Vụ tranh chấp tại dự án Oriental Plaza: Chủ đầu tư vi phạm nguyên tắc thiện chí trong thực hiện hợp đồng

Để giúp người tiêu dùng vững tin trong việc đấu tranh bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, chúng tôi có cuộc phỏng vấn luật sư Phùng Thanh Sơn, Giám đốc Công ty Thế giới Luật pháp, Đoàn luật sư TP.HCM về vấn đề này.

Luật sư Phùng Thanh Sơn, Giám đốc Công ty Thế giới Luật pháp, Đoàn luật sư TP.HCM.

PV: Thưa luật sư, việc dự án vẫn còn một số hạng mục đang thi công nhưng CĐT đã bàn giao căn hộ cho khách hàng, cho thuê mở siêu thị thì có đúng luật?

- Luật sư: Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (Điều 13.3) thì CĐT chỉ được phép bàn giao căn hộ cho khách hàng sau khi đã hoàn thành việc xây dựng căn hộ, các hạ tầng kỹ thuật của dự án, hạ tầng xã hội theo tiến độ được duyệt và bảo đảm tính kết nối của dự án này với hạ tầng xung quanh. Do đó, phải căn cứ vào hồ sơ thiết kế được duyệt để biết hạng mục mà CĐT đang thi công có nằm trong thiết kế được duyệt hay không. Nếu nằm trong thiết kế được duyệt thì CĐT không được phép bàn giao căn hộ cho khách hàng.

Về góc độ thực tiễn thì việc bàn giao như vậy tiềm ẩn nguy cơ tai nạn lao động rất lớn cho cư dân và những người ra vào chung cư này.

Nhưng khách hàng thường không được CĐT cung cấp bản vẽ thiết kế và không có khả năng đọc được bản vẽ thiết kế thì làm sao có thể biết được là hạng mục đó có nằm trong thiết kế hay không?

- Trong trường hợp này khách hàng cần phải làm đơn gửi Thanh tra Sở Xây dựng, đơn vị có thẩm quyền và chức năng thanh tra, giám sát các dự án này. Lúc đó, Thanh tra Sở Xây dựng không chỉ thanh kiểm tra hạng mục đang thi công đó mà còn thanh kiểm tra các hạng mục khác xem có làm đúng thiết kế hay không, đã được nghiệm thu hay chưa và sẽ có quyết định xử phạt CĐT theo đúng quy định.

Trong trường hợp chưa đủ điều kiện mà CĐT vẫn bàn giao và khách hàng đã nhận nhà thì khách hàng có phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiếp theo hay chịu lãi phát sinh không?

- Trong trường hợp này thì việc bàn giao là trái luật. Một khi trái luật thì nó không có giá trị pháp lý. Do đó, các nghĩa vụ của khách hàng đối với CĐT sẽ được tạm ngưng cho đến khi CĐT đáp ứng đủ các điều kiện bàn giao căn hộ theo quy định pháp luật.

Còn phần lãi suất chậm thanh toán. Theo Điều 57 của Luật Kinh doanh Bất động sản, trong trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai thì CĐT chỉ được phép thu của khách hàng tối đa là 70% giá trị hợp đồng cho đến khi bàn giao căn hộ. Do đó, nếu CĐT có yêu cầu khách hành thanh toán lãi suất do chậm thanh toán thì CĐT chỉ được tính theo tiến độ và số tiền chậm thanh toán nhưng số tiền chậm thanh toán này phải nằm trong phạm vi của 70% giá trị hợp đồng.

Nhưng nếu khách hàng tự nguyện thỏa thuận thanh toán đợt 1 đến 95% giá trị hợp đồng có được không?

- Về nguyên tắc nếu các bên được quyền tự do thỏa thuận nhưng không được trái luật. Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản cũng quy định rất rõ là việc mua bán nhà (căn hộ) hình thành trong tương lai thì việc thanh toán phải được thực hiện bằng nhiều đợt, đợt đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và phải bảo đảm là CĐT thu của khách hàng không quá 70% cho đến khi bàn giao căn hộ. Do đó, việc CĐT thu tiền đợt 1 của khách hàng đến 95% giá trị hợp đồng là trái pháp luật. Vì vậy nếu có tranh chấp xảy ra thì phải căn cứ vào quy định này để giải quyết. Và nếu căn hộ chưa bàn giao và khách hàng đã thanh toán đủ 70% giá trị hợp đồng thì 25% giá trị hợp đồng còn lại nếu khách hàng không thanh toán đúng hạn thì CĐT cũng không thể căn cứ vào đó để yêu cầu khách hàng trả lãi chậm thanh toán hay đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Nếu CĐT lấy lý do khách hàng gây mất trật tự, ồn ào, sử dụng căn hộ không đúng mục đích… để đơn phương chấm dứt hợp đồng thì có hợp lý không?

- Những lý do trên thuộc phạm trù của quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư. Do đó, việc xử lý những hành vi này phải căn cứ vào quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư mà xử lý. Việc vi phạm này (nếu có) không được xem là vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng mua bán căn hộ nên chủ đầu tư không có quyền căn cứ vào lý do này để thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của mình.

Dự án Oriental Plaza trong quá trình bàn giao.

Vậy theo luật sư thì khách hàng, cụ thể trong trường hợp này bà Vân, phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?

- Trong trường hợp này theo tôi thì khách hàng cần phải khởi kiện CĐT ra tòa án có thẩm quyền để: (I) Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng và bàn giao căn hộ; và (II) phạt vi phạm hợp đồng vì CĐT đã đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật hoặc / và bàn giao nhà chậm tiến độ cam kết trong hợp đồng; và (III) yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có, như: Tiền thuê nhà trong thời gian giao nhà chậm tiến độ giao nhà như cam kết; tài sản bị mất mát, hư hỏng do không được thi công đúng như thỏa thuận ban đầu giữa khách hàng và CĐT.

Trong hợp đồng có ghi “thời hạn giao nhà chậm nhất là tháng 5/2017. Thời gian thực tế bàn giao có thể sớm hơn hoặc trễ hơn nhưng không được quá 180 ngày”. Và CĐT cho rằng họ có quyền không bàn giao nhà cho đến 31/11/2017 thì khi đó yêu cầu CĐT bồi thường tiền thuê nhà từ tháng 5/2017 có được không?

- Thời hạn bàn giao nhà ở đây CĐT đưa ra mâu thuẫn nhau. Vừa cam kết thời hạn chậm nhất là tháng 5/2017 nhưng vừa nói là có thể trễ hoặc sớm hơn 180 ngày. Mà hợp đồng này do CĐT soạn và là hợp đồng mẫu của CĐT. Do đó, khi có sự mâu thuẫn như thế thì theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015, thời hạn bàn giao nhà phải được giải thích theo hướng có lợi cho bên yêu thế, tức khách hàng. Và như vậy, thời hạn bàn giao căn hộ cho khách hàng trong trường hợp này phải được xác định là từ ngày 1/5/2017 chứ không phải là 31/11/2017 như CĐT nghĩ.

Ngoài ra, nếu dự án đã đủ điều kiện bàn giao và trên thực tế CĐT đã bàn giao cho nhiều khách hàng khác nhưng riêng khách hàng này CĐT không bàn giao thì cho thấy CĐT vi phạm nguyên tắc thiện chí trong việc thực hiện hợp đồng. Do đó, ngay cả trong trường hợp thời hạn bàn giao nhà được xác định là 31/11/2017 thì hành vi phân biệt đối xử, thiếu thiện chí của CĐT cũng bị xem là trái luật và phải bồi thường thiệt hại cho khách hàng cho khoản thời gian chậm bàn giao.

Xin cám ơn luật sư!

 Nguyên Vũ

Nên đọc

Chung cư Celadon ô nhiễm tiếng ồn: Chủ đầu tư chưa quan tâm khách hàng?

Điều gì làm cư dân ở chung cư Him Lam Chợ Lớn "bất đồng" cùng chủ đầu tư ?

Bình Định: Một vụ tranh chấp dân sự, 4 năm chưa giải quyết xong

Làm thế nào để tránh tranh chấp hợp đồng trong lĩnh vực xây dựng?