Thị trường bất động sản khu công nghiệp: Làn sóng FDI nâng đỡ, chuyển hướng sang giai đoạn mới

Được dòng vốn FDI “nâng đỡ”

Câu chuyện thực tế thị trường cho thấy, các nhà sản xuất vẫn đang lên kế hoạch dịch chuyển tới Việt Nam trong dài hạn. Nắm bắt được nhu cầu này, thị trường khu công nghiệp cũng nhận được ngày càng nhiều sự quan tâm, tham gia của các doanh nghiệp, quy mô dự án ngày một lớn hơn.

Năm 2025 tiếp tục ghi dấu ấn mạnh mẽ của Việt Nam trong việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực của nền kinh tế. Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho biết, 11 tháng năm 2025, vốn FDI đăng ký đạt gần 33,7 tỷ USD, vốn thực hiện đạt 23,6 tỷ USD - mức cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Đã có 3.695 dự án được cấp phép với tổng vốn đăng ký 15,96 tỷ USD. Dù tổng vốn đăng ký mới giảm nhẹ 8,2% so với cùng kỳ, nhưng số lượng dự án lại tăng mạnh 21,7%, cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn dành sự quan tâm lớn đối với Việt Nam thông qua các dự án quy mô vừa và nhỏ nhưng có tính lan tỏa cao.

Về diễn biến, dòng vốn tiếp tục tập trung lớn vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo và bất động sản.

Đáng chú ý, cam kết gắn bó lâu dài và xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn thể hiện rõ qua các đợt điều chỉnh tăng vốn: 1.318 lượt dự án đã cấp phép từ các năm trước đăng ký điều chỉnh, với tổng giá trị tăng thêm 11,62 tỷ USD, tăng 17% so với cùng kỳ.

Cùng với đó, hoạt động góp vốn, mua cổ phần cũng diễn ra sôi động với 3.225 lượt, tổng giá trị đạt 6,11 tỷ USD, tăng 50,7% so với cùng kỳ. Tính “thực chất” của hoạt động đầu tư còn được thể hiện ở mức vốn FDI thực hiện sau 11 tháng đạt 23,6 tỷ USD, tăng 8,9% so với cùng kỳ.

Ông John Michael Campbell, Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam cho rằng, nền tảng công nghiệp Việt Nam đang mạnh lên đáng kể khi bước sang năm 2026, trong bối cảnh thị trường phản ánh xu hướng dịch chuyển sang các ngành giá trị cao như điện tử, thiết bị công nghệ và bán dẫn.

Đây là yếu tố quan trọng giúp giữ vững sức hút của Việt Nam trong bối cảnh toàn cầu còn nhiều biến động. Ngoài ra, dòng vốn đầu tư công lớn thúc đẩy hàng loạt dự án giao thông, logistics và cảng biển - những cấu phần cốt lõi - cũng góp phần giảm chi phí vận chuyển và nâng năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp sản xuất.

Sự dịch chuyển mạnh mẽ của dòng vốn FDI đang tạo cảm hứng cho các nhà phát triển bất động sản trong nước.

Theo ông John Michael Campbell, động lực của giai đoạn mới không chỉ đến từ vốn ngoại; dòng tiền trong nước cũng đang quay trở lại thị trường theo hướng chọn lọc hơn, nhờ tín hiệu tích cực từ tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp và sự rõ ràng của các khung pháp lý mới. Sự xuất hiện của các liên doanh giữa nhà phát triển nội và nhà đầu tư ngoại được dự báo sẽ giúp gia tăng nguồn cung công nghiệp chất lượng cao tại các địa phương trọng điểm.

Bước vào giai đoạn mới

Bất động sản khu công nghiệp đang bước sang một giai đoạn phát triển mới, không còn đơn thuần là cuộc chơi “cho thuê đất – dựng nhà xưởng” như trước, mà dần trở thành một hệ sinh thái sản xuất – logistics – dịch vụ có chiều sâu và hàm lượng giá trị cao hơn. Sau giai đoạn tăng trưởng nóng nhờ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, phân khúc này hiện nay đang chứng kiến sự thay đổi rõ rệt về chất lượng dòng vốn, khẩu vị nhà đầu tư cũng như yêu cầu từ phía doanh nghiệp thuê. Nếu như giai đoạn 2019–2022, lợi thế lớn nhất của bất động sản khu công nghiệp Việt Nam nằm ở chi phí đất đai và nhân công thấp, thì bước sang giai đoạn mới, các yếu tố về hạ tầng đồng bộ, năng lực kết nối logistics, tiêu chuẩn môi trường và khả năng cung ứng dịch vụ trọn gói mới là “tấm vé” để giữ chân dòng vốn dài hạn.

Một điểm dễ nhận thấy là dòng vốn FDI vào khu công nghiệp đang có sự chọn lọc cao hơn. Các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ châu Âu, Mỹ, Nhật Bản và Hàn Quốc, không chỉ quan tâm đến diện tích thuê, mà đặt nặng các tiêu chí về phát triển bền vững, trung hòa carbon, sử dụng năng lượng tái tạo và tuân thủ các chuẩn mực ESG. Điều này buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải thay đổi tư duy phát triển, từ mở rộng quỹ đất sang nâng cấp chất lượng sản phẩm. Những mô hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ tích hợp, hay khu công nghiệp gắn với logistics thông minh đang dần trở thành xu hướng chủ đạo, thay thế cho mô hình khu công nghiệp truyền thống manh mún, thiếu tiện ích.

Bên cạnh đó, nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn và kho vận hiện đại đang tăng nhanh, phản ánh sự chuyển dịch trong chiến lược của doanh nghiệp sản xuất. Thay vì bỏ vốn lớn để tự xây dựng nhà máy từ đầu, nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc doanh nghiệp công nghệ, ưu tiên thuê các nhà xưởng tiêu chuẩn cao để rút ngắn thời gian triển khai dự án. Điều này mở ra dư địa tăng trưởng mới cho phân khúc nhà xưởng xây sẵn, kho lạnh, kho thông minh và trung tâm logistics, đồng thời làm thay đổi cơ cấu nguồn thu của các chủ đầu tư khu công nghiệp, theo hướng ổn định và dài hạn hơn.

Tuy nhiên, giai đoạn mới cũng đặt ra không ít thách thức. Quỹ đất khu công nghiệp tại các vùng kinh tế trọng điểm ngày càng khan hiếm, trong khi chi phí giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và tuân thủ các yêu cầu môi trường ngày một tăng. Biên lợi nhuận vì thế không còn “dễ ăn” như trước, buộc các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp phải có năng lực tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn và khả năng quản trị chuyên nghiệp. Sự phân hóa cũng diễn ra rõ nét khi chỉ những chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn chỉnh và khả năng cung cấp giải pháp tổng thể mới thu hút được các khách thuê lớn, còn những dự án chậm triển khai, thiếu kết nối hạ tầng sẽ dần bị đào thải.