Longform: Bao giờ thị trường bất động sản mới trở lại như xưa?

Dù vậy, thị trường bất động sản ở giai đoạn này vẫn chưa thể phục hồi ngay trong một sớm một chiều vì còn phụ thuộc nhiều vào độ trễ của Chính sách. Có thể, vẫn cần thêm thời gian dài để thị trường thẩm thấu hết nhưng quý cuối cùng của năm 2023 và quý I đầu năm 2024 đã ghi nhận sự chuyển mình tích cực. Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản sẽ “đảo chiều” phục hồi vào năm 2024 trong điều kiện chính sách điều hành vĩ mô tiếp tục tích cực như hiện nay.

Lật lại thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua cho thấy, khó khăn bắt nguồn từ nhiều phía cả những yếu tố khách quan lẫn chủ quan, đã từng bước đưa thị trường sa vào vũng lầy, đúng như chu kỳ 10 năm mà giới chuyên gia và nhà đầu tư bất động sản nhắc tới. Từ khó khăn của thị trường kinh tế toàn cầu đã ảnh hưởng đến nền kinh tế nội địa.

Trong đó, phải kể đến như tình trạng kéo dài của đại dịch Covid-19 đã làm đình trệ nền kinh tế thế giới, kéo theo đó là các hệ lụy liên quan tới tất cả các ngành nghề trong đó có bất động sản. Mà phân khúc thuộc bất động sản chịu ảnh hưởng nặng nề nhất là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mà cho đến nay phân khúc này tại Việt Nam vẫn đang “ngậm bồ hòn”, mà nhà đầu tư chưa thể thoát hàng.

Sau một thời gian dài khó khăn, nền kinh tế thế giới vẫn chưa phục hồi trở lại quỹ đạo tăng trưởng như trước đại dịch. Dự báo trong năm 2024, nhiều khó khăn tồn tại và thử thách nghiêm trọng. Mức tăng trưởng sẽ chậm lại, thấp hơn so với các thập kỷ trước vì nhiều lý do.

Trong khi đó, nền kinh tế nội địa cũng phải chịu ảnh hưởng ít nhiều và khủng hoảng bất động sản đã bắt đầu từ đây.

Nguồn vốn là một trong những vấn đề khó khăn nhất của doanh nghiệp bất động sản.

Điều này có nghĩa là khi kinh doanh, doanh nghiệp chịu rủi ro chính nhưng thành quả được hưởng không nhiều; bị xói mòn do chi phí tài chính nên không có tích lũy để tái đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết trong giai đoạn khó khăn, họ chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là với các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại đang hạn chế hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng và có xu hướng ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Nhiều dự án bất động sản trong tình trạng “treo”, chậm tiến độ, thậm chí có nhiều dự án bị bỏ hoang nhiều năm, truyền thông báo chí đã phản ánh nhiều lần nhưng vấn đề vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Phân tích của Vnrea chỉ rõ, 2 năm qua, thị trường BĐS đã xuất hiện những "nút thắt" lớn, khiến doanh nghiệp và các nhà đầu tư bị suy giảm mạnh. Đặc biệt, từ nửa cuối năm 2022, các doanh nghiệp BĐS rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan” khi hàng loạt dự án bị đình trệ, dòng tiền bị tắc nghẽn và áp lực trả nợ đè nặng.

Tình trạng đình trệ của thị trường có sự tác động lớn nhất bởi những vướng mắc pháp lý (chiếm đến 70% khó khăn của các dự án). Bộ Xây dựng thống kê, chỉ riêng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, ước tính hiện có khoảng 400 dự án gặp các vướng mắc về thủ tục triển khai, dẫn đến tình trạng ách tắc kéo dài nhiều năm nay nhưng chưa được giải quyết.

Vướng mắc về pháp lý, nhất là việc áp dụng pháp luật về BĐS thiếu thống nhất, chưa đồng bộ thời gian qua còn làm nảy sinh hiện tượng nhiều địa phương thiếu chủ động, quyết liệt trong chỉ đạo, giải quyết các khó khăn, vướng mắc theo thẩm quyền; né tránh không muốn làm, thiếu sự phối hợp với các cơ quan Trung ương để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp BĐS.

Chính vì vậy mà trong năm 2023, Tổ công tác Chính phủ đã được thành lập để tháo gỡ vướng mắc ở các dự án chậm tiến độ. Đồng thời, các Bộ, ban ngành, đoàn thể cũng tham gia vào công cuộc xây dựng, hoàn thiện các Bộ Luật và lần lượt được Quốc hội thông qua vào thời điểm cuối năm 2023.

Song song với đó, khủng hoảng về phân khúc bất động sản cũng diễn ra, nghịch lý xuất hiện trên thị trường khi “vừa thừa lại vừa thiếu”. Thừa ở phân khúc bất động sản cao cấp, thiếu ở phân khúc bình dân. Điều này nghiễm nhiên đưa thị trường vào tình trạng tắc thanh khoản. Ấy vậy, giá bất động sản lại vẫn tăng, bất chấp nền kinh tế đang rơi vào cảnh khó khăn.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - nhìn nhận cơ cấu sản phẩm trên thị trường nhà ở ngày càng mất cân đối khi thị trường thiếu vắng hẳn nhà ở thương mại giá bình dân. Nếu như năm 2019, phân khúc này chiếm 30% tổng nguồn cung mở bán mới thì hiện nay chỉ còn khoảng 6%. Mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 chỉ có ở dự án nhà ở xã hội hoặc những dự án ở các tỉnh vùng ven.

Một trong số những vấn đề quan trọng khác nữa là niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản. Khi thị trường rơi vào khủng hoảng, niềm tin về bất động sản cũng tụt dốc. Đa số họ không còn lựa chọn bất động sản là kênh đầu tư trong giai đoạn này, ai cũng dè chừng, quan sát và thận trọng trước biến động của thị trường.

Thời gian gần đây, tại Hà Nội giá chung cư tăng cao ngất ngưởng, thậm chí nhiều khu vực ghi nhận mức tăng đột biến lên đến hơn 100%. Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm đang "leo thang", mức tăng lên đến 17% so với cùng kỳ 2023, trong đó không ít dự án tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm.

Theo đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức giá 30-35 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư trung cấp, có mức giá khoảng 35-50 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá 60-70 triệu đồng/m2. Như ở khu vực phía tây Hà Nội, có dự án đã công bố mức giá rẻ nhất là 66 triệu đồng/m2, chưa gồm VAT.

Có thể thấy, việc tìm kiếm một căn chung cư giá 2 tỷ tại Hà Nội hiện rất khó khăn, còn chung cư giá 1 tỷ thì gần như không có.

Nhận định về giá căn hộ chung cư hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, giá chung cư dù cao nhưng vẫn sẽ còn tăng vì nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu ở thật tăng không ngừng.

Không chỉ căn hộ chung cư, giá nhà trong ngõ cũng liên tục tăng trong thời gian qua. Thực trạng này khiến nhiều chuyên gia khuyến cáo cả người mua và người bán phải thận trọng.

Ngay từ đầu năm nay, giá nhà trong ngõ tại một số quận Hoàng Mai, Hai Bà Trưng và huyện Thanh Trì tăng 5-10% so với năm 2023.

Ví dụ như một căn nhà có diện tích 31m2, 4,5 tầng, nằm trong ngõ 47 Nam Dư (Lĩnh Nam, Hoàng Mai) hiện cũng đang được rao bán với giá 5,7 tỷ đồng, tương đương khoảng 183 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá nhà mặt phố Nam Dư hiện chỉ khoảng 150 triệu đồng/m2.

Hay một căn nhà khác trong ngõ Vĩnh Hưng có diện tích 30m2, ngõ ô tô tránh, được rao bán 6,5 tỷ đồng, tương đương 216 triệu đồng/m2, cũng đắt ngang giá bán nhà mặt phố thuộc khu vực này.

Chị Nguyễn Dung - một môi giới nhà đất chuyên nghiệp ở Hà Nội - những tháng gần đây, nhu cầu tìm mua nhà đất trong ngõ tại các quận, huyện của Hà Nội tăng cao. Tuy nhiên, việc chủ nhà "quay xe" tăng giá bán khi có nhiều người hỏi mua khiến giao dịch thành công không nhiều.

"Giá nhà trong ngõ tại Hà Nội nhiều nơi đã cao hơn 100 triệu đồng/m2. Với tài chính khoảng 3 tỷ đồng, người mua chỉ có những lựa chọn căn nhà có diện tích dao động từ 30-35m2", chị Dung chia sẻ.

Dữ liệu mới nhất từ kênh Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình của chung cư ở Hà Nội trong 2 tháng đầu năm nay tăng đến 17% so với cùng kỳ 2023. Trên thực tế, nhiều người mua, bán và các môi giới bất động sản cũng nhận xét giá chung cư Hà Nội đang "leo thang". Không ít dự án có mức tăng giá trên 20% chỉ sau 1 năm.

Bên cạnh chung cư, nhiều loại hình bất động sản khác cũng chứng kiến lực cầu tăng trong đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm trước. Cụ thể, nhà riêng có lượt tìm kiếm tăng 27%, nhà mặt phố tăng 15%, biệt thự tăng 12%, đất nền tăng 9%.

Phát biểu tại diễn đàn "Khơi thông nguồn cung bất động sản khu vực phía Nam - Xu hướng đầu tư", TS Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng đánh giá: dòng tiền sản xuất không lo lắng nhưng dòng tiền đầu tư đang bị khó khăn. Dòng tiền cho doanh nghiệp bất động sản xấu nhất trong vòng 5 năm qua. Hệ thống thanh toán tiền mặt cũng thấp nhất khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn rất lớn.

Nói về triển vọng, TS Hiển cho rằng, dòng tiền sẽ cải thiện dần dần từ quý III khi xuất khẩu từng bước phục hồi, tạo việc làm và tiêu dùng sẽ cải thiện hơn. Đầu tư công và cung tiền của Chính phủ cũng tạo nên dòng tiền mới. Bên cạnh đó, niềm tin tiêu dùng dần dần phục hồi, giúp thương mại dịch vụ tăng. Khi tiêu dùng nội địa, niềm tin phục hồi, cũng tạo cơ hội cho dòng tiền xoay chuyển.

Ông Hiển nhận định, yếu tố quan trọng là chính sách, nhưng Nhà nước cần ưu tiên kiểm soát nguồn vốn các ngân hàng thương lại đưa vào thị trường bất động sản. Nhà đầu tư cá nhân vẫn còn "chùn tay", chưa có niềm tin vào sự phục hồi của thị trường nên chưa xuống tiền. Trong khi, nhà đầu tư lướt sóng không dám "xuống tiền" và nhà đầu tư trung hạn vẫn còn quan sát. Đồng thời, các công ty bất động sản niêm yết tiếp tục thua lỗ trong quý I cho thấy, kinh doanh BĐS vẫn còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, sự chọn lọc, phục hồi là có, các quỹ đầu tư tầm nhìn trung hạn bắt đầu đặt cửa vào các công ty bất động sản.

Bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn xúc tiến đầu tư (Hội Môi giới BĐS Việt Nam) cho rằng, 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối trong quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường BĐS. Thị trường sẽ dần đi vào “ổn định”. Bức tranh toàn cảnh có thể thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn. Đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả.

Lý do được bà Miền đưa ra là các tín hiệu tích cực từ phía doanh nghiệp. Trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, nội lực của doanh nghiệp trên thị trường đang được nâng lên. Cùng đó, thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ tới. Song song với những giải pháp tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường, “niềm tin” của khách hàng và nhà đầu tư đang dần trở lại.

Nhận định về thị trường, TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đã đưa ra dự báo và đánh giá về thị trường. Ông cho biết, những tháng đầu năm 2024 được đánh giá đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận các động thái tích cực về tổng cung và tổng cầu, đầu vào và đầu ra, vi mô và vĩ mô, trước mắt và trung hạn, mở ra những cơ hội triển vọng cho thị trường bất động sản năm 2024.

Tuy nhiên, tiến trình phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa giữa các phân khúc thị trường.

Theo đó, phân khúc căn hộ tiếp tục “dẫn đầu” về tỷ trọng giao dịch khi chiếm gần 60% tổng lượng giao dịch toàn thị trường trong quý 1/2024. Đồng thời, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn đối với tất cả các phân khúc (hạng sang, cao cấp, bình dân, nhà ở xã hội...).

Bất động sản công nghiệp tiếp tục duy trì đà tăng trưởng; bất động sản thương mại có thêm nhiều tín hiệu khởi sắc với sự tăng trưởng về nhu cầu thuê. Riêng bất động sản du lịch nghỉ dưỡng thì vẫn duy trì trạng thái ảm đạm và còn phải đối mặt với nhiều khó khăn trong ngắn hạn khi nhiều dự án mới liên tục rời thời gian triển khai bán hàng, nhiều dự án vướng mắc pháp lý chưa thể giải quyết…

Dự kiến, với các luật mới được thông qua, có hiệu lực trong vài tháng tới, thị trường bất động sản sẽ sớm quay trở lại trạng thái bình thường “mới” với các thông tin ngày càng minh bạch, rõ ràng cho mọi thành phần kinh tế tham gia.

Trong khi đó, Ông Bạch Dương - Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, loạt chính sách mới có hiệu lực, lãi suất giảm, các dự án phục vụ nhu cầu ở thực nhiều hơn đang là tín hiệu tốt cho thị trường bất động sản, vì vậy, thị trường có triển vọng phục hồi vào cuối năm 2025 và phát triển bền vững trong năm 2026.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, loạt chính sách mới có hiệu lực, trong đó, đáng chú ý là các doanh nghiệp có yếu tố nước ngoài được đầu tư nhà ở xã hội, người gốc Việt ở nước ngoài được phép sở hữu nhiều bất động sản hơn, bảo vệ người tiêu dùng khi thông tin dự án minh bạch... sẽ là những yếu tố giúp khơi thông dòng vốn của thị trường.

Với việc tình hình kinh tế được dự báo tốt lên dẫn đến đầu tư, tiêu dùng sẽ tăng kéo theo thị trường bất động sản cũng khởi sắc trở lại. Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV chia sẻ.

Lạm phát và lãi suất là hai yếu tố cực kỳ quan trong đối với thị trường chứng khoán và bất động sản. Nhưng ở Việt Nam, lạm phát đã được kiểm soát rất tốt. Lãi suất thì ở đâu đó vào mức độ trung bình so với khu vực và giảm 3% so với cùng kỳ năm trước. Đây là yếu tố rất tích cực cho thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, các pháp lý về bất động sản đã và đang được tháo gỡ, nhất là đối với các dự án lớn. Ví dụ, Hà Nội đã có 45% các dự án bất động sản vướng mắc về pháp lý đã được tháo gỡ; còn TP HCM tỷ lệ này là 39%".