Nguy cơ thừa nguồn cung bất động sản nhưng giá vẫn neo cao

Áp lực dư cung giữa làn sóng phát triển đại dự án

Tại một diễn đàn gần đây, ông Nguyễn Trung Vũ – Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Group – nhận định thị trường địa ốc đang đứng trước nguy cơ dư cung, đặc biệt khi nhiều chủ đầu tư cùng lúc triển khai các siêu dự án với quy mô lớn chưa từng có.

So với thập kỷ trước – khi thị trường thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng ở một số phân khúc như căn hộ chung cư – thì hiện nay, nguồn cung có dấu hiệu bùng nổ. Tuy nhiên, theo ông Vũ, nghịch lý nằm ở chỗ: nguồn cung tăng nhưng giá vẫn tiếp tục leo thang.

Ông dẫn chứng một dự án tại khu vực Láng Hạ (quận Đống Đa, Hà Nội) từng duy trì mức giá khoảng 40 triệu đồng/m² trong nhiều năm. Tuy nhiên, trong vài năm gần đây, do khan hiếm sản phẩm, giá bán đã vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², tương đương mức tăng khoảng 2,5 lần.

Các đại đô thị với quy mô từ vài nghìn đến hàng chục nghìn hecta ngày càng xuất hiện nhiều, tạo nên một cuộc chơi mới do các nhà đầu tư lớn dẫn dắt. Tuy nhiên, ông Vũ cảnh báo, tình trạng cung thừa nhưng giá cao đang tiềm ẩn rủi ro mất thanh khoản, nhất là khi giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân, khiến nhu cầu ở thực – đặc biệt trong nhóm người trẻ – ngày càng khó được đáp ứng.

"Bài học từ các khu đô thị hoang tại Trung Quốc và cả ở Việt Nam cho thấy, việc phát triển ồ ạt mà không có người ở thực sự có thể tạo ra rủi ro lớn cho thị trường", ông Vũ nói.

Cung lệch pha cầu: Cao cấp chiếm đa số, bình dân vẫn thiếu

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2025, thị trường ghi nhận khoảng 14.500 sản phẩm chào bán mới, nhưng có đến 58% trong số này thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang – tăng 11% so với cùng kỳ. Nguồn cung chủ yếu tập trung ở các đại đô thị vùng ven Hà Nội, TP.HCM và các tỉnh lân cận.

Phân khúc bình dân, bao gồm cả nhà ở xã hội, dù có cải thiện nhưng vẫn chỉ chiếm gần 13%, tương đương khoảng 2.000 sản phẩm – con số được đánh giá là rất thấp so với nhu cầu thực tế của người dân.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình hiện ở mức 70,2 triệu đồng/m², tăng hơn 77% so với quý I/2019. TP.HCM cũng ghi nhận mức giá trung bình khoảng 71,8 triệu đồng/m², tăng 35% sau 5 năm. VARS đánh giá, thị trường hiện đang tập trung phục vụ nhóm người có tiềm lực tài chính cao và nhà đầu tư, thay vì người có nhu cầu ở thực.

Giá bất động sản bị đẩy cao bởi nhiều yếu tố cấu thành

Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – cho rằng, mặc dù một số vướng mắc thể chế đã được tháo gỡ, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập, đặc biệt trong việc xác định giá đất. Theo ông, một số địa phương dù tuân thủ đúng quy định pháp luật, nhưng lại lấy giá giao dịch trên thị trường – vốn đã bị thổi phồng – làm cơ sở tính giá, dẫn đến việc ấn định giá đất quá cao.

"Những giao dịch mang tính thao túng đã được 'hợp lý hóa' và 'pháp lý hóa' khi đưa vào bảng giá đất, gây ra mặt bằng giá ảo, làm giảm khả năng tiếp cận thị trường của người dân và doanh nghiệp", ông Đính nhấn mạnh.

Ông cũng chỉ ra rằng, thị trường hiện nay dễ bị thao túng bởi những quy hoạch và dự án thiếu chất lượng, trong khi việc kiểm soát, điều hành tại nhiều địa phương còn lỏng lẻo. VARS đề xuất các giao dịch bất động sản cần được thực hiện thông qua sàn giao dịch để hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá và lũng đoạn thị trường.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với tình trạng lệch pha cung – cầu: nguồn cung gia tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, chưa được đáp ứng. Trong bối cảnh giá đất, chi phí đầu tư và các rào cản thủ tục vẫn hiện hữu, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân – nhất là người trẻ – sẽ tiếp tục gặp nhiều thách thức, bài toán an cư ngày càng khó giải nếu không có các biện pháp điều chỉnh hiệu quả từ phía cơ quan quản lý và sự tái định hướng từ doanh nghiệp.