Thị trường bất động sản Khu công nghiệp chuẩn bị bước vào chu kỳ mới

Dòng vốn FDI tiếp tục là điểm sáng

Sau giai đoạn chững lại do tác động của dịch bệnh và suy thoái kinh tế toàn cầu, dòng vốn ngoại đang quay trở lại Việt Nam với quy mô lớn hơn, tập trung mạnh ở các ngành sản xuất công nghệ cao, công nghiệp điện tử, trung tâm dữ liệu, năng lượng sạch và logistics. Các tập đoàn Mỹ, Hàn Quốc, Nhật Bản, châu Âu và gần đây là Trung Đông liên tục công bố kế hoạch mở rộng nhà máy hoặc xây dựng cơ sở mới.

Công ty Chứng khoán Shinhan Securities vừa công bố báo cáo cập nhật về triển vọng bất động sản khu công nghiệp trong giai đoạn cuối năm 2025, cho thấy xu hướng phục hồi sau giai đoạn chững lại bởi biến động thuế quan từ Mỹ.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cũng chỉ ra, vốn FDI thực hiện trong 8 tháng đầu năm 2025 đạt 15,4 tỷ USD, tăng 8,8% và là mức cao nhất trong 5 năm qua.

Tổng vốn đăng ký mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 26,14 tỷ USD, tăng 27,4% so với cùng kỳ.

Riêng vốn FDI đăng ký vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 2.394 triệu USD, tăng tới 51% so với cùng kỳ; trong đó, bất động sản khu công nghiệp, nhà ở và văn phòng là các phân khúc hưởng lợi rõ nét.

Theo dữ liệu CBRE giai đoạn 2022-2024, doanh nghiệp Trung Quốc chiếm khoảng 39% FDI vào các KCN miền Bắc nhờ lợi thế gần biên giới, chi phí logistics thấp và xu hướng dịch chuyển sản xuất nhằm giảm rủi ro chuỗi cung ứng.

Có ba động lực chính đưa FDI vào Việt Nam tăng mạnh:

Thứ nhất là Việt Nam ngày càng trở thành điểm đến "an toàn – ổn định – hiệu quả": Nền kinh tế duy trì tốc độ tăng trưởng ổn định, chính sách thu hút đầu tư ngày càng minh bạch, nguồn nhân lực trẻ với chi phí cạnh tranh giúp Việt Nam nổi bật hơn trong khu vực.

Thứ hai là xu hướng "China + 1" tiếp tục lan rộng: Các doanh nghiệp toàn cầu giảm phụ thuộc chuỗi cung ứng vào Trung Quốc, chuyển dịch một phần sang Đông Nam Á. Việt Nam với vị trí địa chiến lược, nằm giữa các tuyến vận tải lớn, trở thành lựa chọn số một.

Thứ ba là làn sóng đầu tư công nghệ cao: Các tập đoàn như Apple, Samsung, Google, Foxconn, Amkor, LG, BYD… liên tục mở rộng sản xuất. Đáng chú ý, nhóm đầu tư vào lĩnh vực AI, bán dẫn, trung tâm dữ liệu, năng lượng tái tạo và ô tô điện đang tăng tốc, kéo theo nhu cầu lớn về đất công nghiệp, kho bãi, logistics và hạ tầng liên quan.

Bất động sản Khu công nghiệp sẵn sàng cho chu kỳ mới

Khi dòng vốn FDI lập đỉnh, bất động sản khu công nghiệp trở thành phân khúc hưởng lợi đầu tiên và rõ nhất. Nhưng không chỉ dừng lại ở nhu cầu tăng, thị trường còn đang bước vào chu kỳ mới với cấp độ cạnh tranh cao hơn, đòi hỏi cả nhà đầu tư lẫn chủ đầu tư KCN phải thay đổi tư duy.

Về nguồn cung, Shinhan Securities dự báo năm 2025 hai miền sẽ bổ sung đáng kể quỹ đất mới. Cụ thể, miền Bắc khoảng 1.000ha, tập trung tại Hải Phòng, Vĩnh Phúc, Hưng Yên; miền Nam khoảng 1.100ha, chủ yếu tại Bình Dương, Đồng Nai và Long An.

Giá đất công nghiệp dự kiến đi ngang trong năm 2025 do ảnh hưởng của chiến tranh thương mại nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao, dự báo đạt 83% tại miền Bắc và 90% tại miền Nam.

Giai đoạn 2025F-2027F, CBRE dự báo nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc duy trì quanh mức 500.000m2 và miền Nam khoảng 200.000m2; nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt lần lượt 300.000m2 và 400.000m2. Giá thuê và tỷ lệ hấp thụ được dự báo đi ngang trong năm 2025, trước khi tăng trở lại khoảng 2-3%/năm từ 2026.

Cũng theo báo cáo từ Shinhan Securities, kết quả kinh doanh 6 tháng của nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng khả quan, chủ yếu nhờ đóng góp từ quý I - thời điểm trước khi Mỹ công bố thuế đối ứng toàn cầu.

Sang quý II, doanh thu có xu hướng chững lại do khách hàng tạm hoãn ký thuê đất, nhưng lợi nhuận vẫn ổn định nhờ mặt bằng giá thuê tiếp tục tăng.

Các doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại các tỉnh trọng điểm như Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh ở miền Bắc và Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu ở miền Nam tiếp tục hưởng lợi từ nhu cầu ổn định

Theo đánh giá từ Shinhan Securities, triển vọng nửa cuối năm 2025 được đánh giá sẽ tích cực hơn khi dòng vốn FDI dự kiến đẩy mạnh thuê đất trở lại sau giai đoạn chờ đợi của quý II.