Nguồn cung bất động sản sẽ tăng mạnh trong năm 2025

Năm 2024, nhìn lại bất động sản Việt Nam, sau khi trải qua nhiều biến động, các phân khúc trên thị trường đã dần lấy lại đà tăng trưởng, từ bất động sản nhà ở đến bất động sản công nghiệp, thương mại. Đáng chú ý, niềm tin của nhà đầu tư và người mua nhà đã có sự cải thiện đáng kể, thể hiện qua lượng giao dịch tăng trưởng ổn định và sự trở lại của nhiều dự án quy mô lớn.

Theo thống kê của VARS, tại thời điểm cuối năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 56.000 sản phẩm chào bán trên thị trường sơ cấp, tương đương với thời điểm cuối năm 2023 do nhiều dự án “giải phóng” được lượng lớn hàng tồn trong bối cảnh thị trường phục hồi.

Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81 nghìn sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023. Trong đó, có 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023, nhưng mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch. Riêng quý 4/2024, thị trường ghi nhận 28 nghìn sản phẩm chào bán mới, gấp 2 lần so với quý trước và gấp 4 lần cùng kỳ năm 2023.

Lượng giao dịch trong năm 2024 cũng tiếp tục tăng trưởng ổn định khi nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất. Nhu cầu mua bất động sản, bao gồm cả để ở và đầu tư rất cao và đang không ngừng tăng cùng tốc độ đô thị hóa và quá trình phát triển kinh tế, trên nền tảng hành lang pháp lý được hoàn thiện. Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47 nghìn giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Với hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp được đóng góp bởi nhu cầu đầu tư. Trong đó, có một lượng đầu cơ nhất định.

Giao dịch thấp tầng cũng cải thiện mạnh trong bối cảnh thị trường phục hồi, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới ở mức rất tốt, ước đạt gần 65%, tương đương với gần 9 nghìn giao dịch. Trên thị trường thứ cấp, thanh khoản tập trung chủ yếu ở các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có thể “ở ngay”.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá: "Các quy định cũng được rõ ràng hơn, công bằng hơn, minh bạch hơn, bắt buộc các tất cả các doanh nghiệp, các thành phần trong thị trường phải làm thật, phải làm đúng làm rõ. Bước vào năm 2025 chính là bước vào một kỷ nguyên mới, sẵn sàng cho những sự thay đổi mới. Chúng tôi hy vọng những vấn đề này sẽ mang đến hiệu quả tốt hơn tích cực hơn cho nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng".

Giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng

Dự báo về thị trường bất động sản giai đoạn 2024-2025, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt".

Giá bán sơ cấp tăng cao và chưa có dấu hiệu “dừng lại”, tạo động lực dẫn dắt và duy trì mặt bằng giá căn hộ cao cấp thứ cấp “neo” cao, vượt xa giá trị thực. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung và thanh khoản ở mức trung bình.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, giá bán nhà ở phục hồi và tăng liên tục từ đầu năm do nguồn cung tăng trưởng mạnh theo năm nhưng vẫn thiếu và yếu so với cầu nhà ở thực tế của thị trường - ước tính tăng thêm 1 triệu đơn vị nhà ở mỗi năm ở khu vực đô thị. Do các dự án mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là các chi phí liên quan đến đất đai tăng cao, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp tại các thành phố lớn.

Giá đất nền, đã tách thửa, pháp lý đầy đủ cũng phục hồi và tăng trưởng mạnh trong bối cảnh nguồn cung đất nền giảm do quy định “siết” phân lô bán nền. Đặc biệt, các lô đất giá trị thấp, khoảng dưới 30 triệu đồng/m2 tại các thành phố có hạ tầng đã phát triển hoặc đã có kế hoạch phát triển được “săn đón”.

Nới về nguyên nhân làm tăng giá bất động sản, thì có nhiều nguyên nhân tác động làm tăng giá bất động sản nhà ở. Cụ thể như giá bán bất động sản tăng một phần do biến động tăng đối với chi phí liên quan đến đất đai gần đây cũng như tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới. Đặc biệt, tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm. Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu vực,địa phương chưa tốt; có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá; trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời.

Thêm vào đó, là hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản; lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi. Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản.