Nhà đầu tư “lướt sóng” lại đứng ngồi không yên vì giá căn hộ đi ngang

Giá căn hộ đi ngang sau thời gian “tăng nóng”

Theo ghi nhận từ các sàn giao dịch, từ quý III/2025 đến nay, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM gần như đi ngang, thậm chí ở một số khu vực đã xuất hiện tình trạng giảm giá nhẹ 2–5% thông qua các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, tặng nội thất. Trên thị trường thứ cấp, nhiều nhà đầu tư mua căn hộ giai đoạn 2024–đầu 2025 bắt đầu rao bán với mức giá “hòa vốn” hoặc chỉ nhích nhẹ so với giá mua ban đầu.

Theo các chuyên gia, việc giá căn hộ đi ngang không hẳn là tín hiệu tiêu cực mà là giai đoạn điều chỉnh cần thiết sau thời gian tăng nóng. Khi giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua ở thực, lực cầu tự nhiên suy yếu, buộc thị trường phải “giảm tốc” để tái cân bằng. Thực tế cho thấy, người mua hiện nay có xu hướng cân nhắc kỹ hơn, không còn tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội” như giai đoạn trước. Nhiều khách hàng chấp nhận chờ đợi, kỳ vọng giá ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ, trong khi các nhà đầu tư ngắn hạn cũng dè dặt hơn do biên lợi nhuận không còn hấp dẫn. Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư và người bán thứ cấp cũng không dễ dàng tăng giá khi thanh khoản suy giảm, buộc phải đưa ra các chính sách linh hoạt để kích cầu.

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – nhận định: “Việc giá căn hộ đi ngang sau giai đoạn tăng mạnh là diễn biến mang tính điều chỉnh cần thiết. Tuy nhiên, với những nhà đầu tư lướt sóng vốn kỳ vọng biên lợi nhuận 10–20% trong thời gian ngắn, trạng thái này tạo ra áp lực tâm lý rất lớn”.

Thực tế, mức giá căn hộ tại nhiều dự án đã tiệm cận ngưỡng chịu đựng của thị trường. Khi giá bán vượt xa thu nhập bình quân, lực cầu đầu tư lẫn ở thực đều suy yếu. Trong bối cảnh đó, khả năng tăng giá nhanh để “thoát hàng” của giới lướt sóng trở nên khó khăn hơn bao giờ hết.

Đáng chú ý, xu hướng giá đi ngang không diễn ra đồng đều trên toàn thị trường mà có sự phân hóa rõ rệt theo khu vực và chất lượng dự án. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, hạ tầng đồng bộ vẫn giữ được mặt bằng giá cao và thanh khoản tương đối ổn định. Ngược lại, các dự án ở xa trung tâm, tiến độ chậm hoặc mức giá đã bị đẩy lên quá cao so với giá trị thực đang chịu áp lực rõ rệt. Trong bối cảnh đó, giá căn hộ đi ngang được xem là “khoảng lặng” cần thiết để thị trường hấp thụ mặt bằng giá mới, đồng thời sàng lọc nhà đầu tư. Về dài hạn, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn ở mức cao, song giai đoạn tăng giá nhanh và dễ dàng như trước khó có khả năng lặp lại trong ngắn hạn.

Nhà đầu tư “lướt sóng” đứng ngồi không yên

Không chỉ đối mặt với giá đi ngang, nhà đầu tư căn hộ còn chịu áp lực từ lãi suất cho vay có xu hướng tăng trở lại từ giữa năm 2025. Sau thời gian dài duy trì chính sách tiền tệ nới lỏng nhằm hỗ trợ nền kinh tế, các ngân hàng bắt đầu điều chỉnh lãi suất theo hướng thận trọng hơn để kiểm soát lạm phát và rủi ro tín dụng.

Theo một số ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay mua nhà hiện dao động 9,5–11,5%/năm sau ưu đãi, tăng khoảng 1–2 điểm phần trăm so với cuối năm 2024. Với nhà đầu tư lướt sóng sử dụng đòn bẩy tài chính cao (50–70% giá trị căn hộ), chi phí lãi vay tăng lên nhanh chóng bào mòn lợi nhuận kỳ vọng.

Chuyên gia tài chính – bất động sản TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích: “Mô hình lướt sóng căn hộ chỉ hiệu quả khi hội tụ hai yếu tố: giá tăng nhanh và lãi suất thấp. Khi một trong hai yếu tố này thay đổi theo hướng bất lợi, rủi ro lập tức gia tăng. Hiện nay, cả hai đều không còn ủng hộ nhà đầu tư ngắn hạn”.

Thực tế cho thấy, không ít nhà đầu tư mua căn hộ với kỳ vọng bán chênh trong vòng 6–12 tháng nay phải kéo dài thời gian nắm giữ, trong khi dòng tiền cho thuê không đủ bù lãi vay, đặc biệt với các căn hộ cao cấp có giá thuê thấp so với giá trị tài sản.

Trong bối cảnh hiện nay, câu hỏi lớn được đặt ra là liệu chiến lược lướt sóng căn hộ còn phù hợp hay không. Nhiều chuyên gia cho rằng, chu kỳ tăng nóng của căn hộ đã qua, ít nhất trong ngắn hạn. Biên độ tăng giá nếu có sẽ chậm và phân hóa mạnh theo vị trí, chất lượng dự án và uy tín chủ đầu tư.

Nhà đầu tư lướt sóng buộc phải thay đổi cách tiếp cận, thay vì “mua là thắng” như giai đoạn trước. Việc lựa chọn sản phẩm phải khắt khe hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, giá bán hợp lý so với mặt bằng khu vực và có tiềm năng cho thuê thực chất.

Đáng chú ý, một bộ phận nhà đầu tư đang chuyển hướng khỏi căn hộ sang các phân khúc khác như đất nền vùng ven, nhà phố thương mại hoặc bất động sản công nghiệp – nơi vẫn còn dư địa tăng trưởng trong trung và dài hạn.