Thị trường bất động sản vẫn trong giai đoạn chưa ổn định, hướng đi nào cho nhà đầu tư?

Thị trường bất động sản phục hồi nhưng chưa ổn định

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài từ cuối 2022 đến giữa 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận những tín hiệu phục hồi rõ nét trong năm 2025. Nhiều dự án tái khởi động, thanh khoản cải thiện và tâm lý nhà đầu tư dần quay trở lại. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, quá trình phục hồi này vẫn chưa bền vững và tiềm ẩn nhiều yếu tố bất định.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong nửa đầu năm 2025, lượng giao dịch bất động sản trên toàn quốc tăng khoảng 25% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc căn hộ trung – cao cấp tại TP.HCM và Hà Nội dẫn đầu về thanh khoản, đặc biệt là các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và vị trí thuận lợi. Giá bán trung bình cũng nhích nhẹ 3–5%, tập trung ở các dự án mới ra mắt với tiện ích hoàn thiện.

Ngoài ra, phân khúc đất nền tại khu vực ven đô như Bình Dương, Đồng Nai, Hưng Yên cũng ghi nhận sự quan tâm trở lại. Tuy nhiên, mức tăng giá còn khá khiêm tốn, chủ yếu dao động trong biên độ 2–3%, phản ánh tâm lý nhà đầu tư vẫn thận trọng.

Một trong những yếu tố quan trọng giúp thị trường ấm lên là loạt chính sách hỗ trợ từ Chính phủ như giảm lãi suất cho vay mua nhà, tháo gỡ pháp lý cho các dự án vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ giải ngân đầu tư công. Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bắc – Nam giai đoạn 2 đang được triển khai mạnh mẽ, tạo động lực cho bất động sản khu vực lân cận.

Đồng thời, các ngân hàng cũng đã nới lỏng tín dụng cho vay bất động sản, đặc biệt là đối với dự án nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Điều này giúp cả người mua ở thực và nhà đầu tư có thêm cơ hội tiếp cận nguồn vốn.

Dù đã có sự khởi sắc, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với nhiều rủi ro. Thứ nhất, sức mua chưa thực sự bền vững khi thu nhập của phần lớn người dân chưa theo kịp tốc độ tăng giá nhà. Thứ hai, nguồn cung mới ở một số phân khúc như nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế, khiến áp lực lên nhóm khách hàng ở thực ngày càng lớn.

Ngoài ra, lãi suất dù đã giảm so với năm 2023 nhưng vẫn ở mức cao so với giai đoạn 2019–2020. Điều này ảnh hưởng đến khả năng vay vốn dài hạn của người mua. Thêm vào đó, tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư sau giai đoạn thị trường “đóng băng” vẫn còn, khiến dòng tiền đổ vào bất động sản chưa thật sự mạnh mẽ.

“Nước đi” nào cho nhà đầu tư?

Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, thị trường bất động sản đang tích tụ đủ ba lực đẩy quan trọng để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.

Ông Quê dự báo thị trường bất động sản sắp tới sẽ bước vào ba giai đoạn. Cụ thể, từ quý IV/2025, thị trường sẽ sôi động trở lại song hành với việc nhà nước có các chính sách, giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi.

Giai đoạn 2026 - 2027 sẽ là thời kỳ bùng nổ cả về nguồn cung lẫn giao dịch. Tâm lý nhà đầu tư được cải thiện, các chính sách hỗ trợ phát huy hiệu quả, cộng với việc hạ tầng đồng loạt về đích sẽ tạo cú hích mạnh mẽ cho thị trường.

Giai đoạn từ 2028 trở đi, thị trường có thể bước vào giai đoạn bão hòa. Thanh khoản giảm, giá bất động sản có thể chững lại hoặc bước vào chu kỳ điều chỉnh nhẹ do đã tăng trưởng nóng trong các năm trước đó.

Trong chu kỳ mới, sự phân hóa giữa các vùng miền sẽ trở nên rõ nét, đòi hỏi nhà đầu tư phải “chọn mặt gửi vàng” dựa trên các trục hạ tầng và định hướng phát triển kinh tế cụ thể.

CEO EZ Property, ông Phạm Đức Toản cũng cho rằng, trong giai đoạn thị trường chưa phục hồi ổn định, việc ra quyết định tài chính thiếu căn cứ rất dễ dẫn tới rủi ro.

Theo ông Phạm Đức Toản, thời điểm hiện tại, không nên kỳ vọng quá nhiều vào việc hạ lãi suất dài hạn, trong khi thực tế xu hướng chính sách tiền tệ có thể thay đổi tùy theo tình hình kinh tế toàn cầu. Việc phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính lúc này cũng tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt với các sản phẩm có thanh khoản yếu hoặc kỳ vọng tăng giá không rõ ràng.

“Hiện nay, giá nhà ở các đô thị lớn đã quá cao, khó sinh lời nếu chỉ đầu tư kiểu lướt sóng. Với cùng số tiền, nhà đầu tư nên cân nhắc chuyển hướng sang các địa phương đang còn nhiều dư địa tăng trưởng, có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đang được đầu tư mạnh, để tối ưu tỷ suất sinh lời”, ông Phạm Đức Toản chia sẻ.