Dòng vốn dịch chuyển, bất động sản Đồng Nai trở thành “tâm điểm” phía Đông

Bệ phóng từ sáp nhập và đầu tư công

Sau cuộc sáp nhập hành chính lịch sử, TP.HCM và Đồng Nai nổi lên như những vùng kinh tế trọng điểm ở Đông Nam Bộ. TP.HCM mới (gồm TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương) và Đồng Nai mới (gồm Đồng Nai, Bình Phước) không chỉ mở rộng địa giới hành chính mà còn tạo ra nền tảng kinh tế liên kết. Năm 2024, GRDP của TP.HCM đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng, dẫn đầu cả nước; Đồng Nai xếp thứ 4 với hơn 609 nghìn tỷ đồng.

Khu vực giáp ranh Đồng Nai – TP.HCM vẫn còn quỹ đất rộng, mật độ dân số thấp và giá bán thấp, mở ra dư địa lớn cho phát triển đô thị hóa. Cùng với đó, đầu tư công được giải ngân mạnh mẽ, tính đến hết tháng 9/2025, TP.HCM đạt 50% kế hoạch, Đồng Nai đạt 35%, tạo động lực thúc đẩy thị trường bất động sản.

Hạ tầng kéo dòng tiền dịch chuyển

Đồng Nai sở hữu vị trí chiến lược trong chuỗi đô thị mở rộng và logistics phía Đông TP.HCM. Loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay quốc tế Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, cầu Cát Lái, cầu Phú Mỹ 2, cầu Đồng Nai 2 hay tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành đang thay đổi diện mạo khu Đông, tạo điều kiện kết nối vùng hiệu quả.

Sự cộng hưởng giữa quy hoạch vùng, hạ tầng đồng bộ và tốc độ đô thị hóa nhanh đã kéo theo dòng tiền dịch chuyển mạnh về Đồng Nai. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm bất động sản Đồng Nai tính đến tháng 9/2025 tăng 21%, gấp đôi khu Đông TP.HCM và bỏ xa các khu vực khác.

Biên Hòa, Long Thành: Lợi suất cho thuê cao, tiềm năng sinh lời thực tế

Lợi suất cho thuê chung cư cũng phản ánh sức hút của thị trường: Quận 2 đạt 2,1%, Quận 9 khoảng 2,7%, Thủ Đức 3,3%, trong khi Biên Hòa dẫn đầu với 4,4%, tiếp theo là Nhơn Trạch 3,2%. Đây là tín hiệu cho thấy dòng tiền không chỉ hướng đến nắm giữ dài hạn mà còn khai thác lợi nhuận từ cho thuê – yếu tố được nhà đầu tư quan tâm trong bối cảnh thị trường tìm kiếm tính thanh khoản.

Ở phân khúc đất nền, mức độ quan tâm tại khu vực phía Đông tăng 6% so với tháng 4/2025, vượt phía Tây và phía Bắc. Giá rao bán Biên Hòa và Long Thành dao động 16-23 triệu đồng/m2, tăng 5-7% so với quý 1/2025, vẫn thấp hơn nhiều so với trung tâm TP.HCM (130 triệu đồng/m2), mở ra dư địa tăng trưởng.

Các khu đô thị thấp tầng tại Biên Hòa cũng ghi nhận mức độ quan tâm tăng 58% so với quý trước. Giá trung bình khoảng 55 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý 1/2023, trong khi các dự án hấp dẫn như Izumi City (Long Hưng) giá khoảng 45 triệu đồng/m2 cho gần 170 ha quỹ đất.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định: “Trong ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên khu vực đã hình thành đô thị rõ nét, có thể khai thác cho thuê hoặc đáp ứng nhu cầu ở thực. Về dài hạn, tiến độ hạ tầng và tốc độ đô thị hóa là yếu tố quyết định giá trị thực của khu vực phía Đông.”

Thực tế cho thấy, khi quỹ đất trung tâm TP.HCM hạn chế và giá ngày càng cao, xu hướng giãn dân và mở rộng đầu tư ra vùng ven là tất yếu. Đồng Nai, với lợi thế “ba trong một” – giá đất còn thấp, hạ tầng tăng tốc và lợi suất cho thuê cao – đang nổi lên như điểm sáng mới, hứa hẹn trở thành tâm điểm dòng vốn phía Đông TP.HCM trong thời gian tới.