Những ông lớn nào đang nắm nhiều quỹ đất bất động sản công nghiệp?

KBSV cho rằng ngành bất động sản KCN Việt Nam sẽ được hưởng lợi nhờ các hợp đồng thương mại tự do (FTAs) được ký kết cũng như Việt Nam là điểm đến tiềm năng cho các công ty muốn rời khỏi Trung Quốc nhờ chi phí nhân công, giá cho thuê đất và chi phí đầu tư thấp hơn so với khu vực.

Bên cạnh đó, đầu tư công được đẩy mạnh với nhiều dự án hạ tầng tăng kết nối giữa các vùng, kết nối Việt Nam với quốc tế, cũng là yếu tố thu hút FDI trong tương lai.

Theo báo cáo triển vọng quý IV/2022 của KBSV đánh giá ngành bất động sản khu công nghiệp sẽ có triển vọng tích cực trong quý IV, bên cạnh việc hưởng lợi nhờ đẩy mạnh đầu tư công, việc đứt gãy nguồn cung do xung đột và thiên tai cũng như sự gián đoạn chuỗi cung ứng của Trung Quốc.

Trong 8 tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký mới đạt 16,8 tỷ USD, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là vốn đăng ký tăng thêm tiếp tục tăng trưởng, đạt 7,5 tỷ USD, tăng 50% và vốn thực hiện đạt 12,8 tỷ USD, tăng 11%, là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. KBSV kỳ vọng dòng vốn FDI sẽ tiếp tục phục hồi nhờ việc mở cửa lại hoàn toàn và nối lại các chuyến bay quốc tế.

Bên cạnh đó, trong quý II, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp (KCN) tại cả miền Bắc và miền Nam đều duy trì ở mức ổn định, giá thuê đều tăng cao nhờ nhu cầu thuê đất hồi phục sau đại dịch.

Cụ thể, tại khu vực phía Nam, nguồn cung mới gia tăng nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức 85% cho thấy nhu cầu vẫn tăng cao. Giá cho thuê tiếp tục đạt mức đỉnh mới là 125 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 10,7% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, tại khu vực phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trong quý đạt 79%, tăng 4% so cùng kỳ năm ngoái. Giá cho thuê đạt 110 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 4,4% so với cùng kỳ.

Theo KBSV, các doanh nghiệp trong ngành đáng chú ý sẽ là các đơn vị có quỹ đất thương phẩm lớn, có KCN nằm tại các tỉnh trọng điểm là vệ tinh sản xuất quanh Hà Nội và TP HCM như Kinh Bắc (KBC), Cao su Phước Hòa (PHR), Nam Tân Uyên (NTC), IDICO (IDC).

Trong đó, với IDICO, theo số liệu của Chứng khoán Bảo Việt (BVSC), IDICO đang có 650 ha quỹ đất thương phẩm chưa kinh doanh tại khu vực phía Nam với 5 KCN đang triển khai là Phú Mỹ 2, Phú Mỹ 2 mở rộng, Hựu Thạnh, Quế Võ 2 và Cầu Nghìn. 

Cùng với việc giá thuê trong khu vực đang tăng cao, đơn vị này ước tính IDICO có thể đạt tổng giá trị hợp đồng gần 1 tỷ USD trong giai đoạn 2022 - 2027.

VCSC dự báo, doanh thu trong năm nay của IDICO tăng 79% so với cùng kỳ, đạt 7.700 tỷ đồng, lãi ròng tăng 368%, đạt 2.100 tỷ đồng, chủ yếu nhờ hoàn thành ghi nhận từ khu công nghiệp (KCN) Nhơn Trạch 5 trong nửa đầu năm nay và các khoản ghi nhận doanh số cho thuê đất KCN một lần cao hơn so với cùng kỳ năm trước.

Hay một doanh nghiệp phía Bắc là Kinh Bắc, số liệu của BVSC tại báo cáo vào đầu tháng 8 cũng cho thấy quỹ đất KCN sẵn sàng khai thác của Kinh Bắc là khoảng 260 - 270 ha, trong đó, tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh là 95 ha, tại KCN Quang Châu mở rộng là 46 ha, tại KCN Tràng Duệ 3 là 133 ha. 

Với tốc độ cho thuê hiện tại, quỹ đất này đảm bảo đóng góp doanh thu ổn định trong 2022 - 2023.

Ngoài mảng bất động sản KCN, báo cáo chiến lược của KBSV cũng cho rằng mảng bất động sản nhà ở sẽ hưởng lợi từ việc đẩy mạnh đầu tư công vào hạ tầng giao thông, qua đó thúc đẩy giá nhà đất, kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản. 

Bên cạnh đó, việc khởi động lại và đẩy mạnh bán hàng tại các dự án trong nội đô TP HCM cũng là một trong những yếu tố tích cực đến ngành trong quý IV, trước những khó khăn về nguồn vốn vào bất động sản hay lãi suất cho vay mua nhà tăng.

Trong bối cảnh này, KBSV cho rằng các doanh nghiệp như Khang Điền (KDH), hay Đất Xanh (DXG) sẽ có lợi thế nhờ quỹ đất sạch lớn với đầy đủ pháp lý và có cơ cấu tài chính an toàn, có các dự án đang mở bán tiến độ bán hàng khả quan đảm bảo được dòng tiền.

Đơn cử như Đất Xanh với dự án Gem Riverside (hay DXH Riverside) tại TP Thủ Đức, TP HCM dự kiến sẽ mở bán trong quý IV với khoảng 2.200 căn và bắt đầu bàn giao, ghi nhận doanh thu trong năm 2024. KBSV dự báo, Gem Riverside có thể đạt tổng doanh thu khoảng 20.000 tỷ đồng.

Dự án Gem Premium tại TP Thủ Đức của công ty cũng đang trong quá trình làm lại quy hoạch chi tiết 1/500 và có thể mở bán trong thời gian tới. Quỹ đất của Đất Xanh hiện tại đạt khoảng 4.200 ha, trong đó 30-40% là quỹ đất sạch sẵn sàng để mở bán. 

Hay Khang Điền cũng mở bán ba dự án quy mô nhỏ gồm Classia, The Privia và Clarita. Theo VCSC, ba dự án này sẽ đóng góp chính trong tổng doanh số bán hàng giai đoạn 2022 - 2023 của công ty và sẽ tăng mạnh so với mức cơ sở thấp trong giai đoạn 2020 - 2021.

Thêm vào đó, Chứng khoán BSC cho biết Khang Điền đang có quỹ đất 680 ha tại khu vực nội đô TP HCM đang chờ được “mở khóa” và đang bắt đầu đẩy mạnh đầu tư các khu đô thị quy mô lớn như dự án Phong Phú 2 (132 ha), Tân Tạo A (330 ha) và KCN Lê Minh Xuân (110 ha). 

Chuyên gia của Savills cũng chỉ ra những nhân tố đang ảnh hưởng tích cực đến kết quả hoạt động của công nghiệp Việt Nam. Chính phủ Việt Nam đang đưa ra các chính sách kích cầu du lịch nhằm thúc đẩy các hoạt động kinh doanh, cho thuê và hoàn thiện thủ tục đầu tư. Hơn nữa, các nhà đầu tư nước ngoài còn được hưởng lợi từ chính sách đưa thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) về 0% trong 4 năm đầu hoạt động và giảm 50% trong 5 năm tiếp theo.

Đồng thời, Chính phủ cũng giúp các doanh nghiệp thu hút người lao động nhờ các Nghị định hỗ trợ công nhân sở hữu nhà ở xã hội trong khu công nghiệp, tận dụng hiệu quả ưu thế vốn có của Việt Nam về lực lượng lao động dồi dào.