Đại đô thị lên ngôi: Tâm điểm dẫn dắt dòng tiền và định hình lại bản đồ bất động sản

Sức hút từ quy mô và tầm nhìn quy hoạch

Minh chứng rõ nét cho vai trò này là tại Đông Anh, một siêu đô thị vừa chính thức ra mắt với dấu ấn văn hóa rõ rệt với khuôn viên hơn 90 ha. Dự án tổ chức triển lãm với chủ đề “80 năm hành trình Độc lập - Tự do - Hạnh phúc”, ứng dụng công nghệ 3D mapping, thực tế ảo và các phương tiện đa truyền thông, thu hút sự quan tâm từ đông đảo công chúng trong và ngoài nước.

Việc tích hợp các không gian văn hóa, nghệ thuật trong lòng đô thị không mới nhưng đang trở nên phổ biến, góp phần gia tăng giá trị sử dụng và tăng sức hút cho các dự án vùng ven.

Trước đó, nhiều tổ hợp  đều theo mô hình tích hợp “sống - nghỉ dưỡng - giải trí”, với tiện ích như biển hồ nhân tạo, công viên Grand World, khu thể thao ngoài trời... Ocean City ghi nhận tới 12 triệu lượt khách trong năm 2024, minh chứng cho sức hút của mô hình đại đô thị.

Theo dữ liệu từ Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, trong tháng 7 và 8/2025, thị trường Hà Nội có 19 dự án mở bán, cung cấp khoảng 18.000 căn hộ, trong đó khoảng 70% nguồn cung đến từ các đại dự án vùng ven.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc trung tâm, nhận định rằng khu vực trung tâm khan hiếm quỹ đất, trong khi hạ tầng vùng ven ngày càng được đầu tư mạnh, đã dẫn đến xu hướng dịch chuyển thị trường ra khỏi nội đô. Ngoài yếu tố hạ tầng, sự phát triển của giáo dục, hành chính và dịch vụ cũng góp phần hình thành các trung tâm dân cư mới tại phía Tây, Đông và Bắc Hà Nội.

Một dự án tiêu biểu khác là thành phố thông minh Bắc Hà Nội với diện tích hơn 270 ha và tổng vốn đầu tư 4,2 tỷ USD do liên doanh BRG - Sumitomo phát triển. Dự án đặt mục tiêu trở thành khu đô thị trung hòa carbon đầu tiên tại Việt Nam, đồng thời tích hợp công nghệ phòng chống thiên tai và quy hoạch sáng tạo để thu hút các ngành công nghiệp công nghệ cao.

Ngay khi có thông tin khởi công, giá đất nền quanh khu vực đã tăng mạnh. Huyện Mê Linh cũng chứng kiến làn sóng đầu tư mới nhờ các dự án giao thông lớn như vành đai 4, cầu Hồng Hà và đề xuất đại dự án 205 ha của Sun Group. Theo khảo sát, giá nhà đất tại xã Mê Linh đã tăng từ 20 – 30%, nhiều lô đất mặt tiền chạm mức 150 – 200 triệu đồng/m².

Đại đô thị: “trụ cột” giữ nhịp thị trường bất động sản vùng ven

Ông Nguyễn Văn Đính – phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam – đánh giá rằng các đại đô thị vùng ven là giải pháp phù hợp trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu giãn dân khỏi khu trung tâm.

Hà Nội hiện đang thực hiện điều chỉnh quy hoạch đến năm 2045, tầm nhìn đến 2065, trong đó chú trọng phát triển các khu vực phía Tây, Nam, Đông và Bắc sông Hồng theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng). Các tuyến vành đai 3,5 và 4 đóng vai trò then chốt trong việc kết nối và kích cầu nhà ở tại các khu vực này.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng – giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của Savills Hà Nội, đại đô thị mang lại sự ổn định lâu dài nhờ quỹ đất lớn và khả năng tích hợp tiện ích đồng bộ. Tuy nhiên, bà cũng cảnh báo về nguy cơ “bội thực nguồn cung”, nhất là khi mức giá của các sản phẩm trong đại đô thị thường ở mức cao, khó tiếp cận với người thu nhập trung bình.

Áp lực đè nặng doanh nghiệp nhỏ và bài học từ “đòn bẩy tài chính”

Dù được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường, các đại dự án vẫn đối mặt với rủi ro lớn. Một số khu phố thương mại bên trong các đại đô thị từng được quảng bá rầm rộ nhưng đến nay vẫn thưa thớt khách thuê. Nhà đầu tư thứ cấp phải gồng gánh chi phí tài chính từ những tài sản không sinh lời.

Với các chủ đầu tư, đặc biệt là những doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính cao, bài học vẫn còn nguyên: khi thanh khoản sụt giảm, khả năng trả nợ và quản lý dòng tiền trở thành rào cản lớn. Nếu thị trường giảm tốc, dự án dễ rơi vào đình trệ, ảnh hưởng dây chuyền tới doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Doanh nghiệp lớn có lợi thế về tài chính và truyền thông, trong khi doanh nghiệp nhỏ dễ bị loại khỏi cuộc chơi khi không đủ sức cạnh tranh.

Có thể thấy, đại đô thị đang là lực đẩy chính của thị trường bất động sản cả về nguồn cung lẫn quy hoạch dài hạn. Tuy nhiên, để phát triển bền vững, cần có các giải pháp quy hoạch tổng thể, đảm bảo minh bạch thông tin và kiểm soát dòng tiền hiệu quả.

Sự phụ thuộc quá lớn vào các siêu dự án có thể khiến thị trường bị méo mó. Do đó, cần sự cân đối giữa mở rộng đại đô thị với hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ, đồng thời kiểm soát rủi ro tài chính để đảm bảo một thị trường bất động sản lành mạnh trong tương lai.