Trung Quốc chật vật giải cứu các 'ông trùm' bất động sản mong vực dậy nền kinh tế đang chìm trong "bóng đêm"

Nhiều ông lớn bất động sản tại Trung Quốc dắt tay nhau đứng trước nguy cơ vỡ nợ

Hai năm trước, vụ vỡ nợ của nhà phát triển bất động sản là Evergrande đã dấy lên mối lo ngại về các vấn đề nổi cộm của bất động sản Trung Quốc. Evergrande đã phải gánh khoản nợ 340 tỷ USD và trở thành nhà phát triển bất động sản nợ nhiều nhất thế giới.

Bản thân Evergrande vẫn đang vật lộn để hoàn tất kế hoạch tái cơ cấu dài hạn của mình, vốn đã bị trật bánh vào tháng trước khi không thể tiến hành tái cấp vốn cho khoản nợ nước ngoài do một cuộc điều tra pháp lý chưa xác định.

“Số phận” của công ty này phụ thuộc vào phiên điều trần tại toà án Hong Kong ngày 30/10 đối với yêu cầu thanh lý tài sản từ phía chủ nợ. Nếu toà ra phán quyết ủng hộ yêu cầu trên, Evergrande sẽ càng gặp nhiều trắc trở khi đang nỗ lực hoàn tất kế hoạch tái cơ cấu để trả nợ cho các chủ nợ.

Gần đây, nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn khác của Trung Quốc là Country Garden dường như cũng đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ. Country Garden chứng kiến doanh số bán hàng sụt giảm và hàng nghìn dự án phát triển bị đình trệ trên khắp Trung Quốc.

Tập đoàn này chưa thể thanh toán khoản trái phiếu đáo hạn vào giữa tháng 9. Thời gian gia hạn thanh toán cuối cùng là 30 ngày đã hết hạn vào tuần này. Hiện Country Garden có các khoản nợ quốc tế trị giá khoảng 11 tỷ USD và tổng nợ phải trả khoảng 200 tỷ USD (tính đến cuối tháng 6).

Doanh số bán hàng của Country Garden trong 6 tháng đầu năm đã giảm 44% so với cùng kỳ năm ngoái. Cổ phiếu của công ty giảm sốc khoảng 70% trong năm nay.

Tập đoàn này dự kiến sẽ cùng hàng chục nhà phát triển khác theo đuổi việc tái cơ cấu nợ ở nước ngoài. Nhưng bản thân các khoản nợ lớn hơn bao gồm các khoản vay từ ngân hàng và các công ty đầu tư, vẫn chưa chắc chắn có thể giải quyết được.

Trung Quốc đang tìm mọi cách để cứu các doanh nghiệp bất động sản

Cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa gây ra bất kỳ biến động mạnh nào về giá nhà. Giá nhà mới, thước đo chính của thị trường bất động sản ở Trung Quốc, đã giảm ở một số thành phố lớn nhưng vẫn tăng ở những thành phố khác.

Cuối năm 2022, Trung Quốc đã đưa ra kế hoạch 16 điểm nhằm cứu thị trường bất động sản. Kế hoạch này cung cấp hướng dẫn cho giới chức tài chính trên cả nước, tập trung giải quyết cuộc khủng hoảng thanh khoản của các doanh nghiệp và sẽ nới lỏng tạm thời hạn chế về vay ngân hàng. 

Những vấn đề chính trong kế hoạch 16 điểm gồm:

• Cho vay các hãng phát triển bất động sản

Các tổ chức tài chính nên đối xử công bằng giữa hãng bất động sản quốc doanh và tư nhân. Họ cũng nên đặc biệt hỗ trợ các hãng chỉ tập trung vào bất động sản và có hệ thống quản trị doanh nghiệp vững mạnh.

• Quy định mua nhà với cá nhân

Giới chức tài chính cần hỗ trợ các chính quyền địa phương để đưa ra mức sàn về tiền trả trước và lãi vay thế chấp "một cách hợp lý", phù hợp với từng nơi, để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Các quy định về mua nhà lần đầu cho người mới đến thành phố cũng cần được tối ưu hóa.

• Với các công ty xây dựng

Phải đảm bảo quá trình huy động vốn của các công ty xây dựng diễn ra "liên tục và ổn định".

• Gia hạn khoản vay với các hãng bất động sản

Các khoản vay ngân hàng hiện tại, sẽ đáo hạn trong 6 tháng tới, có thể được gia hạn thêm một năm.

• Trái phiếu

Trái phiếu phát hành bởi các hãng bất động sản uy tín nên được ủng hộ. Việc hoàn trả với trái phiếu của các hãng địa ốc có thể được gia hạn hoặc hoán đổi thông qua đàm phán.

• Vay vốn từ các quỹ

Các quỹ tín thác được khuyến khích cấp vốn cho các hãng bất động sản muốn thực hiện mua bán - sáp nhập (M&A), làm bất động sản cho thuê và nhà dưỡng lão.

• Các khoản cho vay đặc biệt để hoàn thành dự án

Các ngân hàng chính sách gồm Ngân hàng Phát triển Trung Quốc (CBD) và Ngân hàng Phát triển Nông nghiệp và Nông thôn (NBARD) cần cung cấp các khoản vay đặc biệt "theo cách có hiệu quả, có trật tự" để đảm bảo các dự án được hoàn thiện.

• Tăng cường hỗ trợ hoàn thiện các dự án nhà ở

Các ngân hàng lớn đang cho vay các dự án nhà ở bị trì hoãn xây dựng nên hỗ trợ thêm tài chính.

• Về việc mua lại các dự án bất động sản

Các ngân hàng và công ty quản lý tài sản được khuyến khích hỗ trợ việc các hãng bất động sản mạnh hơn mua lại dự án của đối thủ yếu hơn. Họ cũng có thể phát hành trái phiếu để có vốn cho hoạt động này.

• Có phương án giải quyết theo góc độ thị trường với việc phá sản và tái cơ cấu

Các công ty quản lý tài sản được khuyến khích làm việc với các dự án nhà ở trong vai trò giám sát về phá sản và là nhà đầu tư tái cấu trúc.

• Cho vay mua nhà

Các ngân hàng được khuyến khích đàm phán với người mua nhà, về việc gia hạn trả tiền vay nếu hợp đồng mua nhà bị thay đổi hoặc hủy bỏ, hoặc người mua đang thất nghiệp vì Covid-19.

• Hoàn trả tiền mua nhà

Điểm tín dụng của người mua cần được đảm bảo. Đây là vấn đề trung tâm trong cuộc tẩy chay trả tiền nhà hồi tháng 7, do việc bị trừ điểm tín dụng sẽ khiến người dân khó mua nhà hơn trong tương lai.

• Nới lỏng hạn chế với việc ngân hàng cho vay ngành bất động sản

Một quy định hạn chế các nhà băng cho vay ngành bất động sản có thể "tạm thời" được nới lỏng. Trung Quốc đã bắt đầu áp trần cho vay liên quan đến địa ốc từ năm 2021, với cả các hãng xây dựng và người mua nhà. Các ngân hàng đã vượt mức trần này sẽ được cho thêm thời gian để tuân thủ quy định.

• Về việc huy động vốn cho mua lại

Các quy định về tài chính liên quan đến mua dự án bất động sản sẽ tạm thời được tối ưu hóa. Các ngân hàng và công ty quản lý tài sản nên tận dụng tối đa chính sách có lợi mới về cấp vốn cho địa ốc.

• Cấp vốn với dự án cho thuê

Các tổ chức tài chính nên tăng cường hỗ trợ các công ty sở hữu bất động sản cho thuê, đồng thời tích cực điều chỉnh chính sách cho vay dài hạn

• Đa dạng hóa việc huy động vốn cho dự án cho thuê

Các ngân hàng có thể phát hành trái phiếu liên quan đến bất động sản cho thuê. Việc thử nghiệm các quỹ tín thác bất động sản (REIT) cũng nên được đẩy mạnh.

Sang năm 2023, chính phủ Trung Quốc đã tìm cách hỗ trợ cho người mua như: ngân hàng giảm lãi suất để trang trải một nửa số khoản vay thế chấp vào tháng 9; một số chính quyền thành phố cấp hai và cấp ba đã dỡ bỏ mọi hạn chế đối với việc mua nhà từ tháng 7.

Giới phân tích cho rằng Trung Quốc đưa ra nhiều chính sách nhằm vực dậy thị trường bất động sản nhưng không hiệu quả khi dù họ cố gắng đến mức nào đi chăng nữa thì sự cân bằng giữa việc cung cấp đủ hỗ trợ thanh khoản và không thúc đẩy đầu cơ thêm trong lĩnh vực này quá mong manh.

Thị trường bất động sản hỗn loạn là vấn đề cực kỳ nhức nhối đối với Trung Quốc vì xây dựng và bất động sản là nhân tố chính góp phần cho sự tăng trưởng của nước này. Bất động sản và các ngành liên quan thường đóng góp khoảng 1/4 tổng sản phẩm quốc nội.