Thách thức vẫn còn rất lớn
Dù liên tục được tháo gỡ khó khăn nhưng những vấn đề của thị trường bất động sản vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm, thị trường bất động sản 2024 sẽ là năm bản lề cho sự chuyển mình từ năm 2025.
Các thống kê cho thấy, số lượng các dự án gặp vướng mắc về pháp lý vẫn lớn; đồng thời, khi được giải quyết thì cũng mất khá nhiều thời gian để triển khai dự án, tạo sản phẩm tung ra thị trường, nhất là trong bối cảnh sức khỏe các doanh nghiệp BĐS “yếu đi trông thấy”.
Một điểm nghẽn khác hiện hữu trên thị trường là vừa mất cân đối vừa thiếu nguồn cung phù hợp với nhu cầu người dân. Thị trường thừa BĐS hạng sang nhưng thiếu nhà ở dành cho người thu nhập trung bình, thấp. Lượng dự án nhà ở thương mại giá trung bình tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh gần như “vắng bóng” trong năm 2023. Trên thực tế, giá căn hộ vẫn tăng trong bối cảnh thị trường chung ảm đạm.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt với 4 thách thức chính. Đó là:
Thứ nhất, nền kinh tế vẫn rất khó khăn nên không có dòng tiền chảy từ một số ngành nghề khác sang bất động sản.
Thứ hai, một số luật tác động đến thị trường như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa được khai thông, chuẩn bị được biểu quyết thông qua.
Thứ ba, nhiều dự án chưa được tháo gỡ hoàn toàn vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung trên thị trường gần như không có, giá vẫn rất cao và giao dịch "đứng im". Trong khi đó, những người có nhu cầu ở thực không tiếp cận được với phân khúc nhà ở giá rẻ vì khan hiếm.
Thứ tư, việc tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng để vay mua nhà vẫn còn khó khăn vì thu nhập của người dân bị giảm sút. Theo chuyên gia, thị trường bất động sản sẽ còn mất một thời gian dài nữa để điều chỉnh.
Bên cạnh đó, theo nhiều ý kiến cho rằng, một khó khăn nữa cực kỳ quan trọng mà thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt trong năm 2024 đó là niềm tin của nhà đầu tư. Thực tế, lượng tiền gửi trong hệ thống ngân hàng tăng cao trong khi lãi suất tiết kiệm ngày càng giảm xuống thấp, nhưng trong vài tháng vừa qua nhà đầu tư vẫn chọn phương án phòng thủ an toàn do thiếu niềm tin vào mức độ hồi phục của thị trường.
Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, tiền gửi của dân vào ngân hàng vẫn đang tăng mạnh. 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi dân cư chỉ tăng 2,92% thì 9 tháng đầu năm 2023, tăng trưởng tiền gửi dân cư tăng 9,95%.
Điều này cho thấy niềm tin của người tiêu dùng vào thị trường bất động sản chưa được phục hồi mạnh, người dân vẫn chọn tiết kiệm ngân hàng đê bảo toàn tài sản. Chính bởi vậy mà lượng giao dịch và hoạt động doanh nghiệp chưa cải thiện.
Nền kinh tế trong giai đoạn khó khăn, đa số mọi người đều sụt giảm thu nhập dẫn đến sụt giảm tiền tích lũy, thắt chặt chi tiêu. Bên cạnh đó còn là xu hướng ưu tiên giữ tiền mặt phòng thủ tích lũy hơn là bung ra đi làm ăn, đầu tư.
Trong khi đó, người mua bất động sản thường sử dụng vốn từ hai nguồn: nguồn tích lũy có sẵn, nguồn đòn bẩy (rất ít người mua BĐS bằng 100% tiền tích lũy). Do đó ngân sách để có thể dành cho bất động sản của họ giảm sút đáng kể.
Đan xen giữa thách thức là cơ hội
Những đánh giá về sự khó khăn của thị trường bất động sản trong năm 2024 là hoàn toàn có cơ sở. Song, đan xen giữa thách thức là những cơ hội lớn dành cho nhà đầu tư.
Có thể điểm qua những cơ hội như hệ thống luật, pháp lý cho thị trường bất động sản dần hoàn thiện: luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản đã được thông qua, luật đất đai sẽ được thông qua trong 2024. Pháp lý dự án qua đó cũng có cơ hội được tháo gỡ để tăng nguồn cung mới.
Nguồn cung từ thị trường sơ cấp có nhiều giảm giá, khuyến mãi, hỗ trợ lộ trình thanh toán rất tốt từ chủ đầu tư. Nguồn cung từ thị trường thứ cấp vừa có giá tốt lại vừa dồi dào để người mua ở có thêm nhiều sự lựa chọn.
Lãi vay ngân hàng thấp.
Dòng tiền gửi tiết kiệm dài hạn 6 đến 1 năm để hưởng lãi cao trong thời điểm trước đã đến kỳ hạn. Nếu gửi lại sẽ bắt đầu bị giảm lãi nên nhà đầu tư sẽ bắt đầu cân nhắc có nên rút ra bớt để chuyển sang danh mục đầu tư khác không.
Hạ tầng trong năm vừa qua được đẩy mạnh. Đương nhiên hạ tầng càng phát triển, giao thông càng thuận lợi thì sẽ càng tăng thêm giá trị cho bất động sản.
Sự phát triển của bất động sản công nghiệp song song với nhà ở xã hội cho lực lượng lao động tại các khu vực này.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng nhận định, cơ hội mở ra đầu tiên cho thị trường Bất động sản 2024 chính là tin vui về hoàn thiện thể chế, pháp lý cho thị trường bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật về các tổ chức tín dụng.
"Có thể thấy, thời gian qua Chính phủ đã tích cực trình Quốc hội 4 dự án Luật lớn để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tất cả dự án Luật sửa đổi đã được thông qua với nhiều chính sách thuận lợi cho doanh nghiệp và nhà đầu tư và nhiều điểm có hiệu lực ngay, đáp ứng nhu cầu tháo gỡ pháp lý cho nhà đầu tư, doanh nghiệp", ông Sinh nói.
Cơ hội thứ hai cho thị trường bất động sản 2024 là việc tiếp tục đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ luôn quan tâm, chỉ đạo hết sức quyết liệt các Bộ, ngành, địa phương triển khai Nghị quyết số 01, phấn đấu 2024 hoàn thành 130.000 căn nhà ở xã hội, thúc đẩy các phân khúc của thị trường bất động sản tốt lên.
Còn theo TS. Cấn Văn Lực, cơ hội cũng không kém phần quan trọng là Chính phủ đã tăng cường khả năng tiếp cận nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Theo đó, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước linh hoạt hơn trong chính sách tiền tệ, xem xét thực hiện chính sách hoãn nợ, giãn nợ, giảm lãi suất để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; chỉ đạo triển khai gói tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp.
Đồng thời, các vướng mắc pháp lý ở các dự án đã và đang có những chuyển biến tích cực sau những chỉ đạo trực tiếp từ Chính phủ thông qua các văn bản: Nghị quyết số 33/NQ-CP về các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững; Nghị định số 08/2023/NĐ-CP tháo gỡ các vấn đề về trái phiếu; Nghị định 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, mở ra cửa sáng cho việc cấp sổ Condotel; Thông tư 10/2023/TT-NHNN về việc ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung của Thông tư 06/2023/TT-NHNN, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận nguồn vốn tín dụng.