[Longform] Thị trường bất động sản: Nhiều “trợ lực” để bước vào chu kỳ mới, phát triển ổn định và bền vững hơn

Thông tin từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, đến cuối quý III/2024, tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ tín dụng bất động sản với mục đích tự sử dụng đạt 1,88 triệu tỷ đồng, tăng trưởng 4,62%, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng hơn 16%, đạt 1,26 triệu tỷ đồng.

Một loạt giải pháp của Chính phủ và NHNN thời gian qua đã phát huy tác dụng, tạo điều kiện tháo gỡ những khó khăn cho các dự án bất động sản.

Tổng dư nợ tín dụng bất động sản của 13 ngân hàng này đạt 661,8 nghìn tỷ đồng, tăng 23,1% so với hồi đầu năm.

Theo các chuyên gia, việc 3 luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản, gồm: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã có hiệu lực góp phần hoàn thiện pháp lý trên thị trường bất động sản đang trở thành yếu tố bệ đỡ giúp thị trường hồi phục và tăng trưởng. Nguồn cung được cải thiện sẽ thúc đẩy người dân tìm kiếm cơ hội mua nhà, đổi nhà và là động lực để tín dụng của các ngân hàng tăng trưởng tốt hơn.

Chưa kể, tín dụng bất động sản chủ yếu là cho vay trung và dài hạn. Do đó, các nhà băng phải tuân thủ nghiêm các quy định về tín dụng, về mục đích sử dụng vốn vay và hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp nhằm bảo đảm tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

Liên quan đến cho vay bất động sản, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khoá XV, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh: NHNN không cấm cho vay bất động sản. Các ngân hàng cấp tín dụng vào lĩnh vực nào, tỷ lệ bao nhiêu hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định của họ, dựa trên cơ sở nguồn vốn huy động. Huy động từ người dân cho vay với kỳ hạn khác nhau. Có ngân hàng huy động được vốn dài hạn nhưng có ngân hàng chỉ huy động được vốn ngắn hạn, vì vậy nếu cho vay trung và dài hạn thì họ phải cân đối.

Thị trường bất động sản có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam. Những bất ổn của thị trường này không chỉ là vấn đề riêng của thị trường bất động sản mà sẽ tác động đến ổn định kinh tế vĩ mô của cả nền kinh tế. Từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực, được kỳ vọng là bước tiến lớn về hoàn thiện thể chế, thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển lành mạnh, minh bạch và bền vững hơn.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang kỳ vọng khi luật Nhà ở có hiệu lực thì thị trường căn hộ, nhà ở sẽ phát triển nhanh hơn.

Bởi hiện nay, thị trường vẫn còn sự rụt rè nhất định trong công tác phê duyệt dự án đầu tư cũng như trong thực hiện, triển khai. Có thể thấy rõ độ trễ, sự chờ đợi từ khi luật được ban hành đến khi ra đời các nghị định, hướng dẫn… khiến thị trường bất động sản bị lãng phí 12 - 18 tháng quý báu. Vì thế luật được đưa vào thực hiện sớm thì các doanh nghiệp và chính quyền địa phương đều có sự chủ động. Từ đó, nguồn cung dự án, chung cư, căn hộ trên thị trường sẽ được giải quyết nhanh chóng hơn, giúp người mua có cảm giác tin tưởng thị trường hơn.

"Luật là yếu tố cần, thị trường bất động sản muốn hồi phục còn cần đòi hỏi rất nhiều yếu tố từ nguồn cung dồi dào cho tới nhu cầu thực. Những sản phẩm nhà ở giá trung bình hiện gần như mất hút ở những đô thị lớn. Yếu tố tăng trưởng của nền kinh tế cũng quyết định tới thu nhập của người dân, mức độ kinh doanh ổn định của doanh nghiệp. Ngay cả khi luật đưa vào triển khai thì các giao dịch BĐS dự báo vẫn sẽ còn thưa thớt và cục bộ - có thể khu vực phía bắc sẽ tăng tốc nhanh hơn các địa phương phía nam. Vì thế, rất khó để nhận định thị trường bất động sản bao giờ có thể phục hồi. Cần nhiều yếu tố để bất động sản Việt Nam thực sự phát triển trở lại bền vững hơn", ông Quang nhận định.

Đồng thời góp phần thúc đẩy ngành nông nghiệp phát triển nhanh, bền vững, hiệu quả, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, quy mô sản xuất hàng hóa nông sản ngày càng lớn. Bên cạnh đó, luật còn đưa ra khung pháp lý cho BĐS du lịch trong khi trước đây là "vùng trống" khiến các dự án nhà ở thương mại suốt thời gian dài không được phê duyệt. Vì vậy luật mới đi vào thực hiện sẽ giúp các địa phương có cơ sở phê duyệt các dự án nhà ở thương mại, giải quyết được những ách tắc của nhiều nơi.

Báo cáo mới nhất của CBRE Việt Nam cho thấy, trong những tháng cuối năm 2024, riêng rổ hàng căn hộ sơ cấp tại TP Hồ Chí Minh sẽ có thêm 3.000 căn hộ, nâng tổng nguồn cung năm 2024 lên 5.000 căn. Còn tại Hà Nội, dự báo trong quý IV/2024, nguồn cung căn hộ mới sẽ ghi nhận thêm hơn 10.000 căn.

Cùng với đà phục của nguồn cung mới, các chủ thể tham gia thị trường cũng bắt đầu tăng tốc gia nhập, xúc tiến các kế hoạch kinh doanh. Không chỉ bổ sung nguồn cung, các chủ đầu tư còn “mạnh tay” tung ra thị trường các chính sách bán hàng với nhiều lợi điểm cho nhà đầu tư, kỳ vọng sức cầu sẽ bật tăng trở lại sau khoảng thời gian dồn nén.

Nhận định gam màu xám vẫn đang len lỏi trong bức tranh thị trường BĐS, song chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển kỳ vọng, không chỉ những tháng cuối năm 2024, cú huých từ chính sách mới sẽ tạo nền móng cho chu kỳ phát triển dài hạn của thị trường BĐS.

“Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường BĐS và mở ra chu kỳ mới cho thị trường theo hướng an toàn, bền vững hơn. Thực tế là khi các bộ Luật có hiệu lực thực thi, tâm lý chờ đợi sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường bắt đầu rục rịch chuyển động, và thực tế là nhiều CĐT sau khi kéo dài việc quan sát thị trường trong suốt 3 quý đầu năm nay đã rục rịch cuộc đua nước rút cuối năm, đây là những tín hiệu rõ ràng nhất cho sự dần phục hồi”.

Tuy nhiên, ông Đinh Thế Hiển cũng lưu ý, các bộ luật mới chắc chắn sẽ mang đến những tác động tích cực cho thị trường nhưng cũng sẽ là bộ lọc loại bỏ các chủ thể không đủ năng lực ra khỏi cuộc chơi. Do đó, mọi cá nhân, tổ chức liên quan cần phải nắm đúng, đủ và kịp thời hành lang pháp lý mới để bảo đảm không tạo ra khoảng trống hay kẽ hở pháp luật trong quá trình tổ chức thực hiện.

Theo ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã nêu về vai trò của công tác quản lý Nhà nước trong định hướng phát triển thị trường BĐS lành mạnh, minh bạch. Ông Vương Duy Dũng cho rằng, thị trường BĐS liên quan đến hơn 30 ngành nghề khác nhau trên thị trường, điều này đặt ra thách thức cho các cơ quan, địa phương, Quốc hội, Chính phủ, các chuyên gia trong xây dựng chính sách, đề xuất giải pháp.

Thời gian qua, việc hoàn thiện các thể chế, pháp luật luôn được quan tâm, đẩy mạnh và từng bước hoàn thiện: Chính phủ ban hành Nghị quyết 33/2023; Thủ tướng Chính phủ có Nghị quyết 1435 thành lập Tổ công tác tháo gỡ các khó khăn; đặc biệt là 3 luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 được Quốc hội thông qua với nhiều điểm mới.

Trong đó, đặc biệt là phải đảm bảo công tác lập chương trình kế hoạch phát triển nhà ở, các dự án phải phù hợp với quy hoạch. Từ đó, thị trường sẽ phát triển theo hướng đảm bảo cung cầu, thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội, tiến tới đạt mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội... Điều này tạo chuyển biến tích cực trên thị trường: Nguồn cung nhà ở tăng; Gần 200 kiến nghị của các địa phương, doanh nghiệp được giải quyết; 79 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành.

Tuy nhiên, thách thức phía trước vẫn còn không ít. Trong đó lớn nhất với thị trường và cả doanh nghiệp là những “dự án treo” chưa được giải quyết hoặc giải quyết còn chậm khiến thanh khoản của thị trường và lòng tin của người mua nhà bị giảm sút.

Ngoài ra, một số nội dung pháp lý tại Luật mới rất cần làm rõ. Trong đó, có tác động của việc xây dựng bảng giá đất mới sao cho phản ánh đúng giá trị thực, tránh tình trạng giá ảo, để tính toán thuế đất, chi phí đầu tư và giá bán BĐS… Cần phân tích, nghiên cứu đa dạng hóa nguồn vốn; Vấn đề quỹ đầu tư BĐS và kêu gọi cộng đồng tham gia đầu tư; Vấn đề pháp lý để đảm bảo tính minh bạch, bền vững trong nguồn vốn cho dự án BĐS.

Vấn đề giá tăng làm cho khả năng tiếp cận nhà ở của người mua giảm, đặc biệt là phân khúc nhà ở phù hợp thu nhập. Xuất hiện tình trạng đầu cơ đất đai, đẩy giá nhà ở và phát sinh giao dịch BĐS thiếu minh bạch. Điều này đòi hỏi chính quyền địa phương có phương thức điều tiết thị trường, quản lý, giám sát chặt chẽ.