Thị trường bất động sản khu công nghiệp đứng trước cơ hội lớn để phát triển nhưng cũng nhiều thách thức

“Tấc đất, tấc vàng”

Trong 10 năm qua, dòng vốn FDI vào Việt Nam không ngừng gia tăng, bất chấp những căng thẳng thương mại giữa Mỹ và Trung Quốc, hay những xung đột địa chính trị khác. Đặc biệt, giai đoạn cuối năm 2024 và đầu năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục chứng kiến dòng vốn FDI tăng mạnh nhờ các yếu tố thuận lợi từ chính sách tiền tệ và thương mại toàn cầu.

Trong quý 3 năm 2024, thị trường bất động sản khu công nghiệp đã có bước chuyển mình rõ nét. Nhận thấy được dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam ổn định cùng sự mở rộng của các khu công nghiệp, ngày càng nhiều các nhà đầu tư sẵn sàng thay đổi địa điểm và lộ trình để đón đầu xu hướng mới.

Báo cáo thị trường mới nhất của Avison Young cho thấy, thị trường Hà Nội vẫn duy trì ổn định, với giá thuê bình quân đạt hơn 220 USD/m2 (khoảng 5,5 triệu đồng), tăng 3,3% theo quý.

Một số khu vực vùng ven như Mê Linh, Long Biên, Sóc Sơn, Đông Anh, có giá thuê trung bình vượt 250 USD/m2 (trên 6,3 triệu đồng). Đáng nói, dù tăng cao, song giá thuê đất công nghiệp tại Hà Nội vẫn được đánh giá là “cạnh tranh” so với các tỉnh trọng điểm, cho thấy sức nóng ở phân khúc này.

Trên thực tế, thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá đang ở thời kỳ sôi động và có triển vọng hơn bao giờ hết trong bối cảnh 2 cường quốc Mỹ, Trung Quốc chạy đua để tạo ảnh hưởng ở những khu vực quan trọng, châu Á được kỳ vọng sẽ bứt phá, trong đó có Việt Nam.

Trong năm 2024, vốn FDI được dự báo chảy mạnh hơn, tập trung vào các doanh nghiệp sản xuất và năng lượng tái tạo. Đặc biệt, việc Việt Nam và Mỹ nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện sẽ giúp thay đổi mạnh về công nghệ, thu hút đầu tư vào công nghệ cao, chất bán dẫn…

Nhu cầu thuê khu công nghiệp ở miền Bắc nhiều khả năng tăng tích cực nhờ xu hướng “Trung Quốc + 1”. Trong khi các khu công nghiệp tại miền Nam sẽ phục hồi từ mức thấp trong 2023, chủ yếu các doanh nghiệp trong ngành xuất khẩu, logistics, sản xuất thực phẩm và đồ uống.

Trước diễn biến ngày càng nóng trên thị trường bất động sản khu công nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định cuộc đua sẽ tiếp tục nóng trong năm nay bởi bất động sản công nghiệp đang là phân khúc "ngôi sao" của thị trường.

Trong khi đó, ông John Campbell, Phó giám đốc bộ phận Dịch vụ công Nghiệp, Savills TP.HCM, cho biết bất động sản công nghiệp duy trì tỷ lệ lấp đầy tốt, giá thuê liên tục tăng trong thời gian qua. Báo cáo của Savills cũng chỉ ra các khu công nghiệp trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy trên 80%. Các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83%, trong khi ở phía Nam đạt 91%.

Nhìn chung, bất động sản công nghiệp đang cho thấy tiềm năng vượt trội, tuy nhiên, sự cạnh tranh khốc liệt cũng đòi hỏi các doanh nghiệp cần phải hoàn thiện mình để giành được “miếng bánh” lớn hơn. Ngược lại, những đơn vị lao vào “cơn say” mà thiếu tính toán sẽ lãnh hậu quả khôn lường.

Thách thức từ bảng giá đất mới

Thị trường bất động sản công đang đứng trước cơ hội lớn để phát triển mạnh mẽ, tuy nhiên, cũng phải đối mặt với không ít thách thức.

Một trong những yếu tố đáng chú ý gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay là sự điều chỉnh bảng giá đất mới tại Việt Nam. Nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt với việc tăng giá thuê đất mạnh mẽ, khiến chi phí đầu tư tăng cao. Ví dụ, tại TP.HCM, một doanh nghiệp có diện tích thuê 1.300 m² ở quận 3 sẽ phải chi trả hơn 6,1 tỷ đồng mỗi năm, tăng gần 2 tỷ đồng so với trước đây.

Tình trạng tăng giá mạnh mẽ này đang khiến nhiều doanh nghiệp lo ngại, đặc biệt là ở các khu công nghiệp tại TP.HCM và các tỉnh miền Đông Nam Bộ. Một số doanh nghiệp tại huyện Nhà Bè cho biết, chi phí thuê đất hàng năm của họ sẽ tăng gấp nhiều lần nếu bảng giá đất mới được áp dụng. Điều này tạo ra một áp lực tài chính lớn và là rào cản cho các doanh nghiệp trong việc duy trì hoạt động sản xuất.

Để giảm bớt gánh nặng cho doanh nghiệp, các cơ quan chức năng tại TP.HCM, như Ban Quản lý Khu chế xuất và Khu công nghiệp (Hepza), đã đề xuất áp dụng mức giá thuê đất hàng năm từ 0,25% đến 0,3% giá đất, thay vì tính theo tỷ lệ giá trị đất ở. Mới đây, dự thảo này đã được Sở Tài chính TP.HCM hoàn thiện để trình UBND TP.HCM xem xét.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp và hiệp hội cũng đề xuất cần có một lộ trình hợp lý trong việc áp dụng bảng giá đất mới để không gây "sốc" cho thị trường và giúp doanh nghiệp có thể chuẩn bị tài chính tốt hơn. Việc xem xét giảm tỷ lệ giá trị đất ở trong cách tính giá thuê đất đối với đất thương mại và dịch vụ cũng là một biện pháp hữu hiệu để giảm bớt áp lực tài chính cho các doanh nghiệp.

Mặc dù đang phải đối mặt với nhiều thách thức, bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới. Sự bùng nổ của thương mại điện tử và các ngành công nghiệp giá trị cao như xe điện, năng lượng mặt trời đang tạo ra động lực lớn cho thị trường. Các chuyên gia dự báo rằng, với sự cải thiện về cơ sở hạ tầng và chính sách thu hút đầu tư, Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.