Đông Nam Bộ bứt tốc: Chung cư, đất nền và nhà thấp tầng bước vào chu kỳ mới

Sau khi các địa phương được hợp nhất hành chính, bức tranh thị trường đã thay đổi đáng kể. Đồng Nai cùng phía đông TP.HCM nổi lên rõ nét nhờ mức độ quan tâm tăng mạnh và lợi suất cho thuê hấp dẫn – hai yếu tố được xem là "bộ chỉ báo" cho sức nóng đầu tư. Theo Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 9/2025, mức độ quan tâm bất động sản tại Đồng Nai tăng 21%, còn khu vực phía đông TP.HCM tăng 10%.

Lợi suất cho thuê tạo điểm nhấn, đất nền phục hồi

Phân khúc chung cư ghi nhận hiệu suất cho thuê nổi bật. Biên Hòa dẫn đầu với 4,4%, Nhơn Trạch đạt 3,2%. Tại TP.HCM, quận 2 cũ ghi nhận lợi suất 2,1%, quận 9 cũ 2,7%, còn TP.Thủ Đức đạt 3,3%. Đây là mức sinh lời đáng kể trong bối cảnh thị trường đang chọn lọc hơn.

Ở nhóm đất nền, thị trường quận 2 cũ, quận 9 cũ và TP.Thủ Đức bắt đầu hồi phục, với mức độ quan tâm tháng 9/2025 tăng 6% so với tháng 4/2025 – cao hơn nhiều khu vực phía Bắc và phía Tây TP.HCM. Trong khi đó, tại Biên Hòa và Long Thành, giá rao bán quý 3/2025 ở mức 16–23 triệu đồng/m², tăng 5–7% so với đầu năm và vẫn được đánh giá còn dư địa tăng trưởng đáng kể.

Phân khúc thấp tầng trong các khu đô thị tại Biên Hòa ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng: mức độ quan tâm quý 3/2025 tăng tới 58% so với quý trước. Về giá bán, trong khi trung tâm TP.HCM neo ở khoảng 248 triệu đồng/m², thì nhà thấp tầng tại khu vực giáp ranh Đồng Nai chỉ dao động quanh 55 triệu đồng/m², vẫn tăng 6% so với quý 1/2023.

Dòng tiền dịch chuyển sang vùng ven

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng sự sáp nhập hành chính giữa TP.HCM – Bà Rịa – Vũng Tàu – Bình Dương và Đồng Nai – Bình Phước đã tạo ra một vùng kinh tế quy mô lớn, đóng vai trò động lực tăng trưởng mới. GRDP của TP.HCM sau sáp nhập đạt hơn 2,7 triệu tỷ đồng – đứng đầu cả nước, còn Đồng Nai với hơn 609 nghìn tỷ đồng đứng thứ tư. Đầu tư công cũng đang là động lực quan trọng, với TP.HCM giải ngân 50% và Đồng Nai đạt 35% tính đến tháng 9/2025.

Cùng lúc, loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang tái định hình toàn bộ khu vực: sân bay quốc tế Long Thành, cảng Cái Mép – Thị Vải, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, cầu Cát Lái, cầu Phú Mỹ 2, cầu Đồng Nai 2 và tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành. Những tuyến kết nối này được xem là “cú hích” then chốt cho thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo tại TP.HCM, khi giá tại khu vực trung tâm đã đạt ngưỡng cao và quỹ đất ngày càng hạn chế, dòng vốn đầu tư sẽ tiếp tục dịch chuyển ra vùng ven. Đồng Nai – cửa ngõ của toàn vùng Đông Nam Bộ – nổi bật nhờ giá còn mềm, hạ tầng phát triển nhanh và lợi suất cho thuê cao. Đây chính là những yếu tố giúp khu vực này tiếp tục hút nhà đầu tư trong thời gian tới.