Thị trường bất động sản: Nguồn cung cao cấp vẫn là chủ đạo, thiếu hụt căn hộ bình dân?

Mất cân đối cung – cầu?

Tại sự kiện Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 2025 mới diễn ra, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở thuộc CBRE Vietnam – đã chia sẻ về xu hướng dịch chuyển đầu tư ra các đô thị vệ tinh, đặc biệt là ở khu vực phía Nam.

Theo dữ liệu từ CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 11,000 căn hộ được chào bán, tương đương cùng kỳ năm trước, cho thấy mức độ ổn định của thị trường. Ngược lại, TPHCM (cũ) chỉ có khoảng 1,400 căn hộ chào bán, giảm mạnh so với con số 1,900 căn cùng kỳ năm 2024, đặc biệt đây còn là mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây của TPHCM.

Một điểm đáng chú ý là 100% số căn hộ mở bán tại Hà Nội trong quý 2/2025 đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với tổng số gần 8,000 sản phẩm. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TPHCM, trong đó tỷ trọng sản phẩm hạng sang thậm chí cao hơn cả phân khúc cao cấp. Điều này phản ánh sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung, khi thị trường thiếu hụt sản phẩm trung cấp và bình dân.

CBRE dự báo tổng nguồn cung căn hộ và nhà phố tại Hà Nội trong nửa cuối năm 2025 và đầu năm 2026 có thể đạt 33,000–35,000 sản phẩm. Thị trường này được kỳ vọng tiếp tục duy trì ổn định nguồn cung đến năm 2028. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ sẽ có xu hướng giảm do mức giá cao và người mua có nhiều sự lựa chọn hơn.

Về địa lý phát triển, khu vực phía Tây Hà Nội tiếp tục là nơi tập trung nhiều dự án. Tuy nhiên, các dự án quy mô lớn lại chủ yếu tập trung tại phía Đông – nơi đang được hưởng lợi từ loạt công trình cầu kết nối hai bờ Đông – Tây.

Tại khu vực phía Nam, nếu chỉ xét TPHCM thì nguồn cung căn hộ trong giai đoạn 2025-2027 sẽ rất ít, dao động từ 10,000-15,000 sản phẩm. Nhưng nếu gộp chung các thị trường lân cận, nguồn cung thị trường phía Nam lại có sự tăng nhẹ. Vì vậy, thị trường phía Nam vẫn sẽ là thị trường có diễn biến sôi động trong thời gian tới.

Ông Kiệt đánh giá thị trường bất động sản hiện chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong hành vi người mua. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thiết kế, diện tích, cách bố trí không gian, cũng như các chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ vay vốn, tặng nội thất… Ngoài ra, yếu tố quản lý vận hành và định hướng cộng đồng cư dân cũng ngày càng được coi trọng.

Giá nhà Hà Nội vẫn thấp hơn TP HCM

Cũng theo số liệu từ CBRE, mức giá trung bình căn hộ tại TPHCM đã tăng gần 30%, lên khoảng 82 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận mức tăng khoảng 33%, lên 79 triệu đồng/m2. Sự tăng giá này chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới tại cả hai thị trường đều tập trung vào các sản phẩm cao cấp và hạng sang.

Ở thị trường thứ cấp, tốc độ tăng giá tại Hà Nội và TPHCM hiện tương đương nhau, tuy nhiên mặt bằng giá trung bình tại Hà Nội vẫn thấp hơn TPHCM. Trong khi đó, tỷ suất sinh lời từ cho thuê căn hộ chưa theo kịp tốc độ tăng giá bán, một phần do các doanh nghiệp đang có xu hướng cắt giảm chuyên gia nước ngoài, bên cạnh việc siết chặt hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày.

Về mức độ hấp thụ, tại TPHCM, dù lượng chào bán mới thấp, thị trường vẫn ghi nhận khoảng 2,000 sản phẩm được tiêu thụ – vượt xa số lượng sản phẩm mở bán mới. Điều này cho thấy nhu cầu vẫn lớn và thị trường tiếp tục hấp thụ các sản phẩm tồn kho từ trước.

Ngược lại, Hà Nội ghi nhận sự điều chỉnh trong tỷ lệ hấp thụ do giá bán tăng mạnh, phần nào ảnh hưởng đến quyết định mua của nhà đầu tư. Đồng thời, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội cũng gia tăng, tạo áp lực cạnh tranh cho thị trường.

Giới chuyên gia nhận định, sự chênh lệch này phản ánh tâm lý ưa chuộng đầu tư bất động sản tại TP.HCM – nơi có tính thanh khoản cao hơn, tốc độ đô thị hóa mạnh hơn và hạ tầng giao thông liên kết vùng đang phát triển vượt trội. Nhiều nhà đầu tư phía Bắc cũng lựa chọn “Nam tiến” để tìm cơ hội sinh lời tốt hơn, thay vì mua bất động sản tại Hà Nội.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), đánh giá: “Giá nhà tại TP.HCM cao hơn một phần vì nguồn cung khan hiếm, quỹ đất ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu vẫn rất lớn. Ngược lại, Hà Nội vẫn còn dư địa lớn về quỹ đất và nguồn cung mới, nên giá chưa bị đẩy lên quá nhanh.”