Thị trường bất động sản 2025: Phục hồi tích cực nhưng còn chậm?

Tín hiệu khởi sắc đầu năm

Theo báo cáo quý I/2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung sản phẩm bất động sản nhà ở đạt hơn 27.000 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, có 14.500 sản phẩm được mở bán mới, tăng gấp ba lần so với cùng kỳ năm ngoái – một mức tăng trưởng đáng kể sau giai đoạn “đóng băng”.

Tại Hà Nội, báo cáo từ Savills Việt Nam cho biết nguồn cung mới căn hộ đạt khoảng 7.940 căn, tăng 95% so với quý I/2024. Căn hộ hạng B vẫn chiếm ưu thế, chiếm gần 88% tổng nguồn cung. Trong khi đó, tại TP.HCM, các dự án nhà ở tại khu vực phía Đông và Tây tiếp tục thu hút sự quan tâm, đặc biệt các dự án có pháp lý đầy đủ và chủ đầu tư uy tín.

Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng. Theo CBRE, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tại miền Nam đạt trên 85%, và giá thuê nhà xưởng xây sẵn tăng nhẹ từ 2-4% so với cuối năm 2024. Điều này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào môi trường đầu tư tại Việt Nam vẫn vững vàng.

Vì sao phục hồi vẫn chậm?

Mặc dù thị trường đã có chuyển biến tích cực, nhiều chuyên gia cho rằng đà phục hồi vẫn diễn ra chậm và không đồng đều. Các nguyên nhân chính được chỉ ra có thể kể đến:

Thứ nhất, pháp lý tiếp tục là điểm nghẽn. Dù Luật Đất đai sửa đổi và các luật liên quan đã được thông qua và dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2025, nhưng trong thực tế, quá trình triển khai còn gặp nhiều vướng mắc. Nhiều dự án lớn vẫn chưa thể “ra hàng” vì chờ phê duyệt hoặc hoàn tất thủ tục đất đai, giấy phép xây dựng. Đặc biệt tại TP.HCM, theo VARS, vẫn còn khoảng 80 dự án bị đình trệ do chưa được tháo gỡ về mặt pháp lý.

Thứ hai, khó khăn trong tiếp cận tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đã có động thái giảm lãi suất điều hành trong năm 2024, góp phần kéo lãi vay mua nhà về mức 9-10%/năm. Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp khó trong việc tiếp cận vốn vay trung và dài hạn. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp dù đã có dấu hiệu khởi sắc sau các chính sách gỡ vướng, nhưng vẫn chưa đủ mạnh để hỗ trợ doanh nghiệp tái cấu trúc tài chính.

Thứ ba, tâm lý người mua vẫn dè dặt. Khảo sát của Batdongsan.com.vn trong quý I/2025 cho thấy, hơn 60% người tiêu dùng vẫn cho rằng giá bất động sản hiện tại là “cao so với khả năng chi trả”. Đa số khách hàng tìm kiếm sản phẩm nhà ở thực, có pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín, thay vì các sản phẩm đầu cơ hoặc đất nền ở các khu vực xa trung tâm.

Trước bối cảnh khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã có sự điều chỉnh chiến lược rõ rệt. Thay vì phát triển các đại dự án cao cấp, họ tập trung vào các sản phẩm vừa túi tiền, nhà ở xã hội, hoặc các bất động sản có dòng tiền ổn định như bất động sản công nghiệp và hậu cần (logistics).

Một số tập đoàn lớn đã tái cấu trúc quỹ đất, cắt giảm chi phí, tăng cường hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài nhằm đảm bảo dòng tiền và tính thanh khoản. Những nỗ lực này giúp thị trường trở nên linh hoạt hơn, tránh lặp lại “bong bóng” như giai đoạn 2021–2022.

Nửa cuối năm 2025 sẽ khả quan hơn?

Dù phục hồi còn chậm, nhưng nhiều tổ chức đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tiềm năng trong trung và dài hạn. Báo cáo của Savills dự báo nguồn cung căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội sẽ tăng mạnh từ quý III/2025 trở đi, do các dự án pháp lý hoàn thiện được tung ra thị trường.

Trong khi đó, theo Cushman & Wakefield, nhu cầu thuê bất động sản thương mại và công nghiệp tại miền Bắc sẽ tiếp tục tăng do làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Về phía người mua, sự ổn định kinh tế vĩ mô, cùng chính sách kiểm soát lạm phát và tăng trưởng GDP bền vững sẽ giúp khôi phục niềm tin, đặc biệt từ nhóm khách hàng mua nhà lần đầu.