2 kịch bản mới cho thị trường bất động sản

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, so với thời điểm hơn 1 năm trước, tâm lý người mua và giới đầu tư ở giai đoạn hiện tại đang cho thấy một sắc thái khác. Thay vì chỉ tìm hiểu và thăm dò, nhiều người sẵn sàng xuống tiền để mua bất động sản. Sự thay đổi này được hậu thuẫn bởi 3 động lực chính.

Thứ nhất, tín dụng bất động sản đang tăng trưởng ổn định. Tính đến đầu tháng 12/2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 3,35 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 16% so với cuối năm 2023, chiếm khoảng 21,8 - 22% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Điều này cho thấy, dòng vốn đang được khơi thông, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường.

Thứ hai, lãi suất điều hành liên tục giảm từ đầu năm 2023 và lãi suất cho vay được giảm xuống. Xu hướng này dự kiến được duy trì, giúp giảm áp lực tài chính cho người mua nhà.

Thứ ba, sự ra đời của 3 luật sửa đổi liên quan đến bất động sản giúp tạo khung pháp lý vững chắc cho thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, thị trường có thể sớm bước sang giai đoạn củng cố ngay từ đầu quý 2/2025. Khi đó, nhà đầu tư dần yên tâm hơn với triển vọng phát triển của ngành địa ốc và phân khúc chung cư sẽ chia sẻ vị trí tâm điểm với loại hình nhà phố.

Từ quý 2/2025 đến quý 4/2025, thị trường sẽ tiến tới thời điểm khởi sắc. Lúc này, giới đầu tư sẽ không còn đặt nặng yếu tố giá bán, pháp lý như thời điểm thị trường ảm đạm. Thay vào đó, tiềm năng tăng giá mới là mấu chốt quyết định xuống tiền. Vì vậy, những phân khúc sinh lời tốt như đất nền và biệt thự sẽ được nhà đầu tư đặc biệt chú ý.

Nhận định về diễn biến mới thị trường bất động sản năm 2025, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, thị trường bất động sản đang cho thấy sự chuyển biến rõ nét, dù chưa thể khởi sắc như giai đoạn trước dịch.

Năm 2025, dự kiến sẽ có hàng loạt dự án đầu tư công được tăng tốc triển khai, đặc biệt là các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh ở nhiều địa phương, các cơ chế, chính sách hỗ trợ từ Chính phủ… sẽ là những yếu tố thuận lợi để thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục nhanh hơn.

Theo đó, các phân khúc sản phẩm chính của thị trường được dự báo sẽ có diễn biến tích cực. Trong đó, căn hộ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt; bất động sản công nghiệp duy trì đà tăng trưởng; đất nền, biệt thự, liền kề trở nên sôi động hơn; bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng có cơ hội cải thiện khi condotel chính thức được cấp sổ hồng...

Ông Đính cũng lưu ý, việc các địa phương áp dụng bảng giá đất mới dựa trên giá thị trường có thể tạo ra mặt bằng chi phí cao hơn, khiến giá nhà khó giảm, ngay cả khi nguồn cung tăng. Điều này có thể làm giảm khả năng hấp thụ của thị trường, đặc biệt với các dự án cao cấp. Do đó, Chính phủ cần nghiên cứu điều chỉnh chi phí liên quan đến đất đai để giá nhà trở nên phù hợp hơn, đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Chủ tịch VARS cho hay, từ giờ đến hết năm 2025, các quy định của luật mới chưa được áp dụng hoàn toàn mà vẫn được tận dụng từ vấn đề cũ. Do đó, giá đất dự báo vẫn sẽ ở mức hợp lý. Tuy nhiên, sang giai đoạn 2026 - 2027, nếu từ giờ đến lúc đó vẫn không có căn chỉnh phù hợp thì sẽ thêm nhiều áp lực được “đẩy” vào giá.

Dự báo sẽ có 2 kịch bản cho thị trường bất động sản. Nếu điều tiết tốt thì năm 2026 - 2027 thị trường sẽ tiếp tục ổn định. Còn nếu không có căn chỉnh kỹ thuật tốt thì có thể sẽ đẩy giá bất động sản lên mức cao hơn, bất hợp lý hơn. Và khi đó, thị trường sẽ lại khó khăn.

Chia sẻ về thị trường địa ốc đầu năm 2025, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho hay, giá nhà sẽ không giảm nhưng không còn tăng nhanh như giai đoạn vừa qua. Mức tăng năm 2025 có thể từ 5 - 8% so với năm 2024. Nếu như năm 2023, thị trường suy giảm cả về giá và nguồn cung, thì năm 2024 chứng kiến sự gia tăng trở lại ở 2 thị trường lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội. Dự báo, năm 2025, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 30.000 căn hộ mới. Dù nguồn cung tăng lên, nhưng giá nhà sẽ khó giảm, bởi hiện không có lý do hay yếu tố nào khiến bất động sản có thể giảm giá bán.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Nam Long nhấn mạnh, năm 2025 được coi là thời điểm bắt đầu chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản sau giai đoạn chạm đáy 2022-2024.

Ở chu kỳ mới này, thị trường sẽ minh bạch, bền vững hơn với các sắc luật mới được đưa vào áp dụng trong thực tiễn. Đây cũng là lúc thị trường đi vào thời kỳ trưởng thành. Trong chu kỳ mới, hạ tầng giao thông sẽ dẫn dắt thị trường vệ tinh quanh các thành phố lớn. Một khi tiềm năng gia tăng, giá trị bất động sản cũng thay đổi. Hiện nay, quỹ đất tại các đô thị vệ tinh vẫn còn dồi dào và giá cả phải chăng.

Tuy nhiên, từ năm 2026, công thức tính tiền sử dụng đất áp dụng theo bảng giá mới sẽ khiến chi phí này tăng mạnh, vì vậy quỹ đất sạch vùng vệ tinh cũng ngày càng trở nên khan hiếm và có giá. Dự báo, quỹ đất này sẽ được săn đón nhiều hơn trong tương lai, do đó giá đất sạch cũng không còn dễ tiếp cận như trước đây.