nhanh chóng: Vingroup: Hơn 137.000 tỷ đồng; Vinhomes: 80.000 tỷ đồng; Khang Điền: 23.000 tỷ đồng; Nam Long: Gần 18.000 tỷ đồng; Novaland: Hơn 15.000 tỷ đồng.
Tính chung 9 doanh nghiệp niêm yết, tổng giá trị hàng tồn kho đến cuối tháng 6/2025 đã vượt 314.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 12 tỷ USD), tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái.
Giá nhà “leo thang” giữa áp lực thanh khoản
Dù tồn kho tăng cao, giá bất động sản vẫn tiếp tục leo dốc. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ. Tại TP.HCM, giá căn hộ trrung bình 89 triệu đồng/m², tăng 36%. Một số dự án cao cấp rao bán 200 – 270 triệu đồng/m², mức giá chưa từng có trong gần một thập kỷ.
Phân khúc biệt thự, nhà liền kề và đất nền cũng ghi nhận mức tăng nhẹ tại Hà Nội, TP.HCM, Khánh Hòa và một số địa phương như Bắc Ninh, Phú Thọ, Đồng Nai với biên độ từ 3 – 5%.
Các chuyên gia cảnh báo, đây là dấu hiệu rõ rệt của sự lệch pha cung – cầu. Trong khi nhu cầu thực vẫn cao, lượng lớn nguồn cung lại tập trung vào phân khúc cao cấp, vốn có sức hấp thụ thấp hơn trong giai đoạn hiện nay.
Nguy cơ "khủng hoảng thừa" cục bộ tại phân khúc cao cấp
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường đang rơi vào tình trạng “dư cung cục bộ” ở phân khúc cao cấp, do nguồn cung mới liên tục được tung ra, nhưng lực cầu thực tế lại hạn chế.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Group, thậm chí cảnh báo thị trường sắp bước vào thời kỳ “nguồn cung nhiều khủng khiếp”, dẫn đến cạnh tranh thanh khoản gay gắt và tiềm ẩn nguy cơ khủng hoảng thừa nếu không được điều chỉnh kịp thời.
Tồn kho không đồng nghĩa với “ế hàng” – nhìn nhận lại một cách toàn diện
Dù hàng tồn kho cao, nhưng không phải tất cả đều là hàng “không bán được”. Trong bất động sản, phần lớn tồn kho là sản phẩm dở dang, đang trong quá trình xây dựng, chưa đủ điều kiện bàn giao – nghĩa là doanh thu tiềm năng trong tương lai.
Thực tế, nửa đầu năm 2025, thị trường đã ghi nhận làn sóng bung hàng quy mô lớn của các “ông lớn” như Vingroup, Sun Group, Masterise Group, MIK Group, Sunshine Group…, với nhiều dự án từ vài trăm đến hàng nghìn ha. Đây được xem là tín hiệu tích cực, phản ánh niềm tin đã trở lại với thị trường.
Ngoài ra, thanh khoản không hoàn toàn “đóng băng” như nhiều người lo ngại. Vinhomes ghi nhận khoản người mua trả trước lên tới 47.982 tỷ đồng, cho thấy dòng tiền từ khách hàng vẫn vào thị trường, nhất là với các dự án có vị trí tốt và pháp lý rõ ràng.
Năm 2025 được nhiều chuyên gia đánh giá là “năm bản lề” của thị trường bất động sản Việt Nam. Sau giai đoạn 2022 – 2024 bị kìm hãm bởi vướng mắc pháp lý và tín dụng, nay thị trường đang đứng trước cơ hội mới khi chính sách dần được tháo gỡ, dòng vốn bắt đầu mở rộng, và niềm tin dần quay trở lại.
Tuy nhiên, để tránh rơi vào chu kỳ điều chỉnh mạnh, thị trường cần dẫn dắt lại cơ cấu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả thực tế đồng thời đẩy mạnh nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập trung bình.
Bên cạnh đó, tăng cường kiểm soát tốt chi phí phát triển dự án và giá bán đầu ra và quan trọng nhất, kiên định với mục tiêu ổn định thị trường, tránh "sốt ảo – đóng băng thật".