Tín dụng bất động sản “tăng tốc”: Dòng vốn ngân hàng giúp khơi thông thị trường

Dư nợ tín dụng bất động sản vượt 4 triệu tỷ đồng

Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 7/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã đạt trên 4,1 triệu tỷ đồng, tăng gần 17% so với cuối năm 2024 và chiếm 23,68% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Đây là mức cao kỷ lục, cho thấy dòng vốn ngân hàng tiếp tục đóng vai trò huyết mạch trong việc khơi thông thị trường bất động sản.

Trong cơ cấu, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 1,79 triệu tỷ đồng, tăng hơn 23% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, dư nợ cho tiêu dùng gắn với bất động sản (mua, sửa nhà, đất…) đạt hơn 2,28 triệu tỷ đồng, tăng 12,4%.

Đáng chú ý, tại TP.HCM, dư nợ tín dụng bất động sản tính đến giữa năm đạt hơn 1,09 triệu tỷ đồng, chiếm gần 27,5% tổng dư nợ toàn thành phố.

So với cùng kỳ năm 2024, tín dụng bất động sản tăng mạnh hơn. Năm ngoái, tín dụng bất động sản chỉ tăng quanh mức 13% trong 7 tháng đầu năm, thấp hơn đáng kể so với tốc độ tăng trưởng gần 17% hiện nay.

Điều này phản ánh sự phục hồi niềm tin thị trường sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023, đồng thời cho thấy các chính sách tháo gỡ pháp lý, hạ lãi suất đã phát huy hiệu quả nhất định.

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, nhận định: “Dòng vốn tín dụng bất động sản tăng trưởng nhanh là tín hiệu tích cực, góp phần tái khởi động nhiều dự án bị đình trệ. Tuy nhiên, cần hết sức chú ý tới chất lượng dòng vốn, tránh tình trạng vốn ngân hàng dồn quá nhiều vào các dự án đầu cơ, làm méo mó thị trường”.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, nhấn mạnh: “Tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 1/4 tổng dư nợ toàn hệ thống, mức độ tập trung vốn là khá cao. Nếu dòng tiền không được kiểm soát tốt, rủi ro nợ xấu có thể tăng nhanh, đặc biệt trong bối cảnh sức mua thực tế chưa hoàn toàn hồi phục”.

Tránh để dòng tiền mang tính đầu cơ

Bất động sản từ lâu đã được nhìn nhận là một trong những lĩnh vực có sức lan tỏa mạnh mẽ, đóng vai trò "đầu kéo" đối với nhiều ngành nghề khác trong nền kinh tế.

Chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, khi tín dụng chảy vào bất động sản, không chỉ các doanh nghiệp phát triển dự án được hưởng lợi, mà hàng loạt ngành liên quan như xây dựng, sản xuất vật liệu, dịch vụ tài chính - ngân hàng, vận tải hay thương mại dịch vụ cũng đồng thời được kích thích. Nguồn vốn này góp phần tạo thêm việc làm, gia tăng thu nhập và từ đó thúc đẩy tổng cầu của nền kinh tế.

Tuy nhiên, tín dụng bất động sản không thể được mở rộng một cách ồ ạt, bởi đi kèm với đó là những rủi ro rất lớn. Khi dòng vốn tăng trưởng quá nhanh mà thiếu công cụ kiểm soát, nợ xấu trong hệ thống ngân hàng có thể gia tăng, đẩy chi phí vay vốn của doanh nghiệp và người mua nhà lên mức cao hơn.

Nếu nền kinh tế hoặc thị trường bất động sản xuất hiện biến động bất lợi, áp lực trả nợ sẽ trở thành gánh nặng, nhiều doanh nghiệp dễ rơi vào tình trạng khó khăn thanh khoản, thậm chí mất khả năng trả nợ.

Điểm đáng lo ngại hơn nằm ở chỗ dòng vốn tín dụng thường bị hút mạnh vào những dự án mang tính đầu cơ, thay vì phục vụ cho nhu cầu ở thực hoặc phát triển hạ tầng bền vững. Khi tín dụng tập trung vào phân khúc cao cấp, các dự án nghỉ dưỡng hoặc khu đô thị có tính chất đầu cơ nhiều hơn là phục vụ nhu cầu ở thực, giá bất động sản dễ bị đẩy lên quá cao so với sức mua thực tế của người dân và doanh nghiệp.

Trước đó, liên quan đến lo ngại tín dụng đang "chảy" mạnh vào bất động sản và chứng khoán, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết tốc độ tăng tín dụng vào hai lĩnh vực này đúng là cao hơn mức bình quân chung, song điều đó phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai là tất yếu.

Đặc biệt, NHNN khẳng định vẫn luôn theo dõi sát các chỉ số an toàn. Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung – dài hạn hiện vẫn dưới ngưỡng 30%. Đồng thời, liên tục chỉ đạo các tổ chức tín dụng cân đối vốn theo kỳ hạn, đảm bảo an toàn hệ thống.