TPDN bất động sản ngày càng suy giảm, chuyên gia bày cách xử lý nợ sắp đáo hạn

Trong tháng 8 chỉ có duy nhất 1 doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu

Theo thông tin từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ đầu tháng 8/2022 đến nay, thị trường chỉ ghi nhận 8 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ được công bố, với tổng giá trị là 3.810 tỷ đồng.

Trong đó, phần lớn doanh nghiệp phát hành trái phiếu vẫn là các ngân hàng thương mại với giá trị 2.510 tỷ đồng (chiếm 52,6% tổng giá trị phát hành). Nhóm bất động sản đứng thứ hai về giá trị phát hành, nhưng chỉ có một doanh nghiệp là Công ty Cổ phần Fuji Nutri Food phát hành 1.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn một năm.

So với cùng kỳ năm ngoái, giá trị phát hành trái phiếu ra công chúng từ đầu năm là 8.996 tỷ đồng, giảm 6% (chiếm khoảng 4% tổng giá trị phát hành). Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ đạt 201.002 tỷ đồng, chiếm khoảng 96% tổng giá trị phát hành và giảm 39%.

Trước đó, trong tháng 7/2022, thị trường cũng chỉ ghi nhận duy nhất doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ là Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh bất động sản Hà An với giá trị phát hành 210 tỷ đồng, lãi suất 11%/năm.

Từ những chỉ số trên, có thể thấy, hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản ngày càng suy giảm.

Theo Bộ Tài chính, trong năm 2022, khối lượng trái phiếu đáo hạn vào khoảng 144.500 tỷ đồng, trong đó khối lượng trái phiếu bất động sản đáo hạn chiếm 43,2% (khoảng 62.470 tỷ đồng), khối lượng trái phiếu các tổ chức tín dụng đáo hạn vào khoảng 29.160 tỷ đồng, chiếm 20,2% tổng khối lượng trái phiếu đáo hạn.

Sang tới năm 2023 và năm 2024, khối lượng trái phiếu đến hạn tăng cao so hơn rất nhiều, lần lượt ở mức 271.400 tỷ đồng và 329.500 tỷ đồng. Trong đó, tổng khối lượng trái phiếu bất động sản đến hạn là 207.800 tỷ đồng, trái phiếu của các tổ chức tín dụng đến hạn là 207.500 tỷ đồng.

Như vậy, tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn trả nợ trong vòng 3 năm tiếp theo lên tới 745.400 tỷ đồng.

Cách xử lý khoản nợ trái phiếu sắp đáo hạn

Theo đánh giá của TS. Lê Xuân Nghĩa, TPDN là nguồn vốn có rủi ro cao hơn tín dụng ngân hàng và vì thế, lãi suất cũng cao hơn. Ưu thế của TPDN là quy trình đơn giản hơn, không bị kiểm soát mục đích sử dụng vốn và quản lý nợ chặt chẽ như tín dụng ngân hàng. Đặc biệt, TPDN có khả năng “đảo nợ” để kéo dài kỳ hạn trái phiếu, điều mà tín dụng ngân hàng không thể giải quyết được đối với các khoản vay lớn.

Nếu doanh nghiệp có kế hoạch tài chính tốt, quản lý chặt chẽ tiến độ của dự án thì TPDN có thể trở thành nguồn vốn trung và dài hạn quan trọng, nhất là đối với các doanh nghiệp BĐS.

Những năm gần đây, quy mô thị trường TPDN có tốc độ tăng trưởng khá cao, khoảng 30-35%/năm. Giả sử dư nợ TPDN toàn nền kinh tế hiện tại là 1,4 triệu tỷ đồng, với tốc độ tăng 35%/năm (nghĩa là sau 2 năm tăng gấp đôi, sau 6 năm tăng gấp 8 lần), thì đến năm 2028 thị trường này sẽ có quy mô lên tới 11,2 triệu tỷ đồng.

Trong đó, 60% dùng cho BĐS, đủ đáp ứng nhu cầu vốn phát triển dự án mà không cần tới tín dụng ngân hàng. Với kịch bản này, tín dụng ngân hàng khi đó chỉ dành cho người mua nhà vay là chủ yếu.

Phát biểu tại tọa đàm “Phát triển nguồn vốn cho bất động sản: Dư địa và gợi ý các giải pháp bền vững”, TS. Lê Xuân Nghĩa nêu quan điểm, các doanh nghiệp bất động sản có 2 hướng để xử lý con số nợ “khủng” sắp đến hạn.

Đầu tiên, doanh nghiệp nên mời công ty tư vấn, công ty kiểm toán rà soát lại tài chính của mình và mạnh dạn phát hành tiếp một đợt trái phiếu nữa để đáo hạn. Vượt qua được nợ mới có cơ hội tồn tại lâu dài trong thị trường.

Mặc dù vậy, điều này cần phải có sự ủng hộ của cơ quan quản lý là tránh hình sự hóa các doanh nghiệp vừa đến thời điểm đáo hạn, không trả được nợ trái phiếu. Bởi lẽ, nếu làm như vậy sẽ ảnh hưởng lớn tới thị trường và cả nhà đầu tư.

Tiếp đến, doanh nghiệp cần tìm mọi cách thanh lý tài sản, thanh lý dự án để trả nợ nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định, với nhà đầu tư chuyên nghiệp, nhà đầu tư lớn và dài hạn thì họ có thể nghiên cứu sâu về báo cáo dòng tiền, trình độ quản trị, các tiềm năng trong tương lai. Trong khi đó, các nhà đầu tư nhỏ lẻ thường chỉ nhìn vào xếp hạng thôi, và nếu không có xếp hạng thì họ giống như đi trong sương mù.

Để giải quyết những thách thức vừa nêu liên quan đến phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản, ông Nghĩa cho rằng từ nay đến cuối năm, Chính phủ phải ra được Nghị định 153 sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng như khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu.

Trong đó, các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản dang dở.

Mặt khác, vị chuyên gia này khuyến cáo các doanh nghiệp bất động sản cần lên kế hoạch xếp hạng tín nhiệm sẵn, nếu chưa cần công bố có thể yêu cầu đơn vị xếp hạng bảo mật thông tin để sau này dễ dàng tiếp cận nguồn vốn trung dài hạn.

Đặc biệt, thời điểm hiện tại, các doanh nghiệp không nên phát hành chịu lãi suất cao, không được bán các dự án đang có để giải quyết nợ trái phiếu, tránh để mất uy tín. Thay vào đó là cần phải nhanh chóng đăng ký xếp hạng nhưng luôn bảo mật thông tin cần thiết của doanh nghiệp…