Dòng vốn nào đang “đổ” vào bất động sản

Dòng vốn tín dụng: Không còn “ồ ạt”

Tín dụng ngân hàng vẫn là nguồn vốn quan trọng đối với thị trường bất động sản, song vai trò này đã thay đổi đáng kể. Sau giai đoạn siết chặt để kiểm soát rủi ro hệ thống, dòng vốn tín dụng hiện được phân bổ có chọn lọc, ưu tiên các dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý, tiến độ rõ ràng và tập trung vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Các ngân hàng thương mại đang ưu tiên giải ngân cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, căn hộ thương mại giá vừa túi tiền và các dự án khu đô thị đồng bộ tại những địa phương có tốc độ đô thị hóa cao. Ngược lại, tín dụng cho phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng hoặc các dự án mang tính đầu cơ thuần túy vẫn bị kiểm soát chặt. Điều này khiến dòng tiền vay không còn là “đòn bẩy” dễ dãi, buộc nhà đầu tư phải tính toán kỹ hơn về khả năng tài chính và dòng tiền dài hạn.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường bất động sản năm nay, đến ngày 31/8, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,823 triệu tỷ đồng.

Thực tế cho thấy, tín dụng bất động sản vẫn tăng, nhưng tốc độ chậm và có sự phân hóa mạnh. Dòng vốn không còn chảy dàn trải vào mọi phân khúc, mà tập trung chủ yếu vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, nhu cầu ở thực rõ ràng và khả năng thanh khoản tương đối tốt. Các phân khúc như nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, dự án phục vụ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn hoặc vùng vệ tinh đang được ưu tiên hơn so với căn hộ cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng hay đất nền mang tính đầu cơ. Điều này phản ánh rõ sự thay đổi trong khẩu vị rủi ro của ngân hàng, khi bài học nợ xấu từ các dự án “đắp chiếu”, thiếu pháp lý hoặc bán hàng chậm vẫn còn nguyên giá trị.

Nhiều chuyên gia cho rằng, việc tín dụng bất động sản không còn “ồ ạt” là xu hướng tất yếu và cần thiết để thị trường phát triển bền vững hơn. Dòng vốn ngân hàng, thay vì đóng vai trò “bơm lực” cho tăng trưởng nóng, đang quay về đúng chức năng là nguồn tài trợ trung – dài hạn có kiểm soát. Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản khó có những cơn sốt diện rộng, nhưng đổi lại sẽ giảm thiểu rủi ro bong bóng, nợ xấu và những cú sốc mang tính hệ thống.

Có thể nói, tín dụng vào bất động sản hiện nay giống như “dòng nước chảy chậm nhưng đều”, hướng tới những phân khúc có giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định. Đây vừa là thách thức đối với các chủ thể quen dựa vào đòn bẩy tài chính cao, vừa là cơ hội để thị trường tái cấu trúc, sàng lọc và bước vào giai đoạn phát triển lành mạnh, thực chất hơn trong trung và dài hạn.

Còn nhiều dòng vốn cũng đóng vai trò “then chốt”

Vốn FDI: Trụ cột của bất động sản công nghiệp và logistics

Trong bức tranh chung, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp tục là điểm sáng, đặc biệt ở phân khúc bất động sản công nghiệp. Xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đa dạng hóa sản xuất khỏi một số thị trường truyền thống đã đưa Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn của nhiều tập đoàn đa quốc gia.

Dòng vốn FDI đổ mạnh vào các khu công nghiệp, khu chế xuất, trung tâm logistics tại các địa phương có hạ tầng giao thông kết nối tốt như Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bình Dương, Đồng Nai, Long An. Không chỉ dừng ở việc thuê đất công nghiệp, nhà đầu tư nước ngoài còn kéo theo nhu cầu lớn về nhà xưởng xây sẵn, kho vận hiện đại, khu lưu trú cho chuyên gia và người lao động. Điều này tạo hiệu ứng lan tỏa, giúp bất động sản công nghiệp trở thành phân khúc thu hút dòng tiền ổn định và dài hạn nhất trong giai đoạn hiện nay.

Dòng vốn M&A: Cơ hội cho nhà đầu tư có tiềm lực

Hoạt động mua bán – sáp nhập (M&A) đang trở thành kênh phân bổ vốn quan trọng trên thị trường bất động sản. Khi nhiều doanh nghiệp gặp áp lực về dòng tiền và nghĩa vụ tài chính, không ít dự án buộc phải chuyển nhượng hoặc tìm kiếm đối tác chiến lược. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn và khả năng tái cấu trúc dự án.

Dòng vốn M&A tập trung vào các dự án đã có quỹ đất sạch, pháp lý tương đối hoàn chỉnh nhưng thiếu vốn triển khai. Phân khúc được quan tâm nhiều nhất vẫn là khu đô thị, nhà ở trung cấp và bất động sản công nghiệp. Thay vì chạy theo lợi nhuận ngắn hạn, nhà đầu tư M&A hiện ưu tiên biên độ an toàn, khả năng khai thác dòng tiền ổn định và tiềm năng gia tăng giá trị trong trung – dài hạn.

Dòng tiền cá nhân: Rời bỏ “lướt sóng”, tìm về giá trị thực

Một điểm đáng chú ý là sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư cá nhân. Giai đoạn “lướt sóng” dựa trên kỳ vọng tăng giá nhanh đã không còn phù hợp khi thị trường bước vào chu kỳ điều chỉnh. Dòng tiền cá nhân hiện có xu hướng rút khỏi các phân khúc tăng nóng trước đó như căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm, đất nền chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc dự án thiếu pháp lý rõ ràng.

Thay vào đó, nhà đầu tư cá nhân chuyển hướng sang các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, dễ khai thác dòng tiền như đất nền ven đô tại khu vực có quy hoạch rõ ràng, nhà ở thấp tầng tại các đô thị vệ tinh hoặc căn hộ trung cấp phục vụ nhu cầu ở thật. Tiêu chí “giá trị thật – thanh khoản thật” ngày càng được đặt lên hàng đầu, phản ánh tâm lý phòng thủ nhưng thực tế hơn của dòng tiền nhỏ lẻ.