Thị trường bất động sản: Nhiều chủ đầu tư lo lắng và e ngại

Căn hộ bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường

Theo CBRE Việt Nam, dự kiến trong quý 4/2022, TP.HCM sẽ chào đón khoảng 1.822 căn hộ mới từ 11 dự án, nâng tổng nguồn cung mới dự kiến trong năm 2022 lên 20.054 căn.

Trong đó, phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới trong ba tháng cuối năm nay, với 66% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp, 31% thuộc phân khúc hạng sang và chỉ 3% là căn hộ thuộc phân khúc trung cấp.

Theo CBRE, việc khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng kết hợp giá nhà tiếp tục gia tăng khiến tính thanh khoản của thị trường bị suy giảm ít nhiều.

Tại những dự án mở bán có đến 30% khách hàng mua là để cho thuê chứ không phải để ở (nhà đầu tư), nên cơ hội cho người mua nhà ngày càng hạn hẹp.

Về thị trường bất động sản trong quý 3/2022, theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung, dù vậy giá vẫn tăng.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mới chỉ có 2.851 căn, giảm 80% so quý trước nhưng cao hơn 49% so cùng kỳ năm 2021. Phân khúc thị trường cao cấp dẫn đầu thị trường, chiếm 76% trong tổng nguồn cung mới. Phân khúc hạng sang chiếm 13%. Phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận đợt mở bán dự án tại quận 9 cũ (nay là TP Thủ Đức), còn lại phân khúc bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường.

Mặc dù nguồn cung mới giảm nhưng tổng số căn hộ bán được trong 9 tháng đầu năm 2022 là 18.520 căn, tăng gần gấp đôi so với số chào bán thành công của 9 tháng đầu năm 2021, tăng 73% so với cùng kỳ năm 2020 và đạt gần 77% lượng căn hộ bán được của năm 2019 - thời điểm trước khi dịch bệnh bùng nổ.

Giá bán căn hộ tiếp tục tăng, giá sơ cấp trung bình trên toàn thị trường đạt mức 60 triệu đồng/m2, tăng 12% so với cùng kì năm ngoái, còn giá thứ cấp tăng 25% so với cùng kỳ năm 2021.

Đối với bất động sản liền thổ (nhà phố, biệt thự, nhà phố thương mại) trong quý 3/2022 ghi nhận mở bán mới 891 căn. Giá chào bán nhà phố, biệt thự tăng gấp 3 lần, nhà phố thương mại tăng 13% so với cùng kỳ năm trước.

50% nhà đầu tư đang mắc kẹt

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới, bà Dương Thuỳ Dung, Trưởng Bộ phận Định giá - Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Phát triển CBRE cho biết, thị trường sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thử thách.

Trong đó, nguồn cung sẽ tiếp tục hạn chế, đặc biệt là phân khúc trung cấp và bình dân sẽ tiếp tục không có nhiều lựa chọn với hầu hết nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cấp cao. Mặc dù chính sách thắt chặt tín dụng đang dần được nới lỏng nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vẫn đang rất khó khăn.

Theo đó, hiện nay, tất cả chủ đầu tư hoặc người mua nhà đều đang rất lo lắng và e ngại cho thị trường trong thời gian tới. Nỗi lo lớn nhất, ảnh hưởng đến thị trường nhiều nhất là nguồn vốn. Chưa kể, nỗi lo của người đã vay mua nhà là họ nghĩ vay sau đó bán ra sẽ trả nợ nhưng hiện tại thanh khoản cũng giảm.

"Tôi cho rằng ít nhất 50% nhà đầu tư đang mắc kẹt vào điểm này vì họ định vay vốn tạm nhưng gặp thanh khoản kém, chi phí lại tăng cao mà bản thân họ cũng không trả lại sản phẩm cho nhà đầu tư vì như vậy họ sẽ bị thiệt”, bà Dung nhấn mạnh.

Cũng theo bà Dung, năm 2023, Nhà nước không có chính sách gì mới để nới lỏng tiền tệ thì nhiều người sẽ gặp khó. Nếu nhà đầu tư không chịu đựng được, không tìm lối ra thì thị trường sẽ xáo trộn. Còn nếu tín dụng cải thiện, có sức mua thì có thể giảm áp lực hơn.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, trong năm 2022,  nhà ở bình dân khiến thị trường trở lên khan hiếm, thiếu hụt nhà giá rẻ trong những tháng cuối năm. Trong các tháng cuối năm, nguồn cung nhà ở tiếp tục có xu hướng tăng ở TP.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, nguồn cung chủ yếu vẫn là bất động sản cao cấp, hạng sang.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho hay, phân khúc nhà ở vừa túi tiền dành cho những gia đình trẻ từ dưới 30-35 tuổi, có nhu cầu ở thực chiếm tỷ trọng rất lớn, tuy nhiên trong rổ hàng gần như không có sản phẩm.