Tồn kho BĐS tăng cao: Do sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế?

Kết quả sau 11 tháng đầu năm, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), cho biết, thị trường bất động sản thành phố phục hồi tích cực, tăng khoảng 9%. Tổng doanh thu thị trường 418.110 tỷ đồng, trong đó trên 60% là thu từ kinh doanh bất động sản.

Thành phố thu hơn 17.000 tỷ đồng từ đất đai, tính tới cuối tháng 10, tăng gần 12% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, so với con số dự thu gần 48.600 tỷ đồng từ nhà đất của Hà Nội, đà phục hồi của TP HCM vẫn khá chậm.

TP HCM có hơn 54.000 bất động sản tồn kho

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), tại Văn bản 3213/SXD-PTN&TTBĐS ngày 16/04 của Sở Xây dựng báo cáo "Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023" cho thấy, trong giai đoạn 2015 - 2023 Tp.HCM chỉ có 138 dự án nhà ở thương mại được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư".

Nhưng trên thực tế chỉ có 52 dự án đang triển khai thực hiện có quy mô sử dụng đất là 3.425.817,5m2 (342,58ha) với 41.637 căn nhà gồm 35.556 căn hộ và 6.081 nhà thấp tầng.

Bên cạnh đó, lại có đến 86 dự án nhà ở thương mại đã ngưng thi công hoặc chưa thi công (dự án tồn kho) bao gồm 30 dự án đã ngưng thi công có quy mô sử dụng đất lên đến 2.103.082,4m2 (210,30ha) với 21.676 căn nhà gồm 18.826 căn hộ và 2.850 nhà thấp tầng.

Có đến 56 dự án chưa thi công có quy mô sử dụng đất là 7.540.800,4m2 (754,08 ha) với 32.375 căn nhà gồm 28.160 căn hộ và 4.215 nhà thấp tầng. Trong số 56 dự án chưa thi công, trong đó có dự án vẫn còn đang giải phóng mặt bằng chưa xong là Dự án Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Khu Trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A (phường Tân Tạo, quận Bình Tân) có quy mô diện tích đất rất lớn lên đến 329,96ha.

86 dự án 'tồn kho' do nhiều nguyên nhân, chủ yếu do vướng mắc pháp lý mà hiện nay với hệ thống các luật, văn bản dưới luật vừa ban hành sẽ cơ bản được giải quyết trong thời gian tới.

Số liệu tổng hợp của HOREA cũng chỉ ra, TP HCM hiện đang có hơn 54.000 căn (gồm 46.986 căn hộ và 7.065 nhà thấp tầng) tồn kho.

Vì sao tồn kho bất động sản tăng cao trong năm qua

Bộ Xây dựng cho biết, lượng hàng tồn kho trên là của dự án đủ điều kiện đưa vào giao dịch theo quy định của pháp luật nhưng chưa giao dịch trong kỳ báo cáo. Điều đáng chú ý, mặc dù tồn kho tăng mạnh, nhưng giá bán bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt tại Hà Nội, TP HCM và các đô thị lớn.

Nguyên nhân khiến tồn kho bất động sản dở dang liên tục tăng do việc pháp lý tại nhiều dự án bị ách tắc trong nhiều năm qua. Tại TP HCM, có 143 dự án chờ gỡ vướng. Còn tại Hà Nội cũng có 246 dự án chờ tháo gỡ khó khăn. Chưa kể ở nhiều địa phương khác cũng có nhiều dự án đang chờ gỡ vướng về pháp lý.

Một nguyên nhân khác khiến hàng tồn kho tăng cao do thị trường trải qua giai đoạn phát triển nóng, nhiều chủ đầu tư đổ rất nhiều tiền vào các tỉnh phát triển các dự án mang tính đầu cơ, đầu tư như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng... Đến nay, thị trường đầu tư chững lại khiến khó tìm khách mua, không thể thanh khoản dù đã hoàn thành. Với loại hàng tồn kho này, doanh nghiệp sẽ khó giải quyết trong bối cảnh thị trường chung chưa sôi động trở lại, chỉ mới tập trung cục bộ ở một số khu vực và phân khúc.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra rằng, nghịch lý là dù thị trường đang thiếu nguồn cung mới nhưng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết vẫn lớn, cho thấy sản phẩm chưa khớp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định việc tồn kho lượng lớn dự án dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực, lãng phí tài nguyên đất và vi phạm nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả của Luật Đất đai. Các chủ đầu tư của 86 dự án trên trong tình cảnh "tiến thoái lưỡng nan", mất cơ hội kinh doanh, bị chôn vốn.

Ngoài ra, hơn 54.000 sản phẩm nhà ở tồn kho cũng làm nghiêm trọng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, gây mất cân đối cung - cầu. Việc này dẫn đến thành phố nhiều năm nay lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nhà bình dân. Đây cũng là nguyên nhân khiến giá nhà tăng liên tục, vượt quá sức mua của người thu nhập trung bình, thấp.