Sau thông tư 03 thị trường BĐS sẽ thiết lập mặt bằng giá mới?

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Tổng giám đốc công ty Cổ phần Đầu tư và Phân phối DTJ -  Chủ tịch liên minh sàn giao dịch BĐS G5

Dư luận gần đây đặc biệt quan tâm tới thông tư 03 của Bộ Xây dựng về việc thống nhất tính diện tích sử dụng căn hộ theo thông thủy để tính tiền mua bán căn hộ, bỏ cách tính diện tích sàn chung cư từ tim tường bao, tường ngăn chia căn hộ.

PV: Quan điểm của ông về thông tư 03 mới đây của Bộ Xây dựng về việc thống nhất cách tính diện tích theo phương pháp thông thủy?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Thông tư 03 sẽ dễ dàng hơn cho người mua nhà nhưng lại khó khăn cho chủ đầu tư và nó sẽ thiệt cho người mua nhà sau này. Trước kia tính thông thủy, giả sử như 1 viên gạch thì tính ở giữa, cột, hộp kỹ thuật tính vào giữa. Người dân mù mờ không biết tâm ở chỗ nào để tính, phải có máy. Khi có máy kiểm rồi thì phần thông thủy và phần tim tường chênh nhau độ 7% diện tích.

Tức là, tính theo thông thủy nếu mình mua diện tích là 100m2 thì chỉ được ở 93m2. Người dân thấy thế là rất thiệt. Tuy nhiên thực tế, họ không có chuyên môn nên họ không hiểu là giá như thế người ta đã tính m2 thương phòng tức là 100m2 thương phòng để chia ra giá thành thì giá nó hạ đi. Cảm giác khách hàng được ở rộng, được mua 100m2 thay vì 93m2. Tính theo thông thủy thì diện tích trên hợp đồng sẽ nhỏ đi còn giá thì tăng lên nhưng tổng giá trị không thay đổi. Tổng giá trị căn hộ 2 tỷ thì vẫn là 2 tỷ chứ không thay đổi.

PV: Thế nghĩa là dù tính theo cách nào thì người dân cũng thiệt?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Không, nếu nói người dân thiệt là không hoàn toàn đúng. Vì nếu tính theo tim tường người ta cũng chia ra giá thành, giá thành như thế sẽ hạ đi. Nếu sau này tính theo thông thủy thì giá phải cao lên. Nhưng tổng giá trị không thay đổi, 2 tỷ vẫn là 2 tỷ nhưng người dân sẽ có cảm giác được lợi hơn và chủ đầu tư thì cảm giác là dễ bán hơn.

Nếu áp dụng cách tính diện tích theo thông tư 03 thì sau này nhìn sẽ rõ ràng hơn bởi nó sẽ dễ kiểm soát hơn vì họ không biết tim tường như thế nào, họ chỉ đo thông thủy là tính theo chu vi, chỉ tính diện tích trong lòng nhà thôi. Nhưng nó sẽ dẫn tới một số hệ lụy, chẳng hạn rất nhiều hợp đồng chưa hoàn thành sổ đỏ sau này sẽ phải tính. Trước ngày 8/4/2014, tính diện tích căn hộ vẫn theo tim tường, sau 8/4/2014 thì sẽ tính theo thông thủy. Thế nhưng giá bán sau ngày 8/4/2014 sẽ tăng lên, tức là người mua trước được lợi. Không biết tim tường hay thông thủy tự nhiên thị trường sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới.

PV: Gần đây một số dự án đã tăng giá bán căn hộ chẳng hạn như Times City, Hoà Bình Green City, Mandarin Garden… theo ông đây có phải do thông tư 03 sắp có hiệu lực từ ngày 8/04 tới đây? Nếu thị trường ấm lên thì hình thức mua bán nhà hình thành trong tương lai sẽ quay trở lại, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Việc tăng giá của một số dự án gần đây không phải do thông tư 03 mà do nhiều yếu tố. Thứ nhất, những hàng hóa mà người ta đã đặt ra đó là chi phí vốn, chi phí đầu tư quá nhiều. Khi thị trường đã tốt lên, những dự án mà có giá bán đã tới xương rồi thì họ cũng phải tăng giá bán lên để bù đắp chi phí.

Còn đối với việc mua bán nhà trong tương lai theo tôi có thể xảy ra nhưng nó sẽ thực hơn. Tức là chủ đầu tư phải có thực lực, uy tín, làm thật. Thứ hai, giá cũng phải là giá thực, phù hợp với túi tiền của người dân chứ không phải giá “ảo” như trước nữa. Thêm nữa, thủ tục mua bán cũng phải thoáng chứ không rườm rà gây khó dễ cho người mua.

PV: Một vấn đề nữa mà khách hàng phản ánh là những cột, hộp- là sở hữu chung của tòa nhà nhưng lại tính cả vào diện tích nhà ở của họ. Theo ông thì điều này có hợp lý không?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Giá bán nhà bao gồm cả các cột hộp được chia vào giá thành thương phẩm hết. Tính theo thông thủy, bạn cứ hình dung là bỏ tất cả tường, cột và chỉ tính theo diện tích lòng nhà thôi, cái cột này không mất tiền nhưng nếu không xây những cột hộp thì làm sao hình thành được căn nhà? Tuy nhiên, đúng là người dân sẽ chịu thiệt ở mét vuông chịu thuế. Có người thắc mắc còn phải chịu cả phí quán lý. Nhưng quay trở lại bài toán khi nãy, cùng một tòa nhà đó, cùng một diện tích đó phải có chừng này người quản lý, dọn dẹp vệ sinh, số lượng thang máy, chi phí… tất cả vẫn vậy. Số mét vuông mà ít đi thì chi phí sẽ phải cao lên bởi vì tổng diện tích thực tế không thay đổi. Tôi lấy ví dụ: Anh có 10 cái chén đĩa thì anh phải quản lý cả 10 cái chén và 10 cái đĩa chứ không thể bỏ cái đĩa đựng chén đi được. Cái gì cũng phải hoạt động trên một tổng thể chứ không thể tách rời nhau. Cái nhà không thể thiếu cái cột được!

Tuy nhiên, đúng ra, đã là luật thì chỉ được chọn một cách thôi chứ không thể có 2 phương án để chọn mới dẫn tới tranh cãi. Ví dụ như thuế 2% thu nhập doanh nghiệp trong BĐS. Ví dụ, anh mua một món hàng 20 triệu, anh bán còn có 18 triệu nhưng anh vẫn cứ phải nộp thuế 2%. Theo luật, anh bán không có lãi thì anh sẽ chọn phương án là anh không có chi phí để bù đắp vào đó để anh không phải chịu thuế. Thế nhưng cơ quan thuế người ta sẽ vẫn tìm cách để thu khoản phí đó của anh. Cuối cùng là cả hai bên không có bên nào nộp được thuế đó cả. Có lợi cho nhà nước thì nhà nước sẽ áp dụng, có lợi cho doanh nghiệp thì doanh nghiệp sẽ chọn. Thế thì cái gì cũng chỉ cho một phương án là hiệu quả nhất để tránh phải tranh cãi.

PV: Theo ông, năm 2014 phân khúc nào sẽ thoát đáy và trong quý tới thị trường có ấm lên hay không?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Căn hộ giá trung bình vẫn có khách và giao dịch tốt, mặc dù có ít hơn so với trước.

Tôi cho rằng thị trường BĐS ấm lên phụ thuộc vào một số yếu tố: Một là lãi suất ngân hàng đã hạ, hai là tình hình kinh tế có nhiều dấu hiệu khả quan. Niềm tin của người dân cũng đã tăng lên khi Chính phủ có những cải cách kinh tế. Điều quan trọng nhất là đảm bảo và ổn định nguồn cầu. Nhu cầu thực để mua nhà ở đến mức như thế này là có thể chấp nhận được và người bán làm sao bán đúng giá trị thực cho người mua. Thị trường đầu cơ là rất nguy hiểm. Đầu cơ quá nhiều sẽ dẫn tới thị trường bị vỡ bong bóng như hệ quả cuối năm vừa rồi. Giữa người bán và người mua thông qua một bên tư vấn thứ 3 sẽ khiến thị trường chuyên nghiệp hơn.

PV: Theo ông các nhà đầu tư có quay trở lại thị trường BĐS trong năm nay sau khi đã rời bỏ một thời gian khá dài hay không?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Bao giờ cũng thế, mất đi các thế hệ nhà đầu tư này sẽ nảy sinh một thế hệ nhà đầu tư mới. Một nền kinh tế thị trường mà không có nhà đầu tư thì không khác nào cuộc chơi mà không có cầu thủ. Phải có người kỳ vọng, mong muốn thị trường thế này thế kia, phải có tăng trưởng và thụt giảm thì mới gọi là thị trường và thị trường BĐS cũng không ngoại lệ.

PV: Kỳ vọng của ông vào thị trường BĐS năm 2014 này như thế nào?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Tôi kỳ vọng thị trường năm nay minh bạch, rõ ràng, chính sách và lãi suất ổn định, kinh tế phục hồi để tạo ra một sự “thịnh vượng” cho thị trường. Khách hàng cũng phải nhìn vào thực tế, phải có niềm tin và chọn lọc thông tin một cách khách quan và thực tế tránh tình trạng nắm thông tin không rõ để có những phản ứng thái quá không tốt.

Xin cảm ơn ông!

Đức Nguyễn – Quang Huy