Nhà đầu tư “âm thầm” rút khỏi chung cư: Dòng tiền đang chảy về đâu

Qua thời “lướt sóng” chung cư

Trong khoảng hai năm qua, giá căn hộ tại nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng liên tục thiết lập mặt bằng mới. Theo ghi nhận thị trường, một số dự án căn hộ trung – cao cấp tại Hà Nội tăng 30–50% chỉ trong vòng 18–24 tháng, cá biệt có dự án tăng tới 60% so với thời điểm mở bán. Tuy nhiên, bước sang nửa cuối năm 2025, đà tăng này gần như dừng lại.

Thực tế, nhiều dự án đang rơi vào trạng thái “neo giá cao nhưng khó bán”. Chủ nhà không sẵn sàng giảm giá sâu vì đã mua ở vùng đỉnh, trong khi người mua ở thực dè dặt do giá vượt xa khả năng chi trả. Nhà đầu tư lướt sóng – nhóm từng góp phần đẩy thanh khoản căn hộ sôi động – nay gần như “biến mất” khỏi thị trường.

Một môi giới lâu năm tại khu vực phía Tây Hà Nội thừa nhận: “Nếu như trước đây, một căn hộ có thể sang tay trong 1–3 tháng thì hiện nay, thời gian chờ khách kéo dài 6–9 tháng, thậm chí hơn. Nhà đầu tư không còn mặn mà vì lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù rủi ro”.

Một trong những nguyên nhân quan trọng khiến nhà đầu tư rút khỏi chung cư là áp lực lãi suất vay mua nhà. Dù mặt bằng lãi suất đã hạ so với giai đoạn cao điểm, song so với kỳ vọng của nhà đầu tư, mức lãi suất cho vay mua bất động sản vẫn đang ở ngưỡng “neo cao”.

Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, bài toán lợi nhuận trở nên kém hấp dẫn khi tiền thuê không đủ bù lãi vay. Thực tế cho thấy, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM hiện phổ biến chỉ dao động 3–5%/năm, thấp hơn đáng kể so với lãi suất vay thương mại. Điều này khiến mô hình “vừa cho thuê vừa chờ tăng giá” – từng rất phổ biến – dần mất hiệu quả.

Không ít nhà đầu tư buộc phải bán ra để cắt lỗ cơ hội, thu hồi dòng tiền, tránh tình trạng “ôm hàng” kéo dài trong bối cảnh thị trường chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng.

Điểm đáng chú ý là làn sóng rút khỏi chung cư không diễn ra theo kiểu bán tháo ồ ạt. Thay vào đó, nhiều nhà đầu tư lựa chọn bán dần, bán kín hoặc đơn giản là không tái đầu tư vào căn hộ mới.

Một số nhà đầu tư đã đạt lợi nhuận nhất định trong giai đoạn tăng nóng trước đó chủ động chốt lời, chuyển dòng tiền sang các kênh khác như đất nền vùng ven, bất động sản công nghiệp hoặc thậm chí là gửi tiết kiệm, trái phiếu – những kênh mang tính phòng thủ cao hơn.

Cách “rút êm” này giúp thị trường không rơi vào trạng thái sốc, nhưng cũng khiến thanh khoản chung cư suy yếu một cách âm ỉ, kéo dài.

Dòng tiền đang “chảy” về đâu?

Thực tế cho thấy, dòng tiền rời khỏi chung cư không “biến mất” mà đang tái cơ cấu. Trong đó, đất nền vùng ven – đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng – đang trở thành điểm đến mới của nhà đầu tư trung và dài hạn. So với căn hộ, đất nền có lợi thế về biên độ tăng giá dài hạn, chi phí nắm giữ thấp và tâm lý sở hữu “ăn chắc mặc bền”.

Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp và các sản phẩm gắn với logistics, kho vận cũng thu hút sự quan tâm của dòng vốn lớn nhờ hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI.

Theo ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn – xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và dòng vốn FDI ổn định đang tạo lực đỡ bền vững cho phân khúc này. “Không chỉ khu công nghiệp, các sản phẩm ăn theo như nhà xưởng xây sẵn, kho vận, logistics cũng đang được săn tìm nhiều hơn do khả năng tạo dòng tiền tốt và ít biến động,” ông Tuấn nhận định.

Cũng theo nhiều chuyên gia, đất nền vùng ven đang là điểm đến nổi bật của dòng tiền cá nhân. Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – nhận định rằng đất nền tại các khu vực có quy hoạch hạ tầng rõ ràng, kết nối thuận tiện với đô thị trung tâm vẫn giữ được sức hút nhờ tâm lý sở hữu lâu dài và chi phí nắm giữ thấp. “Khác với căn hộ, đất nền không chịu áp lực khấu hao công trình, trong khi biên độ tăng giá trong trung và dài hạn vẫn còn, đặc biệt ở những địa phương hưởng lợi từ đầu tư công,” ông Đính cho biết.

Ngoài ra, một bộ phận dòng tiền đang có xu hướng tạm thời đứng ngoài thị trường, chuyển sang các kênh mang tính phòng thủ như gửi tiết kiệm, trái phiếu hoặc chờ cơ hội mua vào ở mức giá hợp lý hơn. Điều này cho thấy tâm lý nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể: từ “đánh nhanh thắng nhanh” sang thận trọng, ưu tiên bảo toàn vốn.

Thực tế, dù nhà đầu tư đang tạm thời rút lui, song không thể phủ nhận rằng chung cư vẫn là phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực lớn tại các đô thị. Trong trung và dài hạn, căn hộ vẫn có vai trò quan trọng trong bức tranh thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền – vốn đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Tuy nhiên, giai đoạn “dễ ăn” của đầu tư căn hộ đã qua. Thị trường đang bước vào chu kỳ sàng lọc, nơi chỉ những sản phẩm có giá trị thực, phù hợp nhu cầu ở thật mới giữ được sức hút. Nhà đầu tư buộc phải thay đổi tư duy: từ lướt sóng ngắn hạn sang đầu tư dài hạn, từ chạy theo đám đông sang phân tích kỹ lưỡng dòng tiền và khả năng khai thác.