Thị trường Bất động sản TP HCM: Tồn kho lớn do vướng mắc pháp lý, kỳ vọng sẽ bứt phá trong năm 2025

Tồn kho lớn cần giải cứu

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố sơ nét về thị trường bất động sản TP HCM 11 tháng đầu năm 2024 và đề xuất một số giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường an toàn, phát triển bền vững.

Theo HoREA, 11 tháng 2024 TP HCM chỉ có 4 dự án huy động vốn, giảm 75% so cùng kỳ 2023; tổng diện tích sàn xây dựng giảm trầm trọng từ 1,621 triệu m2 sàn giờ còn hơn 189.000m2 sàn.

Tổng giá trị vốn cần huy động cũng giảm 90% còn 15.142 tỉ đồng thay vì 156.000 tỉ đồng.

Về căn hộ thì dự án cao cấp 11 tháng đầu năm 2024 có 1.611 căn, chiếm 100%, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân hoàn toàn không có căn hộ nào. Điều này cho thấy sự báo động trong mô hình "kim tự tháp ngược".

Trong khi từ đầu năm đến nay, chỉ có 1 dự án NƠXH được chấp thuận chủ trương đầu nhưng vẫn chưa được cấp Giấy phép xây dựng; có 6 dự án NƠXH với 4.754 căn hộ đang triển khai thi công cầm chừng do vướng mắc pháp lý, và 2 dự án với 1.512 căn đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa nghiệm thu.

Về đầu tư phát triển nhà ở thương mại, giai đoạn 2015-2023 TP HCM chỉ có 138 dự án được chấp thuận đầu tư, nhưng trên thực tế chỉ có 52 dự án đang triển khai thực hiện có quy mô 342,58 ha với 41.637 căn nhà gồm 35.556 căn hộ và 6.081 nhà thấp tầng.

Trong khi đó, TP HCM lại có đến 86 dự án nhà ở thương mại đã ngưng thi công hoặc chưa thi công (tồn kho) bao gồm 30 dự án đã ngưng thi công có quy mô sử dụng đất lên đến 210,30 ha với 21.676 căn nhà; 56 dự án chưa thi công có quy mô sử dụng đất là 754,08 ha với 32.375 căn nhà. Trong số 56 dự án chưa thi công, có dự án vẫn còn đang giải phóng mặt bằng là dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Khu Trung tâm dân cư Tân Tạo - Khu A, phường Tân Tạo, quận Bình Tân có quy mô diện tích đất rất lớn lên đến 329,96 ha.

Hiệp hội nhận thấy 86 dự án tồn kho do nhiều nguyên nhân, chủ yếu do vướng mắc pháp lý. Với việc tồn kho lớn này đã dẫn đến nhiều hệ quả tiêu cực, dẫn đến tình trạng cực kỳ lãng phí nguồn lực đất đai, vi phạm nguyên tắc "sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả" của Luật Đất đai.

Mà với tổng số nhà ở của 86 dự án tồn kho lên đến 54.051 căn, gồm 46.986 căn hộ và 7.065 nhà thấp tầng, làm tăng thêm tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở và tình trạng mất cân đối sản phẩm nhà ở dẫn đến tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và là nguyên nhân chủ yếu làm cho giá nhà tăng liên tục trong nhiều năm qua vượt quá sức mua của người thu nhập trung bình, thu nhập thấp trong xã hội.

Đồng thời có 86 chủ đầu tư rơi vào tình cảnh "tiến thoái lưỡng nan", bị mất cơ hội kinh doanh, bị chôn vốn mà nguồn lực của doanh nghiệp cũng là nguồn lực của nền kinh tế, của xã hội.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khẩn trương vào cuộc tháo gỡ khó khăn để tái khởi động lại các dự án tồn kho này.

Phục hồi và bứt phá vào năm 2025

Theo ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, nguồn cung tại TP. Hồ Chí Minh trong năm 2025 chỉ đạt khoảng 7.000 - 8.000 sản phẩm, thấp hơn nhiều so với 25.000 - 30.000 sản phẩm tại Hà Nội. Nguyên nhân chính của tình trạng này được lý giải bởi các vướng mắc pháp lý kéo dài và hạn chế trong việc triển khai các dự án mới trong thời gian qua.

Sự khan hiếm nguồn cung, cùng với nhu cầu ổn định, sẽ tiếp tục đẩy giá bất động sản tăng cao, đặc biệt ở phân khúc nhà ở trung cấp và cao cấp. Đồng thời, các chuyên gia cũng kỳ vọng vào những chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và phân khúc bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, giúp thị trường phát triển cân bằng hơn.

Mặc dù gặp những thách thức về nguồn cung, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn được kỳ vọng sẽ phát triển ổn định nhờ vào hành lang pháp lý mới từ các bộ luật sửa đổi có hiệu lực, bao gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

Bên cạnh đó, nguồn vốn FDI tiếp tục đóng vai trò quan trọng, hỗ trợ phát triển nhiều dự án tại TP. Hồ Chí Minh đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và các khu đô thị phức hợp. Mức độ hấp thụ dự báo sẽ duy trì ổn định, tập trung vào phân khúc nhà ở giá rẻ và trung cấp, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường.

Ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt nhận định rằng, TP.Hồ Chí Minh vẫn cần thêm thời gian để quay lại thời kỳ sôi động như giai đoạn 2018 - 2019. Tuy nhiên, nhờ kinh nghiệm từ các chu kỳ trước và sự hỗ trợ tích cực từ chính sách, năm 2025 được xem là một bước đệm quan trọng, đặt nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản TP.HCM trong tương lai.