VASR IRE: Nhà ở xã hội vẫn “vướng” nhiều điểm nghẽn lớn

Dữ liệu nghiên cứu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong thời gian qua, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm rồi dần phục hồi trong 2 năm trở lại đây, song cơ cấu sản phẩm lại ngày càng mất cân đối, đặc biệt là thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc đáp ứng khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Cụ thể, nguồn cung nhà ở từng đạt mức gần 180 nghìn sản phẩm trong năm 2018, nhưng giảm xuống còn hơn 48 nghìn sản phẩm vào năm 2022. Bắt đầu từ năm 2023, nguồn cung có tín hiệu phục hồi, với hơn 65 nghìn sản phẩm mới vào năm 2024, và riêng 6 tháng đầu năm 2025 đã đạt 51 nghìn sản phẩm mới.

Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm lại ngày càng lệch pha. Trong khi nhu cầu thực tế chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng mỗi m2) và trung cấp (từ 25 đến 50 triệu đồng mỗi m2), thì tỷ trọng nguồn cung ở hai phân khúc này lại liên tục sụt giảm, giảm lần lượt từ mức 19% và 33% năm 2019, chỉ còn 7% và 19% vào năm 2024. Đáng chú ý, riêng tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), hai địa phương có nhu cầu nhà ở lớn nhất, hai phân khúc này gần như vắng bóng hoàn toàn kể từ năm 2023. 

VARS IRE nhận định thị trường nhà ở xã hội vẫn đang “vướng” nhiều điểm nghẽn. Nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu của người thu nhập thấp, song nhiều dự án mở bán lại khó tiêu thụ do vướng ba điểm nghẽn lớn.

Theo VARS IRE, điểm nghẽn đầu tiên nằm ở quỹ đất. Hiện nay, việc bố trí quỹ đất tại nhiều địa phương vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất ở. Không ít trường hợp, quỹ đất được sắp xếp tại những vị trí thiếu kết nối hạ tầng, bệnh viện, trường học,... dẫn tới khó khai thác, không đáp ứng được mục tiêu an sinh.

Do đó, VARS IRE cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiêm túc xem xét đánh giá và áp dụng chế tài kỷ luật với lãnh đạo một số địa phương chưa thực hiện đúng trách nhiệm trong việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua. Đồng thời, cần tiến hành rà soát toàn bộ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I nhằm làm rõ: Trường hợp chủ đầu tư nộp tiền thay thế nghĩa vụ bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội thì đã nộp hay chưa? Trường hợp hoán đổi quỹ đất ở vị trí khác để xây dựng nhà ở xã hội thì việc triển khai thực tế ra sao?

Thứ hai, về đánh giá nhu cầu nhà ở xã hội. Thực tế hiện nay, vẫn tồn tại tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” do việc khảo sát đánh giá nhu cầu để lên kế hoạch triển khai dự án chưa sát với thực tế. Theo đó, nguồn cung luôn thiếu và yếu so với nhu cầu nhưng nhiều dự án nhà ở hội xã hội mở bán lại “ế” do vướng quy định về thủ tục, vị trí hoặc không phù hợp với người dân đủ điều kiện.

Để khắc phục, VARS IRE kiến nghị cần nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đảm bảo việc bố trí quỹ đất và phát triển nhà ở xã hội, gắn với nhu cầu thực tế, có thể xem xét áp dụng các hình thức khảo sát chuyên nghiệp thông qua phương án thuê hoặc giao cho các đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập thực hiện. Từ đó, có căn cứ khoa học và khách quan cho việc hoạch định kế hoạch phát triển.

Thứ ba, về khả năng tiếp cận của người dân đối với nhà ở xã hội. Chi phí marketing và bán hàng cho các dự án nhà ở xã hội hiện đang khống chế ở mức 2%, mức quá thấp, không đủ để doanh nghiệp triển khai các hoạt động truyền thông tới đúng đối tượng. Đòi hỏi cần có sự điều chỉnh linh hoạt trong quy định, vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong xét duyệt, vừa tạo điều kiện để chủ đầu tư có đủ nguồn lực để truyền thông rộng rãi tới người dân, đảm bảo nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách được tiếp cận thông tin về nhà ở xã hội một cách đầy đủ, kịp thời.

Cuối cùng là về có khó khăn trong việc kiểm soát đầu cơ và chuyển nhượng nhà ở xã hội. Thực tế vẫn tồn tại tình trạng một số trường hợp mua nhà ở xã hội nhưng không sử dụng để ở, mà chuyển nhượng trái quy định, gây méo mó thị trường, làm tăng nguy cơ đầu cơ và khiến những người thực sự có nhu cầu không được tiếp cận nhà ở xã hội. Để khắc phục điều này, song song với việc tăng cường thanh tra, kiểm tra toàn diện các dự án nhà ở xã hội, xử phạt doanh nghiệp có dự án bán sai đối tượng cũng như người dân chuyển nhượng sai quy định.

VARS IRE kiến nghị, sau thời hạn 5 năm sở hữu theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cần được ưu tiên cho những người dân thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và đã được cơ quan thẩm quyền xác nhận. Trường hợp chuyển nhượng cho đối tượng không thuộc diện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội, chủ sở hữu khi chuyển nhượng phải hoàn trả lại các ưu đãi đã được hưởng từ chính sách.

VARS IRE đánh giá sự quyết liệt của Chính phủ cùng nỗ lực của các địa phương và doanh nghiệp, thì  tốc độ triển khai Đề án nhanh hơn gấp nhiều lần so với giai đoạn trước  nhờ hàng  loạt các chính sách thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội từ sự quyết tâm từ Đảng, Nhà nước, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và sự tham gia ngày càng mạnh mẽ của các địa phương, doanh nghiệp trong việc đưa nhà ở xã hội trở thành một phân khúc phát triển có chiến lược.

Tuy nhiên, để duy trì đà bứt phá, việc gỡ bỏ những nút thắt về quỹ đất, cơ chế và quản lý vẫn là yếu tố then chốt, nhằm bảo đảm mục tiêu an sinh và đáp ứng nhu cầu thực của hàng triệu người dân.

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, sau 3 năm triển khai đề án đầu tư, ít nhất một triệu căn nhà xã hội, đến nay cả nước đã có 692 dự án được triển khai với hơn 633.000 căn. Trong đó có 146 dự án hoàn thành với hơn 103.000 căn. Riêng 7 tháng đầu năm nay, có gần 37.000 căn được hoàn thành, bằng 80% kết quả năm ngoái và gấp 7 lần năm 2022. Hiện có 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương với hơn 400.000 căn, tương đương gần 60% mục tiêu đề ra đến năm 2030.