Giá chung cư 2026: Chuyên gia đồng loạt dự báo chu kỳ giảm mới đang đến gần

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhận định giá chung cư Hà Nội tăng nóng nhiều năm qua chủ yếu do thiếu nguồn cung, trong khi các dự án mở bán phần lớn ở phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, bức tranh sắp tới có thể thay đổi đáng kể. Hà Nội đã tháo gỡ vướng mắc cho 298 dự án nhà ở thương mại và hàng loạt công trình sẽ khởi công trong thời gian tới. Cùng với chiến lược thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nguồn cung từ 2026 – 2027 dự kiến tăng mạnh.

Theo ông Toản, khi cung tăng và sự cạnh tranh không còn chỉ nằm trong tay vài doanh nghiệp lớn, mặt bằng giá sẽ phải hạ nhiệt. Người mua ở thực sẽ là nhóm hưởng lợi nhiều nhất.

Chung quan điểm, bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội – cho rằng quý IV/2025 sẽ là thời điểm lượng cung mới ồ ạt xuất hiện, khoảng 8.900 căn, chủ yếu thuộc phân khúc B. Từ 2026, thị trường còn đón thêm loạt dự án mới từ 148 khu đất thương mại đã được Hà Nội duyệt quy hoạch với tổng diện tích hơn 840 ha. Bên cạnh đó, việc cải tạo chung cư cũ cho phép nâng tầng và sự tăng tốc của hàng loạt dự án nhà ở xã hội cũng sẽ tạo ra nguồn cung lớn.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê – Chủ tịch G6 – cho rằng giá căn hộ tăng mạnh những năm qua không chỉ vì chi phí đầu vào mà còn vì thủ tục pháp lý kéo dài khiến cung luôn đi sau cầu. Nếu các vướng mắc được giải quyết, đặc biệt là với phân khúc bình dân, giá hoàn toàn có thể giảm. Ông gợi lại giai đoạn 2008 – 2010, nhiều dự án từng có giá 50 – 70 triệu đồng/m² nhưng giảm về 11 – 15 triệu đồng/m² khi nhà giá rẻ xuất hiện giai đoạn 2011 – 2013. Theo ông, kịch bản này hoàn toàn có thể lặp lại vào năm 2026 khi các dự án đã hoàn thiện thủ tục và bắt đầu tăng tốc triển khai.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam, cũng nhận định giá căn hộ không thể tăng mãi mà sẽ dừng lại khi chạm “ngưỡng chịu đựng” của người mua. TP.HCM là ví dụ rõ ràng: sau giai đoạn tăng mạnh 2017 – 2019, giá đã chững từ 2022 khi mức trung bình chạm 100 triệu đồng/m², thậm chí có nơi vượt 200 triệu đồng/m². Tại Hà Nội, bà dự báo thị trường sẽ tiếp tục tăng cho đến khi tiệm cận mặt bằng 100 – 200 triệu đồng/m², tùy vị trí và chất lượng, trước khi phải dừng lại.

Để thị trường giảm giá bền vững, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – đề xuất phải đẩy nhanh tiến độ nhà ở xã hội, chủ động điều tiết nguồn cung thông qua quy hoạch và mở thêm quỹ đất sạch cho doanh nghiệp. Về dài hạn, việc phát triển hạ tầng giao thông để rút ngắn kết nối giữa trung tâm và vùng ven cũng là yếu tố buộc giá nhà trở về mức hợp lý.

Ở TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA – nhấn mạnh cần chuẩn hóa quy trình đầu tư nhà ở thương mại, rút ngắn thủ tục, giảm yêu cầu bổ sung hồ sơ. Đồng thời, cơ quan quản lý phải thúc đẩy tháo gỡ pháp lý cho các dự án để tăng nhanh nguồn cung. Doanh nghiệp cũng được khuyến nghị hạ kỳ vọng lợi nhuận, áp dụng chính sách chiết khấu, ưu đãi nhằm kích thanh khoản và hướng mạnh hơn vào phân khúc nhà ở bình dân.

Ông Phạm Đức Toản cho rằng “chìa khóa” để hạ giá nằm ở các khu đô thị nhà ở xã hội tại cửa ngõ Hà Nội. Khi những dự án này hoàn thiện, ông dự báo mặt bằng giá có thể giảm 30 – 40% so với hiện nay.