PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Doanh nghiệp chịu hạ giá bán, tái cấu trúc sẽ ‘cứu’ được thị trường bất động sản

Đánh giá một cách tổng thể, năm 2023 thị trường bất động sản đã trải qua nhiều khó khăn. Dù vậy, đứng tại thời điểm đầu năm 2024 và nhìn lại năm 2023, dễ nhận thấy thị trường đang có những chuyển biến theo hướng tích cực.

Chúng tôi đã trao đổi với ông PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế về những "điểm nghẽn", tồn tại của bất động sản và giải pháp có thể "khơi thông" trong năm 2024 này.

- Thưa ông, nhìn lại thị trường bất dộng sản năm 2023 không có nhiều nổi bật, “dậm chân tại chỗ” thậm chí là đi xuống. Nếu đi từ gốc rễ thì đâu là yếu tố chính gây nên tình trạng này?

Thị trường bất động sản đi xuống như vừa qua là kết quả của tình trạng bong bóng bất động sản căng quá mức trong những năm trước. Giai đoạn 2019-2021 giá bị đẩy lên hết mức, mỗi năm giá bất động sản tăng khoảng 30-40%, đến đầu năm 2022 tăng tiếp 20-30%. 

Nhiều người đổ cho đại dịch Covid-19 nhưng không đúng. Bởi trong thời kỳ ấy, tất cả đứng im, kinh tế trì trệ nhưng giao dịch bất động sản vẫn sôi động. Người ta dồn tiền vào chứng khoán và bất động sản, thổi giá để cắt lãi bên này rồi quay sang bên kia đầu tư.

Trong giai đoạn đó, cả nhà đầu tư và doanh nghiệp đều đua nhau mở rộng đầu tư. Có những doanh nghiệp đầu tư vào cùng lúc 5-7 dự án, thậm chí chục dự án khiến giá không dừng được. Chỉ đến cuối năm 2022 giá mới giảm đi một chút thì không kịp nữa rồi, bong bóng xì hơi, thậm chí là “vỡ” ở một số điểm nóng. 

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính

Đến 2023 vẫn có sản phẩm ra thị trường, như phân khúc cao cấp trong nội đô TP. HCM, Hà Nội. Những sản phẩm đó giá bán vẫn tăng 5-7 %. Tuy nhiên, phân khúc này lại không đáp ứng được nhu cầu thực của số đông mà hầu như đầu cơ đổ vào.

Một nguyên nhân lớn nữa là vấn đề nóng tồn tại như cái “ung nhọt” của xã hội là nguồn cung bất động sản trong thời gian vừa qua vô cùng khó khăn khi nhiều doanh nghiệp cứ “bánh vẽ” dự án nhưng thực thi không được hoặc dự án “ma” dự án ảo. Kết quả cung cầu không gặp được nhau thì tất yếu thị trường đi xuống.

- Tại những thời điểm thị trường “sóng gió” như vậy, Nhà nước, Chính phủ có những biện pháp nào để ngăn chặn không, thưa ông?

Những năm thị trường bất động sản lên đến đỉnh điểm thì Nhà nước, Chính phủ, các Hiệp hội đã đưa ra rất nhiều cảnh báo về việc tăng giá một cách bất thường. Thậm chí, Bộ Xây dựng có một đề án trình Chính phủ, trong đó có dự báo đến 2023 có thể sẽ có "bong bóng" bất động sản và điều đó đã xảy ra.

Ngân hàng Nhà nước cũng cảnh báo các ngân hàng thương mại về rủi ro bất động sản, yêu cầu nâng cao tài sản đảm bảo của bất động sản. Ngân hàng cũng ra những biện pháp siết chặt vòng vốn đi vào bất động sản.

Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư quá tham vọng và không chịu điều tiết dòng vốn, dân đầu cơ thì không chịu dừng lại. Tất cả cộng lại khiến nó trở thành một làn sóng và nhấn chìm thị trường.

Rồi đến các doanh nghiệp cũng không chịu hy sinh bản thân một chút. Đến khi thị trường “xuống đáy” lại kêu ca. Các doanh nghiệp bất động sản cứ gầm lên Nhà nước không tháo gỡ này kia. Tôi thấy rất lạ là đưa ra lời khuyên cho doanh nghiệp tái cấu trúc đi, giảm bớt các dự án đi, bán bớt dự án đi nhưng họ không muốn. Khuyên hạ giá sản phẩm bán đi cũng không. Thế thì kinh doanh suôn sẻ làm sao được.

Chẳng có cách nào khiến thị trường tốt lên ngoài việc tái cấu trúc. Đó là yêu cầu cốt yếu để "giải cứu" thị trường bất động sản. 

- Tuy nhiên, việc tái cấu trúc lại liên quan đến rất nhiều vấn đề như dòng vốn, chiến lược... và ít nhiều doanh nghiệp sẽ bị ảnh hưởng. Như vậy, có còn cách nào khác để vẹn toàn hơn không thưa chuyên gia?

Đó là bài toán nên áp dụng trong thời kỳ khó khăn. Các doanh nghiệp bất động sản hầu như phải đi huy động vốn 90% từ vay vốn ngân hàng, phát hành trái phiếu, tài sản cố định. Bán được dự án cũ thì mới có dòng tiền thực hiện dự án khác. 

Một số nhà kinh tế thì lại đổ lỗi ngân hàng không chịu chia sẻ. Ngân hàng nào không có tài sản đảm bảo dám cho vay, ngân hàng nào dám cho vay khống? Đây là điều rõ ràng bản thân doanh nghiệp bất động sản phải nhìn thấy. Chứ lại cứ đòi tôi ăn tất, chỗ này của tôi năm ngoái bán một căn hộ này 3-4 tỷ, năm nay tôi có giảm thì chỉ giảm được xuống 3,9 tỷ mà không chịu hạ hơn. 

Giai đoạn khó khăn không chịu hạ giá bán, cứ ôm tài sản đó vào mình chờ thị trường lên mới bán thì nguy cơ vỡ nợ rất cao. Điển hình thời gian vừa qua có rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải tuyên bố giải thể, phá sản vì không đủ tiền nuôi nhân viên, chưa nói đến tiền đầu tư vào các dự án.

- Ngoài việc tái cấu trúc có thể trông chờ vào hai bộ luật vô cùng quan trọng vừa được thông qua là Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở, tới đây Luật đất đai (sửa đổi) sẽ là điểm sáng của bất động sản trong thời gian tới không, thưa ông? 

Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở và Luật Đất đai (sửa đổi) được thực thi từ ngày 1/1/2025, bởi vậy nó không có ý nghĩa gì với năm 2024. Tuy vậy, trong năm 2023 Chính phủ, các bộ, ngành có đến 20 văn bản từ Nghị định, Nghị quyết, các loại Thông tư liên quan tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản có thể làm cho thị trường "tươi" hơn. Như đã nói ở trên, 

Điển hình là Nghị định 33 gỡ khó cho bất động sản. Nghị định này tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư được nhanh chóng tiếp cận nguồn vốn tín dụng; có biện pháp xử lý phù hợp cho các doanh nghiệp khó khăn (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ…); tập trung các dự án, phương án vay vốn khả thi, khách hàng có năng lực tài chính đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Hoặc Quyết định số 338 về chương trình xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội với gói 120.000 tỷ. Tuy nhiên nó cũng không tác động được đến toàn diện thị trường vì muốn ngân hàng giải ngân thì doanh nghiệp cũng phải đủ điều kiện vay vốn.

Vấn đề quan trọng bây giờ là làm sao để thị trường tái cấu trúc. Thứ nhất phải đẩy nhanh một số dự án ở khu vực có thể bán. Thứ hai đẩy nhanh việc phát triển nhà ở xã hội - phân khúc có nhu cầu thực người dân sẵn sàng xuống tiền. Thứ ba giải ngân nhanh gói 120.000 nghìn tỷ. 

Ngoài ra, năm nay các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định. Đó là những điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp nắm bắt được nguồn vốn.

Khi thị trường có nhiều sản phẩm, có nhiều hoạt động vô hình chung thị trường sẽ trôi chảy. Phân khúc này trôi được thì cũng sẽ kéo theo phân khúc khác cùng đi qua "sóng gió".

Trân trọng cảm ơn ông!