Thị trường giá nhà hạng sang giá vẫn ở mức cao

Thực tế ghi nhận cho thấy dòng tiền vào phân khúc hạng sang vẫn chảy mạnh, không chỉ từ các chủ đầu tư mà còn từ giới đầu cơ cá nhân – những “tay to” nắm trong tay vài chục đến hàng trăm tỷ đồng, sẵn sàng xuống tiền với tầm nhìn trung và dài hạn. Từ đầu năm 2025 đến nay, nhiều khảo sát thị trường đều chỉ ra đà tăng giá rõ rệt của các sản phẩm biệt thự, căn hộ cao cấp tại các đô thị lớn.

Tại vùng ven Hà Nội, khảo sát của VnBusiness cho thấy giá biệt thự tăng bình quân 7–25% chỉ sau thời gian ngắn. Một số khu vực xuất hiện “sốt cục bộ”, khi hoạt động môi giới trở nên dày đặc và giao dịch mang nặng tính đầu cơ. Đơn cử tại Hà Đông, các căn biệt thự giá 30–60 tỷ đồng được hấp thụ nhanh, dù mặt bằng giá đã lên tới 150–220 triệu đồng/m² – mức vốn trước đây chỉ thấy ở khu vực trung tâm.

Bức tranh tương tự cũng diễn ra tại TP.HCM. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, giá sơ cấp bất động sản cao cấp tại Hà Nội và TP.HCM đã tăng 35–45% chỉ trong vòng một năm. Riêng quý III/2025, giá căn hộ TP.HCM tăng thêm 15–18%, đạt bình quân khoảng 90 triệu đồng/m², trong đó gần 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang.

Báo cáo của Knight Frank Việt Nam cũng cho thấy giá sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM đạt gần 96 triệu đồng/m², tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, gần 60% nguồn cung mở bán có mức giá trên 100 triệu đồng/m², phản ánh sự dịch chuyển rõ rệt của thị trường về phân khúc cao cấp.

Chính tốc độ tăng giá nhanh cùng biên lợi nhuận hấp dẫn đã kéo giới đầu tư có tiềm lực tài chính quay lại mạnh mẽ. Dòng tiền không chỉ tìm kiếm nơi trú ẩn an toàn trong bối cảnh các kênh đầu tư khác biến động, mà còn kỳ vọng vào khả năng sinh lời trong ngắn và trung hạn. Tuy nhiên, đây cũng là yếu tố làm dấy lên lo ngại về nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản cao cấp.

So sánh với bài học từ thị trường Trung Quốc cách đây hơn một thập kỷ, nhiều chuyên gia chỉ ra những nét tương đồng đáng chú ý: giá tăng liên tục, tâm lý đầu tư theo đám đông, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn lấn át nhu cầu ở thực. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cảnh báo, dù Việt Nam không đi hoàn toàn theo quỹ đạo của Trung Quốc, rủi ro bong bóng ở phân khúc cao cấp là có thật nếu giá bị đẩy quá xa so với sức mua thực tế. Ngay cả trong bối cảnh thiếu cung, bong bóng vẫn có thể hình thành khi giới đầu cơ găm hàng và kỳ vọng giá tăng nhanh.

Ở chiều ngược lại, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng nguy cơ bong bóng trên diện rộng hiện ở mức thấp, do nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn vẫn khan hiếm kéo dài. Ba năm gần đây, TP.HCM mỗi năm chỉ có chưa tới 20.000 sản phẩm nhà ở mới, thấp hơn nhiều so với giai đoạn 2018–2021. Thủ tục pháp lý kéo dài, quỹ đất trung tâm thu hẹp và hạ tầng phát triển chậm đã tạo lực đỡ nhất định cho mặt bằng giá.

Dẫu vậy, ranh giới giữa tăng trưởng mạnh và bong bóng tài sản được đánh giá là rất mong manh. Khi giá nhà leo lên ngưỡng 200–250 triệu đồng/m² nhưng không tương xứng với chất lượng sản phẩm và thu nhập bình quân, thị trường có thể rơi vào trạng thái “đóng băng mềm”: bên bán không muốn giảm giá, bên mua e ngại rủi ro, thanh khoản suy yếu.

Về dài hạn, bất động sản cao cấp vẫn có dư địa tăng trưởng nhờ quá trình đô thị hóa, gia tăng dân số cơ học và dịch chuyển công nghiệp. Tuy nhiên, nguy cơ “nghẽn thanh khoản” tại phân khúc hạng sang – nơi giá đã tăng mạnh nhiều năm và phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ – là điều không thể xem nhẹ. Trong bối cảnh đó, các chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư cần tỉnh táo hơn bao giờ hết, phân biệt rõ giữa sóng tăng bền vững và những cơn sóng ảo đang được thổi phồng bởi kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn.