Thị trường bất động sản vẫn còn nhiều lỗ hổng

Từ nghịch lý đến phi lý

Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường bất động sản có rất nhiều vấn đề mang tính “nghịch lý” đang tồn tại mà chưa tìm được cách xử lý, phân khúc bất động sản cần thì không có, phân khúc vượt quá khả năng tài chính của người dân thì tồn kho. Nhà ở xã hội có nơi “cháy hàng”, nơi lại “ế ẩm”. Ngân hàng “thừa tiền”, doanh nghiệp lại thiếu vốn.

Mặc dù thị trường nhận được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng. Nhưng thị trường hiện tại giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi. Để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường bất động sản Việt Nam không phải là điều dễ dàng và cần phải có đủ thời gian”.

Theo ông Đính, có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi.

Mặt khác cho thấy, sức khỏe nội tại của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao.

2023 qua đi, để lại khá nhiều “dấu ấn” không mấy tốt đẹp đối với thị trường bất động sản. Là năm tiếp theo ghi dấu nhiều “cuộc chia ly”, cụ thể là 1.286 doanh nghiệp phải giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022. 3705 doanh nghiệp bất động sản ngừng có thời hạn, tăng 47,4%. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%. Hàng nghìn môi giới bất động sản mất việc, bỏ nghề. Chỉ còn khoảng 20% môi giới đang hoạt động.

Cũng có điều đáng mừng là trong năm 2023 đã có 2.270 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 9,1%.

Năm 2023 cũng là năm chứng kiến nhiều phi vụ “lừa đảo”, “vi phạm pháp luật” quy mô lớn, khiến cho khó khăn của thị trường càng trở nên trầm trọng hơn.

Doanh nghiệp cần quyết liệt tái cấu trúc và chung tay giảm giá nhà

TS Nguyễn Minh Phong nhận định, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối diện với nhiều cơ hội và thách thức đan xen, nhưng sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực, cả về tổng cung và tổng cầu, cả đầu vào lẫn đầu ra…

Theo ông Phong, thời gian tới, để đảm bảo an toàn, tạo sự đồng bộ, thống nhất, toàn diện về mặt thể chế thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường, cần tiếp tục các chính sách tài khóa liên quan đến vốn, thuế, lệ phí, đầu tư công để hỗ trợ chính sách tiền tệ.

Tiếp đó, cần sự chung tay của tất cả các bên, nhất là cơ quan quản lý, tổ chức phát hành và đơn vị trung gian và trái chủ; tiếp tục đơn giản hóa thủ tục hành chính, thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch nhanh chóng cho các nhà đầu tư sau khi thực hiện phát hành xong.

Ông Phong nhấn mạnh: “Bản thân các doanh nghiệp bất động sản cũng phải cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm; tiếp tục cải thiện chất lượng dự án và củng cố niềm tin nhà đầu tư, đẩy mạnh huy động vốn qua phát hành trái phiếu trên thị trường chứng khoán.

Đồng thời, cần phải giải quyết vấn đề về giá nhà vì giá nhà hiện nay đang quá cao so với nguồn tài chính của người dân, Khi vấn đề về giá được giải quyết thì thanh khoản sẽ trở lại, người dân có nhà ở và doanh nghiệp có dòng tiền.

Để có thể kéo giảm giá nhà, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần cơ cấu lại các phân khúc và muốn làm được, cần có sự chung tay, góp sức, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của nhiều phía, từ các cơ quan quản lý nhà nước, tới các doanh nghiệp, ngân hàng…

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, theo ông Đính, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Đây là 2 hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của bất động sản.

Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi dành riêng cho doanh nghiệp đầu tư, phát triển nhà ở phân khúc bình dân; có các cơ chế, chính sách cụ thể, rõ ràng để hỗ trợ các chủ đầu tư nếu muốn cơ cấu lại dự án theo hướng chuyển từ cao cấp sang bình dân, hoặc nhà ở xã hội.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Doanh nghiệp cần tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để gián tiếp giảm giá bất động sản. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, cần chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.